نظریه مشورتی ۷/۹۹/۶۲۶

مستأجری با اذن موجر در زمین موضوع اجاره احداث بنا کرده و پس از انقضای مدت اجاره ،تخلیه مستأجر و قلع و قمع بنا را درخواست کرده است: اولاً ،با توجه به اینکه احداث بنا با اذن موجر بوده است ،قیمت بنا به چه نحو باید محاسبه شود؟ آیا قیمت بنا بر اساس صرف مصالح به کار رفته در ملک و هزینه ساخت باید محاسبه شود یا بر اساس ملک ساخته شده؟ چرا که این دو قیمت از نظر کارشناسی متفاوت هستند. ثانیاً ،چنانچه پس از درخواست قلع و قمع قیمت توسط موجر پرداخت شود ،آیا موجر حق عدول از درخواست قلع و قمع و استفاده از بنا را دارد؟ به عبارتی دیگر آیا موجر با پرداخت مبلغ مالک اعیانی میشود؟ ثالثاً ،چنانچه موجر قیمت مصالح و دستمزد ساخت را پرداخت کند و سپس از درخواست قلع وقمع منصرف شود و از ملک استفاده کند ،آیا مستأجر حق مطالبه مابهالتفاوت قیمت پرداخت شده و قیمت بنا بر اساس ملک ساخته شده را دارد؟

در فرض سؤال که مستأجر با اذن موجر اقدام به احداث بنا در ملک موضوع اجاره کرده است؛ با توجه به حکم مقرر در ماده 504 قانون مدنی که مقرر میدارد» :هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده ،موجر نمیتواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند ،موجر حق مطالبه اجرتالمثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد ،مستأجر حق مطالبه اجرتالمثل بنا یا درخت را خواهد داشت« ،بنای احداثی متعلق به مستأجر مأذون در ایجاد آن است و لذا صدور حکم به قلع و قمع آن فاقد وجاهت قانونی است .بر این اساس ،پرسشهای مطروحه دیگر در باب چگونگی محاسبه قیمت بنا و عدول از درخواست قلع و قمع و ...موضوع ًا منتفی است/.ت دکتر احمد رفیعی مدیرکل حقوقی قوه قضاییه