نظریه مشورتی ۷/۹۹/۸۹۷

-1در صورتی که دو یا چند نفر با سند عادی ملکی را خریداری کنند ،آیا یکی از شرکاء ملک میتواند صدور دستور فروش را از دادگاه درخواست کند .در صورتی که دستور فروش را نتوان صادر کرد ،آیا یکی از شرکاء میتواند با استناد به سند عادی ،صدور حکم مبنی بر فروش مال مشاع را درخواست کند؟ -2فردی در سال 1387به موجب یک فقره سند عادی قطعه زمینی را واگذار میکند و پس از سپری شدن چند سال مجدد ًا همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل میکند .آیا دارنده سند عادی میتواند به استناد مبایعه نامه عادی با لحاظ مواد 47و 48قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310باصلاحات و الحاقات بعدی و ماده 1305قانون مدنی ابطال سند رسمی را درخواست کند و آیا چنین دعویی مسموع است؟

الف -نسبت به املاک ثبتشدهای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، صدور دستور فروش موضوع ماده 4قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید ،برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست .همچنین درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداریشده رسم ًا به وی انتقال نیافته است ،قابل پذیرش استماع نیست. ب -اگرچه مطابق رأی وحدت رویه شماره 43مورخ 10/08/1351هیأت عمومی دیوان عالی کشور ،سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را ندارد؛ اما با توجه به ماده 62قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور مصوب ،1395چنانچه به ادله قضایی دیگر وقوع بیع مقدم بر معامله رسمی نسبت به ملک مورد ترافع ثابت شود ،دعوای دارنده سند عادی که اعتبار شرعی آن در محکمه احراز شده است ،مبنی بر ابطال سند رسمی معامله معارض مؤخر میتواند قابل پذیرش باشد. دکتر احمد رفیعی مدیرکل حقوقی قوه قضاییه