نظریه مشورتی ۷/۹۸/۴۸۳

مالکیت یک باب منزل مسکونی توسط پدر خانواده به فرزندش منتقل شده و حق انتفاع آن را مادام العمر برای خود محفوظ داشته است .پس از مدیون شدن فرزند و توقیف آن توسط طلبکار در اجرای احکام مدنی ،موضوع به کارشناسی ارجاع شده است .با توجه به این که ملاک و معیار مشخصی جهت تفکیک حق انتفاع عمری از مالکیت در مقایسه با حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی وجود ندارد و در عرف و بازار نیز این گونه املاک به ندرت مورد معامله قرار میگیرد ،ارزیابی این گونه املاک چیست؟

بازگشت به استعلام شماره /000/174/98376س مورخ 1398/03/25به شماره ثبت وارده 483مورخ ،1398/04/02نظریه مشورتی کمیسیون قوانین مدنی این اداره کل به شرح زیر اعلام میگردد: اولا ،وفق ماده 40قانون مدنی حق انتفاع حقی است که به موجب آن ،شخص میتواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند؛ ثانیا ،به موجب ماده 53این قانون انتقال عین موضوع حق انتفاع موجب بطلان حق مذکور نمیشود و چنین انتقالی با حفظ حقوق منتفع فاقد منع قانونی است؛ ثالثا ،کارشناس رسمی دادگستری در مقام ارزیابی اینگونه املاک باید بدوا ارزش ملک را به نحو اطلاق و بدون لحاظ حق انتفاع منتفع برآورد نماید و سپس ارزش حق انتفاع را بر اساس پیشبینی حق عمری حسب مورد به مدت عمر مالک ،منتفع و یا ثالث ،مدتی که چنین فردی با مشخصات سنی وی عادتا زنده میماند و همچنین دیگر موارد نظیر استیلا یا عدم استیلا و تصرف یا عدم تصرف در عین مال و ارزش منفعت موضوع حق برآورد کند و میزان برآورد شده را از ارزش ملک کسر نموده و ارزش ملک با لحاظ حق انتفاع را بر این اساس اعلام نماید. دکتر محمد علی شاه حیدری پور مدیرکل حقوقی قوه قضاییه