استعلام
-1منظور مقنن از عبارت »تعمیرات اساسی« در قانون موجر و مستأجر سال 1356چیست؟
-2در صورت تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره ،حق سرقفلی مستأجر چه وضعیتی پیدا میکند؟
-3آیا با وحدت ملاک ماده 6قانون روابط موجر و مستأجر ،مستأجر حق مطالبه سرقفلی یا الزام موجر به نوسازی
مورد اجاره را دارد؟
پاسخ اداره کل حقوقی
بازگشت به استعلام شماره 9031/21436/1مورخ 1398/06/09به شماره ثبت وارده 954مورخ
،1398/06/10نظریه مشورتی این اداره کل به شرح زیر اعلام میگردد:
-1به موجب ماده 20قانون روابط موجر و مستاجر 1356مفهوم تعمیرات کلی و اساسی تعمیراتی است که مربوط
به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی ،تهویه و آسانسور باشد؛ زیرا چنین
تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگهداشتن عین برای انتفاع مستاجر است.
2و -3صرفنظر از آنکه تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نمیباشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول ،عین
مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی میتوان از عرصه استفاده کرد ،در مواردی
که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب ،پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است ،به نظر میرسد با تخریب
اعیانی ،حق مذکور )لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره( از بین نمیرود و در صورت تردید ،بقای این
حق استصحاب میشود؛ همچنان که رأی اصراری شماره 1377-6هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین
اساس صادر شده است.
راجع به نحوه استیفای حق مستأجر فروض مختلفی مطرح میشود؛ فرض نخست آنکه تخریب مغازه در اثر حادثه
قهری باشد .به نظر میرسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد 129 ،114و 594قانون مدنی بین
حقوق موجر و مستأجر جمع نمود .بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستأجره نباشد ،با توجه به اینکه
تخریب توسط وی صورت نگرفته است ،امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما مستأجر میتواند با تجویز
دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب
شده و حتیالمقدور شبیهسازی معماری آن ،تجدید بنا کند .فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد
که الزام وی به بازسازی نیز امکانپذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن
آنکه حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است ،مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤولیت مدنی وی نیز امکانپذیر
است.
دکتر محمد علی شاه حیدری پور
مدیرکل حقوقی قوه قضاییه