نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۶۵

پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403فردی اقدام به فروش آپارتمان خود نموده و خریدار در ملک ساکن شده است؛ در حالی که سند تفکیکی ملک صادر نشده است؛ در حال حاضر و پس از لازمالاجرا شدن قانون یادشده ،سند تفکیکی مالکیت )سند سبز رنگ( صادر شده؛ اما فروشنده برای تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خریدار اقدام نمیکند .در چنین فرضی خریدار در چه قالبی میتواند برای انتقال سند به نام خود اقدام کند؟ آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت قابل استماع است؟

اولاً ،ماده یک قانون الزام ب ه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ، 1403ناظر بر اعمال حقوقی است که پس از لازمالاجرا شدن این قانون و سپری شدن مواعد مقرر در آن منعقد میشود؛ در نتیجه ضمانت اجرای مقرر در این ماده نیز راجع به چنین معاملاتی است. ثانیاً ،حکم مقرر در تبصره 4ماده یک قان ون یادشده که مفاد این ماده را در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود ،از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور ،مجری دانسته است؛ هرچند سامانه موضوع ماده 10این قانون راهاندازی نشده باشد نیز ناظر بر انجام اعمال حقوقی جدید نسبت به اینگونه اموال غیر منقول است و شامل اعمال حقوقی پیشین بر آن نمیشود. با توجه به مراتب پیشگفته ،در فرض سؤال که عقد بیع پیش از تصویب و لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403منعقد شده؛ اما سند تفکیکی ملک پس از لازمالاجرا شدن این قانون به نام فروشنده صادر شده است ،خریدار میتواند حقوق قانونی خود ناشی از انجام عمل حقوقی سابق را با طرح دعوای مناسب ،اعمال نماید. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه