استعلام
-1با توجه به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مبنی بر عدم استماع
دعاوی کیفری راجع به اعمال حقوقی ثبت نشده ،تصمیم مرجع قضایی نسبت به آن دعاوی چگونه باید باشد؟ -2
با عنایت به پرسش فوق ،چنانچه مالک مال غیر منقول که مطابق ماده یک قانون یادشده باید معامله ملک خود را
در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کند ،بدون ثبت قرارداد مال غیر منقول خود را به افراد متعدد با اسناد عادی
منتقل نماید ،آیا قابل تعقیب کیفری است؟ -3در مواردی که سند عرصه ملک مشمول تبصره 4ماده یک قانون
باشد )دارای سند حد نگار صادره پس از لازمالاجرا شدن قانون و به اصطلاح سبز رنگ باشد(؛ اما بر روی عرصه
واحدهای متعدد آپارتمانی احداث شده که فاقد سند تفکیکی است و یا سند تفکیکی به صورت سهمی از عرصه
و در قالب سند سبز رنگ صادر شده باشد ،آیا نقل و انتقال واحدهای آپارتمانی به صورت مفروزی امکانپذیر
است؟
-4در فرضی که سند عرصه ملک مشمول تبصره 4ماده یک قانون باشد )دارای سند حدنگار صادره پس از
لازم الاجرا شدن قانون و به اصطلاح سبز رنگ باشد(؛ اما اعیانی احداث نشده و مالک عرصه قصد پیشفروش
داشته باشد ،آیا میتواند به صورت غیر رسمی پیشفروش نماید؟ -5در صورتی که هبه یا معامله شریک در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد ،آیا در اثبات و تنفیذ رجوع از هبه یا اخذ به شفعه بدون ثبت در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد ،قابل استماع است؟ -6مقصود از ثبت فسخ در عبارت »هرچند فسخ ثبت نشده
باشد« در تبصره یک ماده یک قانون چیست؟ مراد ثبت حق فسخ قرارداد است یا ثبت فسخ قرارداد؟ -7
»قراردادهای خصوصی« در ماده 2قانون شامل چه قراردادهایی است؟ آیا اسناد رهنی اموال غیر منقول را شامل
میشود؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1عبارت » ...هیچ شکایت کیفری ...مسموع نیست «...مندرج در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب ،1403ظهور در صدور قرارهای شکلی دارد و به معنای ورود در ماهیت دعاوی
نمی باشد؛ بر این اساس ،در مواردی که متهم به لحاظ وجود موانع شکلی نظیر موارد مذکور در ماده یک این
قانون قابل تعقیب کیفری نباشد قاضی ذیربط باید با توجه به ملاک مواد 13و 383و بند »پ« ماده 389قانون
آیین دادرسی کیفری مصوب 1392قرار موقوفی تعقیب صادر کند و در هر صورت ،موضوع از مصادیق صدور
قرار منع تعقیب مذکور در ماده 265قانون آیین دادرسی کیفری نمیباشد.
-3آپارتمان )اعیانی( که برای آن سند تفکیکی رسمی صادر نشده است ،در زمره اموال غیر منقول فاقد سند
رسمی است؛ به همین سبب انتقال آن بدون ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ،از شمول حکم مقرر در ماده
یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و تبصره 4این ماده و همچنین ضمانت
اجراهای مقرر در این ماده خارج است.
شایسته ذکر است ،چنانچه عرصه ملک دارای سند حدنگار )سند سبز رنگ( باشد ،نقل و انتقال آن مشمول حکم
مقرر در تبصره 4ماده یک قانون یادشده است و آنچه در خصوص انتقال اعیانی آورده شد ،شامل انتقال عرصه
نمیشود؛ در چنین فرضی ،انتقال سهم مشاعی عرصه باید وفق تبصره 4ماده یک قانون و از طریق ثبت در سامانه
ثبت الکترونیک اسناد صورت گیرد؛ در غیر این صورت ،مشمول ضمانت اجرای مذکور در ماده یک پیشگفته
میشود.
-4نظر به اینکه به استناد ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،3140هر نوع
پیشفروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد ،مشمول این ماده میباشد و با
توجه به تعریف قرارداد پیشفروش در ماده یک قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389با اصلاحات و الحاقات
بعدی ،به »هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در
ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی
مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیشفروش ساختمان محسوب
میشود« )اصلاحی ،(1403چنانچه در فرض سؤال ،عرصه دارای سند حدنگار )سند سبز( صادره پس از لازمالاجرا
شدن قانون )موضوع تبصره 4ماده یک( باشد ،پیشفروش ساختمان )اعیانی احداث نشده( نیز مشمول ماده یک
قانون و تبصره 4این ماده میباشد.
-5در فرض سؤال که هبه مال غیر منقول یا معامله شریک نسبت به چنین مالی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد
موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به ثبت رسیده است ،ثبت
رجوع از هبه و یا اخذ به شفعه در سامانه یاد شده ،حسب مورد مستلزم صدور رأی مرجع قضایی یا داوری است
و به صرف اعلام اراده رجوعکننده از هبه و یا اخذکننده )آخذ( به شفعه ،ثبت در این سامانه امکانپذیر نیست؛ مگر
آنکه در خصوص رجوع از هبه ،طرفین قرارداد ،اقدام به رجوع را بدون نیاز به رأی مرجع قضایی یا داوری قابل
ثبت دانسته باشند و یا به شیوه دیگر ،رجوع از هبه یا اخذ به شفعه را تأیید کنند؛ بنابراین ،با توجه به ملاک حکم
مقرر در تبصره یک ماده یک قانون مذکور باید دعوای مقتضی برای اثبات رجوع یا اخذ به شفعه طرح و پس از
صدور رأی ثبت شود؛ بدیهی است با توجه به اینکه رجوع از هبه و اخذ به شفعه ماهیتاً فسخ معامله تلقی نمیشوند
و اصل بر عدم تشریفات است ،تشریفات مقرر در تبصره یک ماده یک قانون یادشده ،شامل ایقاعات مذکور
نمیشود.
دکتر محمدعلی شاه حیدری پور
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه