نظریه مشورتی ۷/۹۸/۱۳۴۱

در مواردی که فروشنده و خریدار در هنگام تنظیم مبایعهنامه یا توافق نام دفترخانه تنظیم کننده سند را در مبایعهنامه درج مینمایند ،اگر خریدار بخواهد اقدام با اخذ تسهیلات خرید مسکن کند ،چون طبق نظر سازمان ثبت و همچنین مصوبات هیأت تقسیم اسناد ،سند »خرید رهنی مسکن« سند دولتی محسوب میشود ،لذا طرفین میبایستی برای تنظیم اسناد »قطعی و رهنی« که طبق مقررات بانک میبایست تنظیم شوند ،به دفترخانهای مراجعه نمایند که طبق مصوبات کمیسیون تقسیم اسناد تعیین میشود؛ این در حالی است که اگر فروشنده در تاریخ مقرر به دفترخانه ارجاعی کمیسیون مراجعه و کلیه مدارک لازم را جهت تنظیم سند آماده نماید ،دفترخانه مربوطه نمیتواند گواهی عدم حضور )گواهی عدم انجام معامله( بند 89مجموعه بخشنامههای ثبتی را به فروشنده بدهد .اما خریدار )آگاهانه یا ناآگاهانه( میتواند به دفترخانه مندرج در مبایعهنامه مراجعه و تقاضای صدور گواهی مرقوم را نماید. -1آیا سند رهنی خرید مسکن با توجه به اینکه منشاء ایجاد آن اراده دولت نیست از طرفی غالب ثمن معامله توسط خریدار پرداخت میشود و فقط قسمت اندکی از ثمن معامله از وام بانکی است و این وام هم به دلیل سپردهگذاری قبلی خریدار و در قبال دریافت سود و بهره به ایشان تعلق میگیرد ،پرداخت میشود سند دولتی موضوع مصوبه هیأت وزیران محسوب میشود؟ -2بر فرض مثبت بودن پاسخ ،آیا تصمیم کمیسیون تقسیم اسناد مبنی بر ارجاع این سند به دفترخانهای غیر از دفترخانه مندرج در مبایعهنامه جهت تنظیم سند ،قانونی است؟ -3در صورتی که فروشنده به دفترخانه ارجاعی کمیسیون مراجعه کند ولی خریدار به دفترخانه مندرج در مبایعهنامه مراجعه و گواهی مربوطه را دریافت کند ،اگر موضوع منجر به طرح دعاوی در مراجعه قضایی شود، کدام گواهی محقق خواهد بود؛ آنکه برابر توافق به دفترخانه مندرج در مبایعهنامه مراجعه نموده است؛ یا آنکه برابر ارجاع کمیسیون ظاهرا قانونی در دفترخانه مرجوعالیه حاضر گردیده است؟

-1با عنایت به عبارت »برای تقسیم و تنظیم اسناد راجع به وزارتخانهها و مؤسسات و شرکتها و بانکهای دولتی و شهرداریها بین دفاتر اسناد رسمی« مندرج در صدر تصویبنامه برای تقسیم و تنظیم ثبت اسناد مصوب 1356/12/19هیأت وزیران ،سند رهنی خرید مسکن که راجع به وظایف بانک مسکن به عنوان بانکی دولتی است ،سند دولتی و مشمول تصویبنامه مذکور است. -2عبارت »سازمانهای مذکور در فوق موظفند از تاریخ ابلاغ تصمیم هیأت در مورد تنظیم و ثبت اسناد مربوط به خود در دفتر اسناد رسمی ،طبق تصمیم هیأت عمل نمایند« ظهور در آن دارد که مصوبه هیأت باید مشتمل بر ذکر شماره دفاتر اسناد رسمی و نحوه توزیع عادلانه اسناد بین این دفاتر باشد و به نظر میرسد هیأت باید در راستای توزیع عادلانه ،ضمن احصاء دفاتر اسناد رسمی مربوط به هر کدام از دستگاههای مشمول با لحاظ متوسط ارزش مالی و تعداد اسناد مربوط به هر کدام از این دستگاهها ،بهگونهای اسناد را تخصیص دهد که از حیث حقالتحریر که در واقع عایدی دفاتر اسناد رسمی است در توزیع اسناد دولتی عدالت اجرا شود .از سوی دیگر رعایت عدالت در توزیع ایجاب میکند تا مدیران دستگاههای مشمول مجاز به اعمال سلیقه یا دخالت مستقیم در ارجاع اسناد به صورت موردی نباشند و اسناد باید به نحو تصادفی و با رعایت نوبت به هر کدام از دفاتر اعلام شده از سوی هیأت ارجاع شود و اقتضای توزیع عادلانه و با رعایت نوبت ایجاب میکند تا ارجاع سند به دفترخانهای غیر از دفترخانه مندرج در مبایعهنامه مجاز باشد و هیأتهای موضوع مصوبه و نیز دستگاههای مشمول تکلیفی ندارند تا اسناد مربوط را به دفترخانه تعیین شده در مبایعهنامه ارجاع کنند. -3اولاً ،در صورتیکه شرط صریح ،ضمنی یا بنایی طرفین قرارداد بر استفاده از تسهیلات بانکی و پرداخت بخشی از ثمن از این طریق و ترهین مبیع در ازای تسهیلات دریافتی باشد ،شرط تعیین دفترخانه مشخصی غیر از دفترخانهای که در راستای تصویبنامه فوقالذکر تعیین شده است ،شرطی است که انجام آن با مصوبه مذکور در تغایر است و لذا طرفین ملزم به حضور در دفترخانه تعیین شده در راستای این تصویبنامه میباشند؛ ثانیاً، فروشنده در صورتی مستنکف از حضور و انجام تعهد تلقی میشود که خریدار مراتب حضور در دفترخانه تعیینی را به اطلاع فروشنده رسانیده باشد؛ ثالثاً ،در فرض سؤال که خریدار به دفترخانه مندرج در مبایعهنامه مراجعه کرده و گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کرده است ،نمیتواند از ضمانت اجرای عدم حضور فروشنده در این دفترخانه استفاده کند. دکتر احمد رفیعی سرپرست اداره کل حقوقی قوه قضاییه