توقیف مال غیرمنقول که سابقه ثبت ندارد به‌عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم‌علیه به موجب حکم نهایی، مالک شناخته شده باشد. در موردی که حکم بر مالکیت محکوم‌علیه صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازای بدهی محکوم‌علیه جایز است ولی ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.
در صورتی که عوائد یک ساله مال غیر منقول به تشخیص دادگاه برای اداء محکوم‌به و هزینه اجرایی کافی باشد و محکوم‌علیه حاضر شود که از عوائد آن ملک، محکوم‌به داده شود عین ملک توقیف نمی‌شود و فقط عوائد توقیف و محکوم‌به از آن وصول می‌گردد، در این صورت قسمت اجراء مکلف است مراتب را به ثبت محل اعلام نماید.
توقیف مال غیرمنقول موجب توقیف منافع آن نمی‌گردد.
توقیف محصول املاک و باغات با رعایت مقررات مواد 254 تا 257 قانون آیین دادرسی مدنی به عمل می‌آید.
دادورز (مامور اجرا) پس از توقیف اموال غیر منقول صورت اموال را تنظیم و نسخه‌ای از آن را به محکوم‌علیه ابلاغ می‌نماید تا اگر شکایتی داشته باشد ظرف یک هفته کتباً به قسمت اجراء تسلیم دارد. مدیر اجرا به شکایات مزبور رسیدگی و در صورتی که شکایت وارد باشد صورت مشخصات مال توقیف شده را اصلاح یا تجدید می‌نماید.
مراتب زیر باید در صورت اموال غیر منقول قید شود:
1 - تاریخ و مفاد ورقه اجراییه.
2 - محلی که مال غیر منقول در آنجا واقع است.
3 - وصف مال غیر منقول با ذکر مشخصات ملک و مالک و اینکه ملک مشاع است یا مفروز و اشخاص دیگر نسبت به آن حقی دارند یا نه و اگر حقی دارند چه نوع حقی است و منافع ملک به کسی واگذار شده است یا خیر.
4 - حدود ملک و مجاورین آن.
در صورتی که مساحت ملک معین نباشد دادورز (مامور اجرا) مساحت تقریبی آن را در صورت قید می‌کند.
محکوم علیه حین تنظیم صورت باید اسناد راجع به ملک یا مال غیر منقول را به دادورز (مامور اجرا) ارائه دهد.
هرگاه راجع به تمام یا قسمتی از ملک توقیف شده دعوایی در جریان باشد مراتب در صورت قید و تصریح میشود که دعوی در چه مرجعی مورد رسیدگی است.
ارزیابی اموال غیر منقول به ترتیب مقرر در مواد 73 تا 76 این قانون به عمل خواهد آمد.
مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل میشود و مشارالیه مکلف است ملک را همانطوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.
در صورتی که عوائد موجود مال غیر منقول توقیف شود به امینی که طرفین معین کرده‌اند سپرده میشود و در صورت عدم تراضی به شخص امینی که دادورز (مامور اجرا) معین می‌کند سپرده خواهد شد ولی اگر عوائد وجه نقد باشد به قسمت اجرا تسلیم می‌گردد.
بعد از تنظیم صورت مال منقول و ارزیابی آن در صورتی که نسبت به محل و موعد فروش بین محکوم‌له و محکوم‌علیه تراضی شده باشد به همان ترتیب رفتار میشود و هرگاه بین طرفین تراضی نشده باشد دادورز ( مامور اجرا) مطابق مواد بعد اقدام می‌کند.
فروش اموال از طریق مزایده به عمل می‌آید.
اگر از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش اموال منقول معین شده باشد فروش در آن محل به عمل می‌آید و اگر محل‌هایی که معین شده است متعدد باشد فروش در محل به عمل می‌آید که برای منافع محکوم‌علیه ترجیح داده باشد و تشخیص این امر با مدیر اجرا است. هرگاه از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش معین نشده باشد محل فروش را مدیر اجراء معین می‌کند.
در مواردی که حمل اموال منقول به محل دیگری مخارج زیاد داشته باشد اشیاء توقیف شده در محلی که حفظ می‌شده به فروش می‌رسد.
موعد فروش را مدیر اجرا نظر به کمیت و کیفیت اموال توقیف شده معین و آگهی می‌نماید.
