استعلام
-1از جمله معیارهای مؤثر برای ارزیابی اراضی شهری ،نوع کاربری ملک؛ اعم از اداری ،تجاری ،صنعتی،
آموزشی ،عمومی ،نظامی ،مسکونی و مانند آن و نوعیت این اراضی؛ اعم از موات ،بایر و دایر و محل وقوع آنها
در هر یک از مناطق شهری و دسترسیهای ملک و همچنین دیگر عوامل متعددی است که عرفاً و قانوناً در تعیین
بهای اراضی تأثیرگذار است .کارشناسان رسمی دادگستری نیز باید پیش از هر گونه اظهار نظر در خصوص بهای
اراضی شهری ،ابتدا استعلامات لازم را از حیث نوعیت ،کاربری و وضعیت ثبتی ملک به عمل آورده و بر مبنای
پاسخ مراجع ذیصلاح اراضی موضوع قرار کارشناسی را ارزیابی نمایند؛ این در حالی است که برخی کارشناسان
در این موارد تحقیق و بررسی لازم را به عمل نیاورده و گاهی نیز به رغم اطلاع از سابقه نوعیت زمین )موات
بودن( صرف اعطای جواز احیاء و عمران سه ساله اراضی موات را برخلاف آنچه از مفاد تعهدات فرد گیرنده
امتیاز و حق فسخ سازمان در این نوع تعهدات استنباط میشود که گویای عدم اعطای مالکیت ،بلکه حق اولویت
در مالکیت به شرط احیاء است را دلیل تغییر نوعیت اراضی موات به دایر تلقی نموده و بدون توجه به نوعیت
موات این اراضی که وفق قانون لغو مالکیت اراضی موات ،متعلق به دولت میباشد ،ارزش اراضی موات را مطابق
ارزش اراضی غیر موات )دایر( برآورد و اعلام میکنند .در این خصوص خواهشمند است به پرسشهای زیر
پاسخ دهید.
-1با عنایت به اینکه به موجب مواد 27و 140قانون مدنی ،اراضی موات جزء مباحات محسوب شده و احیاء
و عمران اینگونه اراضی سبب ایجاد حق مالکیت ،بقاء و استمرار آن میباشد ،به عبارت دیگر چنانچه علت و
سبب )عمران و آبادی( زایل شود ،معلول که مالکیت است نیز از بین رفته و زایل میشود؛ لذا اراضی موات پیش
از تحقق احیاء و عمران همچنان موات بوده و به مالکیت صاحب امتیاز آن در نمیآید؛ مگر با تحقق احیا و عمران
آن؛ زیرا ،مقصود از اعاده مالکیت صرفاً امتیاز و حق اولویت محدودی است تا مالک سابق در مدت سه سال
نسبت به احیاء و عمران زمین موات اقدام نماید و چنانچه مهلت اعطایی سازمان مسکن و شهرسازی ،سپری
شود و عمران و آبادی اراضی موات احراز نشود ،با اعمال شرط فسخ ،زمین موات بلاعوض به تملک دولت در
میآید .آیا اعطای مجوز احیاء و عمران )تحت عنوان اعاده مالکیت( آن هم پیش از تحقق عمران و آبادانی موجد
حق مالکیت برای مالک سابق خواهد بود و یا تغییر نوعیت اینگونه اراضی تنها با احراز احیاء آن توسط مراجع
ذیصلاح امکان پذیر است؟
-2چنانچه قطعه زمینی که به شرح فوق به موجب نظریه کمیسیون ماده 12قانون زمین شهری مصوب 1366
با اصلاحات بعدی ،موات اعلام شده است ،از سالیان گذشته در طرح تملکی دولت واقع و تحت تصرف دولت
باشد ،آیا اعمال یادشده و اعطای جواز احیاء و عمران این اراضی تحت عنوان اعاده مالکیت )انتقال رسمی( از
سوی سازمان مسکن و شهرسازی به مالک اولیه امکان پذیر است؟ آیا به لحاظ تصرفات قبلی دولت و عدم
امکان احیا و عمران آن توسط مالک سابق ،چنین اقدامی دارای وجاهت قانونی است؟
-3نظر به اینکه وفق بند »ب« ماده 10لایحه قانونی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای
عمومی ،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358با اصلاحات و الحاقات بعدی بابت زمینهای موات وجهی
پرداخت نخواهد شد؛ در صورتیکه سازمان مسکن و شهرسازی اراضی موات واقع در طرح تملکی و مورد تصرف
دولت را به مالک اولیه اعاده کند؛ با فرض صحیح و قانونی بودن اقدامات سازمان مذکور ،آیا پرداخت بهای این
اراضی از سوی دولت صحیح است و یا آ نکه دولت بر براساس بند »ب« ماده 10لایحه قانونی یادشده تکلیفی
در پرداخت بهای اراضی موات ندارد؟
پاسخ اداره کل حقوقی
