استعلام
-1در خصوص دامنه شمول ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403؛ با توجه به
آثار مدنی و حکم کیفری مندرج در این ماده ،برخی ابهامات وجود دارد؛ خواهشمند است اعلام فرمایید آیا دستور
تخلیه ،حکم تخلیه ،الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ،تقسیم ترکه مال غیر منقول ،الزام به تسلیم مال غیر منقول ،تأیید
یا انفساخ معامله اموال غیر منقول و تأیید صلح یا هبه در حوزه حقوق عینی ،مشمول حکم ماده یادشده قرار
میگیرد؟
-2آیا عدم ذکر شماره پلاک اصلی و فرعی و عدم الصاق نقشه ) (UTMدر دادخواست ،از موجبات رفع نقص
است؟ چنانچه تعیین مختصات ملک مستلزم کارشناسی باشد و خواهان هزینه کارشناسی را پرداخت نکند ،تکلیف
دادگاه در مقام تداوم رسیدگی چیست؟ توضیح آنکه ،این وضعیت هم اکنون در برخی مراجع قضایی موجب توقف
دادرسی شده و احتمال استنکاف از رسیدگی را افزایش میدهد.
-3آیا اجرای حکم را میتوان به ارائه مختصات جغرافیایی ملک و شماره پلاکهای ثبتی از سوی محکومله منوط
کرد؟
-4گاهی قاضی دستور اعمال ماده 8قانون یادشده و بارگذاری آراء در سامانه موضوع این ماده را صادر؛ اما دفتر
دادگاه سهواً از اجرای آن غفلت میکند .در چنین فرضی ،متخلف تبصره ماده 8قانون چه کسی است؟ قاضی
صادرکننده دستور ،کارمند دفتر و یا هر دو؟ آیا عدم نظارت قاضی ،موجب مسؤولیت انتظامی وی است و یا آنکه
مسئولیت مدنی و کیفری نیز بر آن مترتب میشود؟
-5آیا ترتب ضمانت اجرای کیفری موضوع ماده 8یادشده مستلزم احراز سوءنیت است و یا آنکه صرف تخلف
کفایت میکند؟
-6آیا در خصوص حکم ماده 8یادشده ،احراز رابطه سببیت بین فعل متخلف و ضرر وارده الزامی است؟ در فرض
وقوع معامله معارض نسبت به ملکی که اطلاعات آن در سامانه در ج نشده است ،مسؤولیت مدنی بر عهده متخلف
است یا بر عهده شخصی که معامله معارض انجام داده است؟ آیا متخلف مکلف به جبران تمام خسارت است یا بر
اساس میزان تقصیر اشخاص باید حکم صادر شود؟ روش دقیق تعیین میزان تقصیر و معیارهای ارزیابی آن چیست؟
-7در فرضی که رأی در مرحله تجدیدنظر قطعی شود ،چنانچه دادگاه تجدیدنظر حکم ماده 8قانون را اعمال کند،
آیا تکلیف از عهده دادگاه بدوی برداشته میشود؟ در صورت عدم اقدام از سوی مرجع تجدیدنظر ،مسؤولیت نهایی
بر عهده کدام مرجع است؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1اولاً ،حکم مقرر در بند »ب« ماده 114قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب
،1403ناظر به ثبت تمام حقوق راجع به املاک ،اعمال و وقایع حقوقی ،آراء قطعی و دستورات قضایی راجع به این
اموال در سامانه جامع املاک و اسناد است و حکم موضوع ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب ،1403ناظر به تکلیف مراجع قضایی به ثبت تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه
حق عینی و آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است.
صرف نظر از اینکه در حال حاضر »سامانه جامع املاک و اسناد« به شرح مذکور در بند »ب« پیشگفته وجود ندارد
و با توجه به تصریح صدر ماده یاد شده به تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای اصلاح این سامانه ،ظاهراً
مقصود همان »سامانه ثبت الکترونیک اسناد « است ،در بند »ب« ماده 114قانون صدرالذکر ،عبارت » آراء قطعی
و دستورات قضایی« موضوع این بند به صورت مطلق ذکر شده است؛ اما در ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403عبارت »آراء قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی« و به نحو
مقید است؛ بنابر این و با توجه به دیگر عبارات مذکور در بند »ب« ماده 114یاد شده ،به نظر می رسد دایره شمول
این بند نسبت به ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403اعم است و تعارضی
)تباینی( بین این دو مقرره قانونی نیست.
