نظریه مشورتی ۷/۹۹/۹۸۳

-1چنانچه به موجب عقد بیع یک باب خانه مسکونی یا بیع یک واحد آپارتمان فروخته شود و پس از از بیع کشف شود عرصه موقوفه است : -1آیا بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو باطل است؟ -2آیا بیع نسبت به اعیان صحیح است و بیع منحصراً نسبت به عرصه باطل است و خریدار میتواند بیع را نسبت به اعیان قبول و نسبت به عرصه ،ثمن را استرداد کند؟

-1و -2در فرض سؤال که پس از بیع یک باب خانه مسکونی و یا یک واحد آپارتمانی مشخص شده است که عرصه ملک موقوفه است: اولاً ،قانونگذار ایران در تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات ،آب و اراضی موقوفه مصوب 1363 و تبصره 4ماده واحده مصوب 1371با اصلاحات و الحاقات بعدی ،حقوق مکتسبه مستأجرین و متصرفین ارضی موقوفه را به رسمیت شناخته است. ثانیاً ،چنانچه در فرض سؤال بایع ،در عرصه موقوفه دارای حق مکتسب یا حق اولویت باشد و به همین سبب در ملک موقوفه اعیانی احداث کرده باشد ،بدون آنکه قصد وقف این اعیانی را داشته باشد ،اعیانی احداثی متعلق به وی است و به موقوفه و موقوف علیهم تعلق ندارد .همچنین است فرضی که پیش از اقدام به وقف ،حقوق مکتسبهای برای این فرد از حیث احداث اعیانی در ملک ایجاد شده باشد؛ وقف بعدی عرصه به این حقوق خللی نمیرساند. ثالثاً ،در صورت وجود حق مکتسب برای بایع ،چنانچه عقد بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو صورت گرفته باشد ،عقد بیع نسبت به عرصه باطل است؛ اما بر فروش اعیانی ایرادی مترتب نیست .در این صورت ،خریدار میتواند با استفاده از خیار تبعض صفقه ،عقد بیع را فسخ کند و یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است )اعیانی( ،آن را قبول و با رعایت ماده 442قانون مدنی نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است )عرصه( ،ثمن را مسترد کند. دکتر احمد رفیعی مدیرکل حقوقی قوه قضاییه