استعلام
چنانچه قاضی شورای حل اختلاف بر اساس ماده 3قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376دستور تخلیه عین
مستاجره را صادر کند:
اولا ،آیا دستور مذکور قطعی است یا آن که به اعتبار صدور آن از شورای حل اختلاف و در اجرای مواد 27و 31از
قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض در محاکم عمومی حقوقی است؟
ثانیا ،در صورتی که شخص ثالثی در خصوص عین مستاجره مدعی حقی برای خود باشد ،آیا امکان تقدیم دادخواست
اعتراض ثالث نسبت به آن وجود دارد؟
ثالثا ،اگر حین اجرای دستور تخلیه ملک موضوع دستور تخلیه در تصرف شخص ثالثی باشد دادورز با چه تکلیفی
مواجه میباشد؟
رابعا ،با توجه به مواد 17و 18آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1378/2/19اگر مستاجر
متعاقب صدور دستور تخلیه نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره
باشد ،شکایت یا اعتراض خود را در این خصوص با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394/9/16و به
اعتبار صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف باید به مرجع مذکور تسلیم کند یا به اعتبار صراحت ماده 18
آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1378/2/19شکایت و اعتراض مذکور باید به دادگاه عمومی
حقوقی محل وقوع ملک تقدیم شود و بالطبع صدور قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه متعاقب اخذ تامین مناسب در
صلاحیت شورای حل اختلاف صادر کننده دستور تخلیه میباشد و یا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع
ملک است؟
پاسخ اداره کل حقوقی
بازگشت به استعلام شماره 9000/141/38001مورخ 1398/8/12به شماره ثبت وارده 1299مورخ
،1398/8/14نظریه مشورتی این اداره کل به شرح زیر اعلام میشود:
اولا ،منظور از »آراء« مذکور در ماده 27قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ،1394احکام و قرارهای نهایی این
شورا است و دستور تخلیه به دلیل آنکه حکم یا قرار نمیباشد ،از شمول عنوان یادشده خارج و قابل تجدیدنظرخواهی
نیست.
ثانیا ،هرگاه متعاقب صدور دستور تخلیه و اجرای آن شخص ثالثی با ارائه سند مالکیت رسمی مدعی شود که عرصه یا
اعیان مورد اجاره یا هر دو متعلق به وی میباشد و موجر در زمان درخواست تخلیه مالک عین یا منافع مورد اجاره
نبوده است ،چنانچه سند ابرازی مالک رسمی حکایت از آن داشته باشد که قائممقام موجر است ،اعتراض وی به
دستور تخلیه صادره قابل رسیدگی در شورای حل اختلاف )مرجع صادرکننده دستور( میباشد و شورای یادشده با
احراز مراتب مذکور نسبت به عدول از دستور صادره اقدام میکند؛ اما در صورتی که سند ابرازی معترض ثالث
حکایت از قائممقامی از موجر نداشته باشد ،در واقع دعوای او اعتراض به دستور تخلیه نیست؛ وی ذینفع در اعتراض
نسبت به دستور تخلیه نیست و برای احقاق حق باید دعوای مقتضی مانند دعوای خلع ید را جداگانه در مرجع صالح
اقامه کند.
ثالثا ،تبصره 2ماده 10آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378/2/19هیأت وزیران ،در مقام
تبیین قائممقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده )ماده (10و ماده 3قانون مزبور حسب مورد
میتوانند درخواست کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند .بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستأجر
درخواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه ،ملک در تصرف شخص دیگری بوده است ،اگر وی
مدعی حقی باشد ،موضوع مشمول ماده 44قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356است و در صورت ارائه دلایلی،
مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در مرجع صلاحیتدار اقامه دعوی کند و در صورتیکه ظرف
پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور ،قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارائه نشود ،عملیات اجرایی ادامه مییابد.
رابعا ،درصورت اعتراض مستأجر به دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف ،مورد مشمول ماده 5قانون روابط
موجر و مستأجر مصوب 1376و مواد 17و 18آییننامه اجرایی آن است و مستأجر باید شکایت یا دعوای حقوقی
خود را با توجه به نوع حق مورد ادعا به مرجع ذیصلاح تقدیم کند؛ ضمن آن که عدول از دستور تخلیه در صورت
احراز اشتباه بودن از سوی مرجع صادر کننده بلا اشکال است .بنابراین چنانچه مستأجر مدعی آن باشد که دستور تخلیه
صادره از سوی شورای حل اختلاف مغایر با موازین قانونی بوده و تقاضای عدول از آن را داشته باشد ،میتواند مراتب
را از شورای حل اختلاف صادرکننده دستور تخلیه درخواست نماید؛ ولی اگر وی مدعی حقوقی باشد که لازمه
رسیدگی به آن طرح دعوای حقوقی و یا کیفری است ،با لحاظ عمومات از جمله موارد صلاحیت شوراهای حل اختلاف
مندرج در ماده 9قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ،1394مرجع صالح تعیین میشود.
دکتر محمد علی شاه حیدری پور
مدیرکل حقوقی قوه قضاییه