ثانیاً ،وفق ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ،مراجع قانونی موضوع این ماده مکلفند
تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در خصوص تغییر
کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی از طریق سامانه به صورت
آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام نمایند.
در مواردی که رأی صادره متضمن ایجاد و یا سلب حق عینی باشد و یا در مورد تغییر کاربری و یا تخریب بنا باشد،
مشمول حکم ماده یادشده است و این ماده از هرگونه رسیدگی به حقوق عینی به صورت مطلق منصرف است؛ بر
اساس معیار مذکور در ماده میتوان در خصوص شمول یا عدم شمول حکم آن نسبت به هر یک از مصادیق و
مثالهای مذکور در استعلام اعلام نظر و یا اتخاذ تصمیم نمود.
بر این اساس ،در فرض سؤال ،صدور حکم مبنی بر »تخلیه« » ،الزام به تنظیم سند رسمی انتقال« و »تأیید فسخ و
یا انفساخ معامله« راجع به اموال غیر منقول ،از آنجا که مربوط به ایجاد یا سلب حق عینی راجع به این اموال است،
مشمول حکم مقرر در ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات امول غیر منقول میباشد؛ همچنین »تقسیم ترکه
اموال غیر منقول« به سبب آنکه به تغییر »حق مشاعی« مالک بر مال غیر منقول به »حق مفروز« منجر میشود،
مشول حکم ماده مذکور است؛ اما در فرض صدور »دستور تخلیه ملک«؛ از آنجا که اصولاً تصمیمی مربوط به ایجاد
یا سلب حق عینی اتخاذ نمیشود ،از شمول ماده 8قانون یادشده خارج است؛ اما مشمول حکم مقرر در بند »ب«
ماده 114قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403قرار میگیرد؛ دیگر مصادیق
مذکور در استعلام نیز با توجه به توضیحات و ملاک پیشگفته ،حسب مورد ممکن است مشمول حکم ماده 8قانون
صدرالذکر و یا بند »ب« ماده 114قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران قرار گیرد که تشخیص
آن حسب مورد بر عهده مرجع قضایی مربوط است.
2و -3نخست .در ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403الزامی بر ضمیمه
کردن مختصات جغرافیایی و نقشه ) (UTMدر ابتدای طرح دعوا ملاحظه نمیشود تا عدم اقدام در این خصوص از
موجبات رفع نقص تلقی شود؛ بدیهی است در فرآیند رسیدگی ،اتخاذ تصمیم از سوی هر یک از مراجع یادشده
مستلزم تعیین مختصات جغرافیایی ملک متنازعفیه است و چنانچه این امر نیازمند ارجاع به کارشناسی باشد ،در
خصوص مراجع قضـایی تابع عـمومات حاکم بر موضـوع؛ از جمـله ماده 259قانون آیین دادرسی دادگاههای
عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379است و در هر صورت ،موضوع از موجبات صدور قرار توقف دادرسی،
آنگونه که در استعلام آمده است ،نمیباشد.
دوم .با توجه به مراتب و توضیحات پیشگفته و با عنایت به سیاق ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب ،1403مختصات جغرافیایی ملک در فرآیند رسیدگی تعیین و در رأی صادره نیز انعکاس مییابد؛
بر این اساس ،بحث تعیین مختصات در فرآیند اجرای حکم و موکول کردن اجرای حکم به ارائه این مختصات از
سوی محکومله؛ آنگونه که در استعلام آمده است ،منتفی است.
-4اولاً ،تکلیف مراجع قانونی موضوع ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
به اعلام تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در
خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی همراه با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی به
سازمان ثبت اسناد و املاک ،شامل تمامی افراد دخیل در اجرای این تکلیف؛ از جمله کارکنان اداری میشود.