آگهی فروش باید در یکی از روزنامه‌های محلی یک نوبت منتشر شود.
موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.
در نقاطی که روزنامه نباشد همچنین در مورد اموالی که قیمت آن‌ها بیش از دویست هزار ریال نباشد آگهی به جای انتشار روزنامه به تعداد کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورت‌مجلس قید میشود.
محکوم‌له یا محکوم‌علیه می‌توانند علاوه بر آگهی که به توسط قسمت اجرا به عمل می‌آید آگهی دیگری به خرج خود منتشر نماید.
در آگهی فروش مال منقول نکات ذیل تصریح میشود:
1 - نوع و مشخصات اموال توقیف شده.
2 - روز و ساعت و محل فروش.
3 - قیمتی که مزایده از آن شروع میشود.
آگهی باید علاوه بر انتشار، در قسمت اجرا و محل فروش هم الصاق شود.
در صورتی که تغییر روز فروش ضرورت پیدا کند مجدداً آگهی خواهد شد.
فروش با حضور دادورز (مامور اجرا) و نماینده دادسرا به عمل می‌آید و صورت‌مجلس فروش به امضاء آن‌ها می‌رسد.
هر کس میتواند در مدت پنج روز قبل از روزی که برای فروش معین شده است اموالی را که آگهی شده ملاحظه نماید.
محکوم‌له میتواند مثل سایرین در خرید شرکت نماید ولی ارزیابان و دادورز‌ها (مامورین اجرا) و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش هستند همچنین اقرباء نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی‌توانند در خرید شرکت کنند.
مزایده از قیمتی که به ترتیب مقرر در مواد 73 تا 75 معین شده شروع میشود و مال متعلق به کسی است که بالا‌ترین قیمت را قبول کرده است.
دادورز (مامور اجرا) میتواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد. در این صورت برنده مزایده باید ده درصد بها را فی‌المجلس به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم نماید. حداکثر مهلت مزبور از یک ماه تجاوز نخواهد کرد و در صورتی که برنده مزایده در موعد مقرر بقیه بهای اموال را نپردازد سپرده او پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می‌گردد.
صاحب مال میتواند تقاضا کند که بعضی از اموال او را مقدم یا موخر بفروشند و یا اینکه خود او بالا‌ترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخت و از فروش آن جلوگیری نماید.
هرگاه مالی که مزایده از آن شروع میشود خریدار نداشته باشد محکوم‌له میتواند مال دیگری از محکوم‌علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بنماید یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید و در صورت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم‌له میباشد. و هر گاه طلبکاران متعدد باشند رای اکثریت آن‌ها از حیث مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده مناط اعتبار است.
هرگاه در دفعه دوم هم خریداری نباشد و محکوم‌له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید آن مال به محکوم‌علیه مسترد خواهد شد.
تاریخ فروش و خصوصیات مال مورد فروش و بالا‌ترین قیمتی که پیشنهاد شده و اسم و مشخصات خریدار در صورت‌مجلس نوشته شده و به امضا خریدار می‌رسد.
تسلیم مال فقط بعد از پرداخت تمام بهای آن صورت خواهد گرفت.
اگر فروش قسمتی از اموال توقیف شده برای پرداخت محکوم به و هزینه‌های اجرایی کافی باشد بقیه اموال فروخته نمی‌شود و به صاحب آن مسترد می‌گردد.
در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید میشود:
1 - هرگاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
2 - هرگاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالا‌ترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
3 - در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
4 - در صورتی که خریدار طبق ماده 127 ممنوع از خرید بوده باشد.
شکایت راجع به تخلف از مقررات مزایده در موارد مذکور ظرف یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه داده میشود و قبل از انقضای مهلت مذکور یا قبل از‌اتخاذ تصمیم دادگاه (در صورت وصول شکایت) مال به خریدار تسلیم نخواهد شد.
ترتیب فروش اموال غیر منقول به استثنای مواردی که در این بحث معین گردیده مانند فروش اموال منقول است.
در آگهی فروش باید نکات ذیل تصریح شود:
1 - نام و نام خانوادگی صاحب ملک.
2 - محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است.
3 - تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
4 - تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره.
5 - تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته میشود.
6 - تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.
7 - قیمتی که مزایده از آن شروع میشود.
8 - ساعت و روز و محل مزایده.
