نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۵۲۴

با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ، 1403خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید: -1آیا الزام به ثبت رسمی عمل حقوقی راجع به اموال غیر منقول ،موجب میشود این اعمال حقوقی تشریفاتی شوند و یا آنکه اعمال حقوقی ،بر ماهیت رضائی بودن خود باقی هستند و چنانچه عمل حقوقی غیر رسمی باشد صحیح بوده و فقط در مراجع قضایی قابلیت استماع ندارند؟ -2چنانچه عقد بیع با سند عادی منعقد شود ،با توجه به این قانون ،آیا دعوای تسلیم مبیع یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع است؟

-1نخست .از عبارت » در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها ،در بخشی که مفید موارد مذکور است ،نزد مراجع قضایی ،شبهقضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین ،هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن ....در مراجع مذکور مسموع نیست« ،مندرج در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403چنین مستفاد است که مقنن متعرض صحت یا بطلان معاملات عادی موضوع این ماده نشده است و صرفاً دعاوی موضوع این ماده جز دعوای استرداد عوضین را قابل استماع ندانسته است و صرف قابل استماع نبودن این دعاوی ،مستلزم باطل تلقی کردن معامله و یا تشریفاتی دانستن معاملات مذکور نمیباشد. دوم .عبارت » فاقد اعتبار است« مندرج در ماده یک یادشده نیز ناظر به عبارت » ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است« میباشد. -2با توجه به مفاد ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403که در خصوص اعمال حقوقی مشمول این ماده که باید مطابق این قانون به ثبت برسند؛ اما به ثبت نرسیدهاند ،جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی از قبیل شکایت انتقال مال غیر ،دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ،ابطال سند رسمی مالکیت ،الزام به تنظیم سند رسمی ،خلع ید ،تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور را مسموع نمیداند؛ در فرض سؤال ،دعوای الزام به تسلیم مبیع یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به استناد سند عادی در زمان حاکمیت قانون یادشده ،قابلیت استماع ندارد. دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه