استعلام
نظر به مواد 966 ،96 ،8و 967قانون مدنی و اصل یکصد و پنجاه و سوم و بند 8اصل چهل و سوم قانون
اساسی آییننامه استملاک اتباع بیگانه مصوب ،1328تصویبنامه قانونی 1342و آیین نامه آن ،لایحه استملاک
اتباع دولتهای خارجی ،بند 7ماده 148اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310با اصلاحات و
الحاقات بعدی ،رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ،بند 11مجموعه بخشنامههای ثبتی و آیین نامه چگونگی
تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم مصوب 1374/9/19آیا در حال حاضر اتباع خارجی مقیم
یا غیرمقیم ،حق استملاک اموال غیر منقول اعم از عین یا منفعت یا حقوق راجع به آن با سند رسمی یا عادی را
دارند؟
پاسخ اداره کل حقوقی
هرچند احصاء قوانین و مقررات حاکم بر موضوع و اعلام نظر پیرامون نسخ یا عدم نسخ آنها از جمله وظایف
اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیست؛ اما به طور کلی باید اصل را بر ممنوعیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع
بیگانه در قلمرو جمهوری اسلامی ایران دانست؛ زیرا اولاً ،موضوع تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه جزء
امور حاکمیتی است و با لحاظ شق نخست بند »و« ماده 8قانون مدیریت خدمات کشوری مصوب 1386نمیتوان
آن را جزء حقوق خصوصی اشخاص تلقی و اتباع خارجی را به نحو اطلاق از این حق بهرهمند دانست .بر این
اساس ،هرچند وفق ماده 961قانون مدنی اتباع بیگانه میتوانند از تمامی حقوق مدنی برخوردار شوند؛ مگر در
بندهای سهگانه این ماده؛ اما این اصل باید با رعایت بند هشتم اصل چهل و سوم و اصل یکصد و پنجاه و سوم
قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و رعایت دیگر قوانین و مقررات راجع به استملاک اتباع بیگانه در ایران
اعمال شود.
ثانیاً ،هرچند دادنامه شماره 362مورخ 12/10/1378هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ،ناظر بر ابطال آییننامه
اجرایی چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران )موضوع
تصویبنامه شماره /13235ت 13996ه مورخ (3/11/1374هیأت وزیران است؛ اما با توجه به مفاد این رأی
که به نحو اطلاق هرگونه اعطای امتیاز به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور
ایران را مستلزم تصویب قانونگذار دانسته است؛ باید دیگر مصوبات هیأت دولت از جمله آییننامه راجع به
استملاک اتباع خارجه مصوب 1328و تصویبنامه قانونی مورخ 13/7/1342و آییننامه اجرایی آن را نیز فاقد
وجاهت قانونی دانست.
ثالثاً ،با توجه به قوانین و مقررات حاکم ،موارد ممنوعیت و یا جواز تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در
قلمرو جغرافیایی جمهوری اسلامی ایران را از جمله میتوان به شرح زیر بر شمرد؛
نخست .با عنایت به پیشینه تاریخی قضیه از جمله ماده 5پروتکل پیوست عهدنامه ترکمانچای )عهدنامه بازرگانی
میان دولتهای ایران و روسیه( و مستفاد از ماده یک آییننامه استملاک اتباع خارجه مصوب 1328و نیز با توجه
به ماده اول قانون راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 1310و تبصره یک ماده 3قانون راجع به جلب و
حمایت سرمایههای خارجی مصوب 1334و تبصره ماده 2قانون تشویق و حمایت سرمایهگذاری خارجی مصوب
،1380باید به نحو اطلاق به ممنوعیت تملک اراضی مزروعی توسط اتباع بیگانه نظر داد؛ این ممنوعیت ،توابع و
متعلقات راجع به اراضی مزروعی و حقوق عینی راجع به این اراضی که ممکن است به تملک منجر شود را نیز
شامل می شود) .تبصره ماده اول راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب .(1310
دوم .با توجه به ماده 986و تبصره 2ماده 987قانون مدنی ،زن غیر ایرانی که در نتیجه ازدواج ایرانی میشود و
بعد از طلاق یا فوت شوهر ایرانی به تابعیت اول خود رجوع کند و نیز زن ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی
تحصیل میکند ،حق داشتن اموال غیرمنقول را نخواهد داشت.
سوم .با توجه به حکم مقرر در بند 3ماده 989قانون مدنی مبنی بر فروش اموال غیرمنقول اتباع ایرانی که بدون
رعایت مقررات قانون ،تابعیت خارجی تحصیل کنند ،این اشخاص حق تملک اموال غیرمنقول را فاقد هستند.
چهارم .بر اساس تبصره یک ماده 24قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری -صنعتی جمهوری اسلامی ایران
مصوب 1372اجاره زمین در این مناطق به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلق ًا ممنوع است.
پنجم .بر اساس ماده 24آییننامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایهگذاری خارجی )موضوع تصویبنامه
شماره /32556ت 27032مورخ 23/8/1371هیأت وزیران( در مواردی که انجام سرمایهگذاری خارجی به
تشکیل شرکت ایرانی منجر شود ،تملک زمین به نام شرکت متناسب با طرح سرمایهگذاری به تشخیص سازمان
منطقهآزاد تجاری ،صنعتی مجاز است .همچنین به موجب ماده 9آییننامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در
مناطق آزاد تجاری -صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ،10/12/1373فروش و انتقال قطعی زمین به اتباع
خارجی و همچنین شرکتهایی که تمام یا بخشی از سرمایه آنها متعلق به اتباع خارجی باشد ،ممنوع است.
ششم .با توجه به ماده واحده قانون حمایت از طرح بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده پیرامون حرم مطهر
حضرت امام رضا )ع( و حضرت معصومه )س( مصوب 1384با اصلاحات بعدی ،صدور مجوز خرید و استملاک و
همچنین نقل و انتقالهای بعدی به نام اتباع مسلمان خارجی با تصویب کمیسیونی به دبیری وزارت مسکن و
شهرسازی )راه و شهرسازی( و متشکل از نمایندگان وزارت اطلاعات ،وزارت امور خارجه ،وزارت مسکن و
شهرسازی ،وزارت کشور و حسب مورد نماینده آستان قدس رضوی یا آستان مقدسه حضرت معصومه )س( جایز
است.
هفتم .علاوه بر قوانین و مقررات فوقالذکر ،برخی معاهدات منعقده با کشورهای خارجی نیز متضمن حکم تملک
اتباع کشورهای طرف معاهده است که به طور معمول این امر به شرط رفتار متقابل منوط شده است؛ از این جمله
است بند یک ماده 2و ماده 30کنوانسیون وین در روابط کنسولی مصوب 1353و مواد دوم و بیست و یکم
قانون مربوط به قرارداد وین در روابط سیاسی مصوب .1343
هشتم .خرید ملک توسط دولتهای خارجه برای محل سفارتخانه یا کنسولگری یا مؤسسات وابسته به آن در ایران
نیز مشمول مقررات خاص خود از جمله منوط به تصویب هیأت وزیران و به شرط معامله متقابل است.
دکتر احمد رفیعی
مدیرکل حقوقی قوه قضاییه