نظریه مشورتی ۷/۹۹/۵۱۵

اولاً ،چنانچه دادخوستی به خواسته صدور دستور فروش ملک مشاع فاقد سابقه و جریان ثبتی مطرح شود ،آیا در مورد اینگونه املاک نیز همانند املاک دارای سابقه و خاتمه عملیات ثبتی ،لازمه استماع درخواست خواهان مبنی بر فروش ،آن است که بدو ًا خواهان دادخواست و یا درخواست افراز آن ملک را مطرح کند تا در صورت احراز غیر قابل افراز بدون آن حکم یا دستور بر فروش آن ملک صادر شود و یا آنکه دادگاه به صرف درخواست خواهان که فقط فروش ملک فاقد سابقه و جریان ثبتی است بدواً غیر قابل افراز بودن آن ملک را ولو بدون درخواست خواهان احراز و متعاقب ًا دستور فروش صادر کند؟ ثانیاً ،چنانچه در فرض سؤال خواسته خواهان افراز ملک اعم از دارای سابقه ثبتی یا فاقد سابقه ثبتی و در صورت غیر قابل افراز بودن صدور دستور فروش باشد ،با توجه به اینکه دادگاه در صورت غیر قابل افراز تشخیص دادن ملک ،دستور فروش صادر میکند و نه حکم؛ آیا رأی صادر شده در هر دو بخش خواسته خواهان افراز و فروش قطعی است یا قابل تجدیدنظر؟ ثالثاً ،با توجه به تغیییر قیمتها ،آیا دادگاه میتواند در صورت احراز غیر قابل افراز بودن ملک دستور فروش آن ملک را بدون جلب نظر کارشناس و تقسیم وجه حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهم مالکیت خود صادر کند و مقرر دارد که جلب نظر کارشناس به منظور ارزیابی قیمت آن ملک در واحد اجرای احکام صورت گیرد؟

-1اولاً ،افراز املاک مشاع فاقد سابقه ثبتی از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357خروج موضوعی دارد .ثانیاً ،رسیدگی به درخواست فروش این املاک را نمیتوان موکول به ارائه حکم مبنی بر غیر قابل افراز بودن آن دانست و دادگاه رسیدگیکننده رأس ًا قابلیت یا عدم قابلیت افراز را احراز و چنانچه قابل افراز نبودن و قابل تقسیم نبودن ملک به یکی از طرق قانونی را احراز کند ،حکم بر فروش ملک صادر و در صورتی که ملک را قابل تقسیم به یکی از طرق قانونی غیر از فروش بداند؛ اما خواسته خواهان صرف ًا فروش ملک باشد ،تصمیم مقتضی اتخاذ میکند. -2با توجه به آنچه در بند فوق آورده شد ،تصمیم دادگاه ،حکم و قابلیت یا عدم قابلیت اعتراض به آن تابع قواعد عمومی آیین دادرسی است. -3فروش ملک مشاع غیر قابل افراز وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی با جلب نظر کارشناس و انجام مزایده باید باشد و اجرای دادگاه مجاز به فروش بدون رعایت مقررات یادشده نیست؛ مگر آنکه طرفین به نحو دیگری توافق کنند. دکتر احمد رفیعی مدیرکل حقوقی قوه قضاییه