استعلام
با توجه به سابقه شرعی سرقفلی موجر یک باب مغازه در سال 1359به صورت سرقفلی به مستأجر واگذار میکند
متعاقباً مستأجر که مالکیت سرقفلی را نیز دارد ،مرتکب تخلف میشود:
-1آیا مقررات مربوط به فسخ اجاره عین مستأجره در مورد سرقفلی نیز جاری است؟
-2آیا طبق بندهای مواد 14و 15قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356موجر میتواند در صورت وجود
جهات ماده 14همان قانون بدون پرداخت حق سرقفلی درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید یا اینکه سرقفلی
متفاوت از حق کسب و پیشه و تجارت است و صرفاً این حق ساقط میشود؟
-3با فرض ساقط نشدن حق سرقفلی ،آیا دادگاه مجاز به صدور حکم تخلیه در قبال پرداخت سرقفلی است یا اینکه
مستأجر مستقلاً برای مطالبه سرقفلی باید طرح دعوا کند؟
-4با فرض عدم اسقاط حق سرقفلی و جواز دادگاه به صدور حکم به استرداد وجه سرقفلی در قبال تخلیه ،چنانچه
ظرف شش ماه موجر حق سرقفلی را پرداخت نکند ،آیا مشمول ملغی اثر شدن حکم وفق قسمت اخیر ماده 19قانون
روابط و موجر و مستأجر مصوب 1356میشود؟
پاسخ اداره کل حقوقی
بازگشت به استعلام شماره 9031/21437/1مورخ 1398/6/11به شماره ثبت وارده 956مورخ
،1398/6/11نظریه مشورتی کمیسیون آیین دادرسی مدنی این اداره کل به شرح زیر اعلام میگردد:
-1در فرض سؤال که موجر سرقفلی یک باب مغازه را به مستأجر واگذار کرده است و اجاره مذکور مشمول قانون
روابط موجر و مستأجر سال 1356است واگذاری حق سرقفلی باعث نمیشود که ملک مذکور از شمول مقررات
مربوط به قانون یادشده از جمله مقررات مربوط به حق فسخ و تخلیه خارج شود.
-2نظر به اینکه حق سرقفلی ناشی از توافق مالک و مستأجر است و این حق پس از تصویب قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب 1356نیز در حقوق ایران به رسمیت شناخته شده و از جمله در ماده 9آییننامه قانون تعدیل
مالالاجاره مستغلات مصوب 15/11/1317به آن تصریح شده است و وضع مقرراتی در خصوص پیدایش و زوال
حقی با عنوان »کسب و پیشه« به حکم قانون ،در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356که در مقام حمایت از
مستأجر بوده است ،به حقوق ناشی از توافقات طرفین عقد که ممکن است در قالب شروط ضمن عقد نیز ایجاد شود،
خللی نمیرساند و در فرضی که دادگاه احراز کند در قرارداد اجاره مشمول قانون سال 1356نیز طرفین حق سرقفلی
پیشبینی کردهاند ،زوال حق کسب و پیشه ناشی از حکم قانون ،به حق سرقفلی مقرر بین طرفین خللی وارد نمیکند و
ارزیابی ریالی آن با لحاظ نکات فنی به عمل میآید.
-3مطالبه سرقفلی در فرض سؤال مستلزم طرح دعوای مربوط مانند دعوای تقابل است.
-4با توجه به تفاوتهای ماهوی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت ،حکم به استرداد سرقفلی از شمول ماده
19قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356خروج موضوعی دارد.
دکتر محمد علی شاه حیدری پور
مدیرکل حقوقی قوه قضاییه