آگهی فروش به ترتیب مقرر در مبحث قبل منتشر خواهد شد. آگهی مزبور در محل ملک نیز الصاق می‌گردد.
هرگاه ملک مشاع باشد فقط سهم محکوم‌علیه به فروش می‌رسد مگر اینکه سایر شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند در این صورت طلب محکوم‌له و هزینه‌های اجرایی از حصه محکوم‌علیه پرداخت میشود.
پس از انجام مزایده صورت‌مجلس تنظیم و در آن نام و نام خانوادگی مالک و خریدار و خصوصیات ملک و قیمتی که به فروش رسیده نوشته میشود و به ضمیمه پرونده اجرایی به دادگاهی که قسمت اجرای آن دادگاه اقدام به فروش کرده است تسلیم می‌گردد.
شکایت راجع به تنظیم صورت ملک و ارزیابی آن و تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات دادورز (مامور اجرا) ظرف یک هفته از تاریخ وقوع به دادگاهی که دادورز (مامور اجرا) در آنجا ماموریت دارد داده میشود دادگاه در وقت فوق‌العاده به موضوع شکایت رسیدگی و در صورتی که شکایت را وارد و موثر دانست اقدامی را که برخلاف مقررات شده است ابطال و دستور مقتضی صادر خواهد نمود. قبل از اینکه دادگاه در موضوع شکایت اظهار نظر نماید سند انتقال داده نمی‌شود.
دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و این دستور قطعی است.
در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم‌له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده میتواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه‌های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم‌له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم‌له باشد خواهد داد.
هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می‌نماید.
هرگاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع میشود در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود میتواند به دادگاه شکایت کند.
شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی رسیدگی میشود. مفاد شکایت به طرفین ابلاغ میشود و دادگاه به دلائل شخص ثالث و طرفین دعوی به هر نحو و در هر محل که لازم بداند رسیدگی می‌کند و در صورتی که دلائل شکایت را قوی یافت قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی شکایت صادر می‌نماید. در این صورت اگر مال مورد اعتراض منقول باشد دادگاه میتواند با اخذ تامین مقتضی دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض بدهد. به شکایت شخص ثالث بعد از فروش اموال توقیف شده نیز به ترتیب فوق رسیدگی خواهد شد.
تبصره - محکوم‌له میتواند مال دیگری را از اموال محکوم‌علیه به جای مال مورد اعتراض معرفی نماید. در این صورت آن مال توقیف و از مال مورد اعتراض رفع توقیف میشود و رسیدگی به شکایت شخص ثالث نیز موقوف می‌گردد.
در هر مورد که اجراییه‌های متعدد به قسمت اجراء رسیده باشد، دادورز (مامور اجرا) باید حق تقدم هر یک از محکوم‌لهم را به ترتیب زیر رعایت نماید:
1 - اگر مال منقول یا غیر منقول محکوم‌علیه نزد محکوم‌له رهن یا وثیقه یا مورد معامله شرطی و امثال آن یا در توقیف تامینی یا اجرایی باشد محکوم‌له نسبت به مال مزبور به میزان محکوم‌به بر سایر محکوم‌لهم حق تقدم خواهد داشت.
2 - خدمه خانه و کارگر و مستخدم محل کار محکوم‌علیه نسبت به حقوق و دستمزد شش ماه خود.
3 - نفقه زن و هزینه نگهداری اولاد صغیر محکوم‌علیه برای مدت شش ماه و مهریه تا میزان دویست هزار ریال.
4 - بستانکاران طبقات مذکور در بندهای دوم و سوم نسبت به بقیه طلب خود و سایر بستانکاران.
پس از اینکه بستانکاران به ترتیب هر طبقه طلب خود را از اموال محکوم‌علیه وصول نمودند اگر چیزی زائد از طلب آن‌ها باقی بماند به طبقه بعدی داده میشود و در هر یک از طبقات دوم تا چهارم اگر بستانکاران متعدد باشند مال محکوم‌علیه به نسبت طلب بین آن‌ها تقسیم می‌گردد.
وجوهی که در نتیجه فروش مال توقیف شده یا به طریق دیگر از محکوم‌علیه وصول میشود به میزان محکوم به و هزینه‌های اجرایی به محکوم‌له داده خواهد شد و اگر زائد باشد بقیه به محکوم‌علیه مسترد میشود.
