استعلام
باستحضار میرساند به موجب ماده 101قانون شهرداری ) اصلاحی مصوب (1390/1/28نقشهای که مالک برای
تفکیک زمین خود به شهرداری تسلیم مینماید و یا از طریق دادگاهها ،ادارات ثبت و یا دفاتر اسناد رسمی درخواست
تفکیک زمین به شهرداری ارائه میگردد باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات
عمومی از کل زمین از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتبا به مالک ابلاغ شود و طبق تبصره سوم ذیل
همان قانون ،اراضی با سند شش دانگ و با مساحت بیش از پانصد متر مربع ،شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی
و خدماتی تا سقف 25درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و
افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا 25
درصد از باقیمانده اراضی را دریافت مینماید و در تبصره 4تصریح گردیده شهرداری هیچ وجهی به صاحب ملک
بابت کلیه اراضی حاصل از تبصره 3و معابر و شارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند
مالکیت ایجاد میشود پرداخت نخواهد کرد و متعلق به شهرداری است .ابهامات ایجاد شده بدین شرح میباشد که:
الف -در مواردی با تفکیک یا افراز ملک ،کوچه و معابر فرعی ایجاد شده داخل در همان ملک احداث میگردد و نیز
بعضا به لحاظ دو یا سه بر بودن ملک مورد تقاضای تفکیک طبق طرح و نقشه تفصیلی شهر میزان اصلاحی اضلاع
ملک از کوچه و خیابانهای مجاور مشخص و به عنوان سطوح معابر از مورد مالکیت اشخاص کسر میگردد .حال آیا
میتوان در دو فرضیه فوق قائل به تفکیک شویم و برای سطوح معابر اصلاحی از خیابانهای مجاور شهر مالک را
مستحق دریافت بهای زمین عقبنشینی شده بدانیم یا اینکه در هر دو حال به لحاظ حاکمیت ماده 101اصلاح قانون
شهرداری و طبق تبصره 4شهرداری نبایستی وجهی به مالک پرداخت نمیشود؟ ب-طبق فرضیهای با احتساب 25
درصد از ملک به عنوان سرانه عمومی یا حق تفکیک معادل 75درصد از ملک باقیمانده که به میزان 25درصد از
باقیمانده ملک یعنی 7518درصد زمین به عنوان سطوح معابر در نظر گرفته شود مجموعا 7543درصد از ملک در
اجرای ماده 101قانون به شهرداری تعلق میگیرد .در این فرض چنانچه مالک عوارض حق تفکیک را پرداخت نموده
باشد و میزان سطوح معابر ناشی از رعایت ضوابط طرح تفصیلی بیش از 7518درصد باقیمانده ملک باشد ،آیا باستناد
تبصره 4ماده 101همان قانون ،کماکان شهرداری نبایستی بابت مساحت بیش از 7543درصد وجهی به مالک پرداخت
نماید و به عبارتی رایگان بودن اراضی حاصل از تبصره 3و ناشی از افراز و تفکیک اراضی مطلق نظر قانونگذار است؟
لازم به یادآوری است طبق نقشه و طرح تفصیلی شهر ،قسمتی از اراضی اشخاص داخل در طرح عقبنشینی کوچه و
خیابانها قرار داشته اما شهرداری با توجه به اصول حاکم بر لایحه قانونی تملک مصوب سال 5813و اصلاحی سال
1370راسا به عنوان دستگاه مجری طرح اقدامی در جهت اجرای طرح به عمل نیاورده و تقاضای اعمال ماده 101
قانون شهرداری توسط مالک یا اداره ثبت و دادگاه موضوع اقدام شهرداری به اعمال ضوابط نقشه و طرح تفصیلی
میباشد .لذا خواهشمند است با ارائه نظریه حقوقی این شهرداری را در رفع ابهامات فنی و حقوقی و نیز به منظور عدم
تضییع حقوق مالکین و شهرداری یاری فرمائید.
پاسخ اداره کل حقوقی
الف -اعمال تبصره 3ماده ) 101اصلاحی (28/1/1390قانون شهرداریها مصوب 1334با اصلاحات و الحاقات
بعدی در خصوص تملک رایگان اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی از سوی شهرداری در قبال تفکیک و
افراز اراضی با سند ششدانگ و با مساحت بیش از پانصد متر مربع مطلق بوده و شامل اراضی که در طرح تملک
موضوع لایحه قانونی نحوه خرید اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی ،عمرانی و نظامی دولت مصوب
1358و قانون نحوه تقویم ابنیه ،املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب 1370قرار گرفته و طرح مزبور اجرا
نشده است) ،تملک شهرداری صورت نپذیرفته( نیز میشود.
ب -با عنایت به اینکه شهرداریها در اجرای قوانین تملکی جهت اجرای طرح ،مکلف به خرید اراضی و املاک مردم به
قیمت روز بوده و توجهاً به اینکه مالکیت اشخاص قابل احترام است و اینکه اعمال حقوق مالکانه اشخاص جزو حقوق
قانونی مالکین بوده و صرف اینکه مالکی مبادرت به احداث بنا ضمن اعمال عقبنشینی جهت اجرای طرح شهرداری
مینماید ،از موجبات اسقاط حقوق مالکانه مالک جهت مطالبه بهاء و قیمت روز اراضی و املاک واقع در طرح
نمیباشد؛ زیرا کماکان سند مالکیت آن قسمت از ملک مالک که داخل طرح شهرداری قرار گرفته به نام مالک بوده و
خارج نمودن مالکیت مالک بدون پرداخت قیمت روز برخلاف مقررات قانونی است و نظریه مشورتی این اداره کل به
شماره 3096/7مورخ 20/5/1388مندرج در پرونده کلاسه 88-66-659در خصوص مواردی است که مالک کتباً
از حقوق مالکانه دریافت قیمت ملک خویش انصراف نماید؛ در حالیکه در پرسش مطرح شده رضایتنامه کتبی مالک
وجود ندارد ،بنابراین شهرداری مکلف به پرداخت قیمت اینگونه اراضی و املاک میباشد و شهرداری نمیتواند به
استناد ماده 101اصلاحی قانون شهرداریها مصوب 1390مبادرت به تملک رایگان قسمتهای اصلاحی مذکور نماید
و باید سهم خود را به میزان مقرر در قانون ،از قسمت دیگر ملک مالک اخذ نماید و در صورتیکه میزان سطوح بیش
از مقرره قانونی باشد ،شهرداری مکلف به پرداخت قیمت روز این اراضی به مالکین آن میباشد و رایگان بودن تملک
اراضی مرقوم نمیتواند بیش از میزان تعیین شده در ماده 101اصلاحی یاد شده باشد.
دکتر احمد رفیعی
سرپرست اداره کل حقوقی قوه قضاییه