ثانیاً ،به موجب تبصره ماده 2دستورالعمل اجرایی و سند راهنمای ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول و بند »ب« ماده 114قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1404/5/26رئیس
محترم قوه قضاییه و بند یک این تبصره» ،مرکز )مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه( مکلف است سمپ
)سامانه مدیریت پروندههای قضایی( را به نحوی اصلاح نماید که -1مراجع قضایی در زمان صدور رأی یا تصمیم،
الزاماً اعلام بنماید که رأی یا تصمیم ایشان متضمن ایجاد و یا سلب هرگونه حق عینی و یا تغییر کاربری یا تخریب
بناست یا خیر«؛ همچنین وفق ماده 5این دستورالعمل »کلیه مراجع قانونی که تصمیمات و آرای موضوع ماده 8
قانون را صادر مینمایند مکلفند تصمیمات و آرای خود را در زمان صدور رأی قطعی یا بلافاصله پس از قطعیت
آراء صادره غیر قطعی ،با رعایت مواد قبل ،از طریق سامانه )وب سرویس( به سازمان اعلام نمایند«؛ از احکام
پیشگفته چنین مستفاد است که اجرای حکم ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403و ماده 5دستورالعمل یادشد ه مبنی بر ارسال آنی آراء و تصمیمات موضوع ماده 8برای سازمان ثبت اسناد
و املاک کشور به صورت سامانهای است و نه آنگونه که در استعلام آمده است )مکاتبهای(؛ بنابراین ،چنانچه هر یک
از کارکنان؛ اعم از قاضی یا کارمند تکلیف تعریف شده ،به موجب مقررات مربوط در اجرای ماده 8یادشده را انجام
ندهند ،حسب مورد مسؤولیت کیفری یا مدنی دارند و در فرض سؤال ،در صورت عدم نظارت قاضی بر فعالیت و
اقدامات کارکنان اداری ،هر چند این امر موجب تخلف انتظامی است ،اما مسؤولیت کیفری وی منتفی است و تحقق
مسؤولیت مدنی برای قاضی ،مستلزم احراز تقصیر وی و دیگر ارکان مسؤولیت مدنی و طی تشریفات مربوط است.
-5قانونگذار به موجب ذیل ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403برای تخلف
از حکم این ماده و عدم ارسال آراء و تصمیمات قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و همچنین آرای
قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا از طریق سامانه برای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
ضمانت اجرای کیفری پیشبینی کرده است؛ با توجه به اینکه این رفتار )ترک فعل( علیالاصول باید به صورت
عامدانه ارتکاب یابد تا مشمول ضمانت اجرای کیفری مندرج در ذیل ا ین ماده شود و با توجه به صدر ماده 144
قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ،1392باید همراه با سوءنیت عام )قصد ارتکاب( باشد.
-6در خصوص پرسش مطرح شده راجع به میزان مسؤولیت متخلف از حکم موضوع ماده 8قانون الزام به ثبت
رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و تبصره این ماده ،فروض مختلفی مطرح است؛ اما به طور کلی
می توان گفت مفاد تبصره یادشده مبنی بر پیشبینی مسؤولیت مدنی برای متخلف ،نافی مسؤولیت مدنی شخصی که
با انجام عمل غیر قانونی مانند معامله معارض ،موجب بروز خسارت شده است ،نمیباشد و اصولاً فرد اخیر ،مسؤول
اصلی پرداخت خسارت و غرامت ناشی از معامله به مال غیر است؛ بنابراین و با توجه به تفاوت نوع مسؤولیت
مدنی متخلف موضوع این تبصره با نوع مسؤولیت مدنی مسؤول اصلی )در فرض سؤال معاملهکننده به مال غیر(،
جایگزین شدن مسؤولیت و یا توزیع مسؤولیت بر اساس میزان تقصیر هر یک از این افراد )متخلف یادشده و مسؤول
اصلی( ،آنگونه که در استعلام آمده است ،منتفی است.
-7همانگونه که در پاسخ به پرسش شماره 4آورده شد ،اجرای تکلیف مندرج در ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403از طریق سامانه میباشد؛ به گونهای که ،هر یک از کارکنان موضوع این
ماده مکلف به انجام تکلیف تعریف شده به موجب مقررات مربوط به این ماده هستند و عدم انجام تکلیف از سوی
هر یک از آنها ،موجب ایجاد تکلیف و در نتیجه مسؤولیت مدنی برای دیگر کارکنان نمیشود.
دکتر محمدعلی شاه حیدری پور
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه