نظریه مشورتی ۷/۹۹/۲۵۵

در اکثر شهرهای دارای کمتر از پنجاه هزار نفر در استان قزوین که در طی سه دهه گذشته عمدتاً از روستا به شهر تبدیل شدهاند ،اکثریت قریب به اتفاق و شاید بیش از نود درصد اراضی و املاک و مستغلات این شهرها فاقد سند ثبتی بوده و در طول سالیان متمادی به صورت موروثی و دستنویس و در سالهای اخیر بر اساس قولنامه و مبایعهنامه خرید و فروش شدهاند .با عنایت به تصویب طرحهای جامع و تفصیلی در سالهای اخیر در این شهرها و از طرفی در راستای تدقیق این املاک با کاربریهای مصوب طرح جامع و بعضاً ضرورت بررسی پروندههای ساختمانی این شهرها به دلیل مغایرت در نوع کاربری افزایش سطح اشتغال تفکیک املاک صدور مجوز برای اراضی کمتر از حد نصاب مساحت در طرح و ...باید در کمیسیونهای زیر بنایی و ماده 5قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مطرح شود .اما به دلیل عدم وجود سند ثبتی و البته فارغ از استشهاد تأییدیه اعضای شورای اسلامی و مبایعهنامه موجود در این پروندهها ،اینگونه پروندهها به دلیل عدم وجود سند ثبتی پذیرفته نمیشود و پروندههای بسیاری به شهرداری اعاده میشود و همچنان پروندهها بلاتکلیف باقی مانده است؛ در نهایت این شیوه عملکرد به بروز تخلفات ساختمانی و درگیریهایی قضایی منجر شده و شهرداریها را با یک چالش جدی مواجه ساخته است؛ با عنایت به مراتب یادشده ارائه طریق فرمایید که روند رسیدگی به پروندههای فاقد سند ثبتی در کیمسیونهای موضوع ماده 5قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران چگونه باید باشد؟

به موجب ماده 100قانون شهرداری مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن ،قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان باید از شهرداری پروانه ساختمانی اخذ کنند و وفق ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد ،مالک میشناسد و حسب مواد 46و 47این قانون ،اسناد عادی در مورد اموال غیرمنقول قابل ترتیب اثر در مراجع اداری و قضایی نیست .مطابق ماده واحده قانون اصلاح ماده 101قانون شهرداری مصوب 28/1/1390فقط مالکین میتوانند تفکیک یا افراز اراضی خود را تقاضا کنند و طبق رأی وحدت رویه شماره 474مورخ 27/10/1389هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ،پذیرش اسناد عادی نقل و انتقال اراضی و املاک مادام که به تأیید مراجع قانونی صلاحیتدار نرسیده باشد ،جواز قانونی ندارد و رسیدگیهای کمیسیون ماده 5قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351نیز با لحاظ مقررات قانونی یادشده انجام میشود و در مواردی که خلاء قانونی وجود دارد ،رفع مشکلات موجود نیازمند قانونگذاری است. دکتر احمد رفیعی سرپرست اداره کل حقوقی قوه قضاییه