1و -2اولاً ،برخلاف آنچه در استعلام آمده است ،حکم مقرر در ماده 5آییننامه اجرایی قانون زمین شهری
مصوب 1371/3/24هیأت وزیران که مهلت عمران زمینهای موات توسط افراد واجد شرایط را از تاریخ
تشخیص نوعیت زمین -اعلان رأی کمیسیون تشخیص -به مدت سه سال دانسته است ،به موجب رأی شماره
372مورخ 1381/10/22هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است و در این رأی به استناد ماده 7
قانون زمین شهری مصوب 1366با اصلاحات بعدی ،مدت متناسب برای احیاء و عمران اراضی موات شهری از
تاریخ واگذاری زمین به شخص واجد شرایط اعلام شده است و نه از تاریخ تشخیص نوع زمین) .اعلان رأی
کمیسیون تشخیص(
ثانیاً ،از حکم مقرر در ماده 7قانون زمین شهری مصوب 1366با اصلاحات بعدی و سیاق عبارات این ماده؛ از
جمله عبارت »از زمینهای موات شهری در اختیار داشتهاند« و »در صورت عدم عمران و احیا بدون عذر موجه
اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت باز میگردد« چنین مستفاد است که قانونگذار به این اشخاص که سابقاً
اراضی موضوع ماده 12این قانون را در اختیار داشتهاند ،اجازه عمران و احیاء اراضی موات شهری با رعایت
ترتیبات مقرر در این ماده و در مهلت متناسب از تاریخ واگذاری زمین را اعطا کرده است .در صورت عدم اقدام،
وفق ذیل ماده 7یادشده ،ملک همچنان وصف موات بودن خود را حفظ کرده و در مالکیت دولت باقی میماند؛
اما چنانچه اقدام به عمران و احیاء وفق مجوز صادره ،غیر مقدور و یا ممنوع شود؛ مانند آنکه ،ملک در طرح
عمرانی دستگاه های اجرایی قرار گیرد ،به دلیل مقدور نبودن امکان عمران و احیاء در اجرای ماده 10آییننامه
اجرایی این قانون ،زمین دیگری برای عمران و احیاء به فرد واگذار و یا قیمت عادله به وی پرداخت میشود.
ثالثاً ،صرف اینکه ملک در طرح تملک دولت قرار گرفته باشد ،موجب استقرار مالکیت دولت بر ملک نمیباشد
و این امر مستلزم رعایت قوانین و مقررات حاکم بر تملک اراضی و املاک در اجرای برنامههای عمومی ،عمرانی
و نظامی است؛ اما در صورتی که فرایند اجرای طرح در جریان باشد ،صدور مجوز عمران و احیاء از نظر قانونی
غیر مقدور است )تبصره ماده 5آییننامه قانون زمین شهری مصوب 1371/3/24با اصلاحات بعدی( و تکلیف
قانونی موضوع ماده 7قانون یادشده برای تحویل زمین دارای ق ابلیت عمران و احیاء و فاقد منع قانونی در این
زمینه به قوت خود باقی است؛ مگر آنکه در اجرای تبصره ماده 5پیشگفته ،ممنوعیت عمران و احیاء مرتفع شود
که در این صورت مهلت عمران از تاریخ رفع ممنوعیت محاسبه میشود.
رابعاً ،در صورتیکه زمین تحویل شده برای عمران و احیاء ،پس از آن در طرح عمرانی دستگاههای اجرایی قرار
گیرد ،در اجرای ماده 10آییننامه یادشده ،تکلیف دستگاه مجری طرح به واگذاری زمین عوض یا پرداخت
قیمت عادله آن به قوت خود باقی است.
-3حکم مقرر در بند »ب« ماده 10لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای
عمومی ،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358با اصلاحات و الحاقات بعدی ،مبنی بر عدم پرداخت وجه بابت
زمینهای موات ،جنگل ها ،مراتع و هر قسمتی که طبق قانون اساسی جزو اموال عمومی درآمده است ،اولاً با
توجه به صدر ماده یادشده ناظر بر اراضی ،ابنیه و یا تأسیساتی است که پیش از تصویب این لایحه قانونی به
تصرف وزارتخانهها ،مؤسسات و دیگر دستگاههای موضوع این ماده درآمده و یا در محدوده تصرف آنها قرار
گرفته است و ثانیاً در فرض سؤال ،اراضی و املاک مشمول حکم عمران و احیاء موضوع ماده 7قانون زمین
شهری مصوب 1366با اصلاحات بعدی ،از شمول حکم بند »ب« ماده 10لایحه قانونی یادشده ،خروج موضوعی
دارد.
دکتر محمدعلی شاه حیدری پور
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه