نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۶۵۷

شخص ب نیز بعد از مدتی آن را به شخص ج میفروشد. شخص ج نیز پس از مدتی آن را مورد معامله قرار داده و به شخص د میفروشد شخص د مبادرت به اخذ پروانه ساختمانی نموده و بر روی بخشی از زمین ساختمانی که مساحت آن حدوداً یک سوم زمین است میسازد و دو سوم باقی مانده همچنان به صورت عرصه باقی مانده و آن را کلا به شخص ح میفروشد. با اثبات این امر که الف که فروشنده اولیه بوده است و مالکیتی بر زمین نداشته و بطلان معامله اثبات گردیده و مالک معامله بعدی را نیز تنفیذ نکند. آیا احداث اعیانی مذکور موجب میشود که کل زمین را در حکم تلف بدانیم؟ یا این که فقط همان بخش که بر روی آن اعیانی ساخته شده است مشمول تلف حکمی است .معیار قانونی و شرعی چیست که مال در حکم تلف قرار گیرد؟ آیا احداث اعیانی از موجبات آن است که زمین در حکم تلف قرار گیرد؟ در صورتی که اعتقاد بر تلف حکمی باشد مسءولیت هر کدام از غاصبین از لحاظ دوره و مدت در برابر مالک از حیث پرداخت اجرتالمثل چگونه است؟ اعتقاد به تلف حکمی چه تأثیری در اجرتالمثل ایام تصرف و میزان مسؤولیت غاصبین دارد؟ آیا تلف در همان زمان احداث بنا به وقوع پیوسته است و مسئولیت شخصی که بعد از احداث بنا )شخص ح( ملک را خریداری کرده است در مقابل مالک با دیگر غاصبین متفاوت است؟ مبنا و معیار قانونی در میزان مسؤولیت پردخت اجرتالمثل و نیز پرداخت قیمت روز ملک هر کدام از غاصبین و تأثیر قیمت روز برعهده چه کسی است؟ و مسئولیت غاصبین در خصوص قیمت روز به چه نحو است؟

در فرض سؤال که ملک متعلق به غیر موضوع معاملات متعدد قرار گرفته و در بخشی از آن نیز ساخت و ساز صورت گرفته است: 3 ،2 ،1و -4اولاً ،با عنایت به احکام مقرر در مواد 302 ،36 ،31 ،30و 311قانون مدنی ،نقل و انتقالات متعدد ملک و یا احداث اعیانی در آن موجب اطلاق عنوان تلف حکمی بر ملک مذکور نمیشود؛ زیرا محرومیت مالک از مالکیت و استرداد عین مال ،امری استثنایی و خلاف اصل است و تنها در موارد مصرح قانونی جایز است و نمی توان احکام استثنایی قانون را به دیگر موارد تسری داد. ثانیاً ،در فرض سؤال که ملک متعلق به غیر مورد معاملات متعدد قرار گرفته و در یک سوم ملک احداث بنا شده و مابقی به صورت عرصه باقی مانده و حکم بر بطلان معامله اولیه صادر و مالک نیز معاملات بعدی را تنفیذ نکرده است ،اصولاً اطلاق تلف حکمی ناظر بر فرضی است که مالی به معامله صحیح به دیگری انتقال یافته باشد؛ در حالی که در فرض سؤال معامله باطل و تصرفات ناشی از آن مشمول عمومات غصب است .افزون بر این ،در فرض سؤال صرف ساخت و ساز در یک سوم ملک موجب اطلاق عنوان تلف بر ملک مذکور و ترتب احکام و آثار آن نمیشود و در هر صورت ،تشخیص مصداق بر عهده مرجع قضایی رسیدگیکننده است. ثالثاً ،تعیین میزان مسؤولیت هر یک از خریداران این مال و چگونگی مطالبه غرامت از آنان ،تابع عمومات حاکم بر قضیه؛ از جمله احکام مندرج در مواد 323 ،320 ،317و 391قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15و 811مورخ 1400/4/1هیأت عمومی دیوان عالی کشور میباشد. دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه