نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۵/۵۰

-1در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403با توجه به اینکه ظاهراً بیان قانونگذار راجع به طرفین عمل حقوقی و عدم استماع شکایت کیفری آنها علیه یکدیگر در تنظیم سند عادی مال غیر منقول است ،خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید: الف -چنانچه مالکیت رسمی سند به نام فرد »الف« باشد؛ اما فرد »ب« بدون اطلاع مالک ملک را با سند عادی به فرد »ج« بفروشد ،آیا شکایت انتقال مال غیر توسط فرد »الف« به عنوان مالک رسمی ملک به طرفیت »ب« و »ج« )طرفین معامله با سند عادی( مشمول این قانون است و قابل استماع نمیباشد؟ ب -چنانچه مالک رسمی ملک که آن را به عنوان وثیقه در پرونده کیفری تودیع کرده است ،متعاقباً با سند عادی آن را به دیگری بفروشد ،آیا موضوع شامل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403بوده و بازپرس نمیتواند علیه وی بابت مداخله در اموال توقیفی اعلام جرم کند؟ -2دایره شمول عبارت » ...هیچ شکایت کیفری ...از قبیل شکایت انتقال مال غیر ...مسموع نیست «...در ماده یک قانون صدرالذکر و ملاک آن چیست؟ به عنوان مثال ،چنانچه ملکی که دارای سند رسمی است ،توسط مالک آن با سند عادی به فرد دیگری منتقل شود ،آیا همانگونه که شکایت کیفری انتقال مال غیر در آن مسموع نیست ،شکایت و ادعای جعل سند عادی مبایعهنامه نیز مسموع نمیباشد؟

-1الف -در موارد مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403چنانچه اعمال حقوقی موضوع این ماده بدون ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شده باشد ،به تصریح این ماده، دعاوی راجع به این اعمال حقوقی که ثبت نشده است و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است ،نزد مراجع قضایی ،شبهقضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ گونه شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر در مراجع مذکور مسموع نیست؛ بنابراین ،طرح شکایت انتقال مال غیر از سوی مالک رسمی نیز مشمول اطلاق این ماده است و اصولاً با توجه به اینکه سند عادی انتقال از این جهت فاقد اعتبار است و در هیچیک از دستگاههای اجرایی موضوع ماده 29قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی ،اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395پذیرفته نمیشود ،وجهی برای طرح چنین شکایتی نیز وجود ندارد. ب -از آنجا که در موارد مشمول ماده یک صدرالذکر سند عادی انتقال بیاعتبار و دعوای راجع به آن غیر قابل پذیرش است ،صرف انتقال عادی مال مورد وثیقه از شمول ماده 663قانون مجازات اسلامی )تعزیرات( مصوب 1375خارج است. -2همانگونه که در بند » 1الف« آورده شد ،وفق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در موارد مشمول این ماده ،نه تنها دعاوی مربوط به اعمال حقوقی موضوع این ماده که به ثبت نرسیده است ،قابل استماع نمیباشد؛ بلکه ادله راجع به این اعمال در بخشی که مفید موارد مذکور در این ماده است نیز فاقد اعت بار است؛ بنابراین ،دعوای جعل نسبت به ادله )اسناد( یادشده نیز مشمول ضمانت اجرای این ماده است و اصولاً طرح دعوای جعل نسبت به سندی که قانوناً فاقد اعتبار است ،وجاهتی ندارد. شایسته ذکر است قید عبارت »در بخشی که مفید موارد مذکور است« ،در ماده یک یادشده ،به این جهت است که سند عادی در بخشی که مفید انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده نمیباشد ،همچنان دارای اعتبار است؛ مانند آنکه سند عادی مفید انجام بیع نسبت به مال غیر منقول و مال منقول ،در خصوص بیع مال منقول معتبر است و یا در فرضی که در ذیل مبایعهنامه به تحویل عوضین یا بخشی از موضوع معامله تصرح شده باشد ،از آنجا که این بخش ناظر به انعقاد عمل حقوقی نیست؛ بلکه راجع به اجرای مفاد قرارداد است و با توجه به اینکه دعوای استرداد عوضین در چنین فرضی وفق ماده یک یادشده دعوایی مسموع است ،ادعای جعل نسبت به این بخش از سند که مطابق قانون دارای اعتبار است ،نیز مسموع خواهد بود. دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه