نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۴۷

با توجه به رأی وحدت رویه شماره 322056مورخ 1403/2/11هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مبنی بر ممنوعیت شهرداریها از صدور پروانه ساخت و ساز برای اراضی فاقد سند رسمی ،آیا این رأی نسبت به اراضی دارای سند رسمی مشاع قابل تسری است؟ حکم این رأی در خصوص املاکی که به صورت قولنامهای معامله میشوند ،چگونه است؟

اولاً ،به موجب ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد ،دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده ویا ملک از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد ،مالک میشناسد و وفق مواد 46و 47این قانون ،اسناد عادی در مورد اموال غیر منقول قابل ترتیب اثر در مراجع اداری و قضایی نمیباشد .بنابراین و با لحاظ آراء وحدت رویه شماره 474مورخ 166 ، 1389/10/27مورخ 28/7/1375و 322056مورخ 1403/2/11و همچنین آراء شماره 555مورخ 17/4/1399و 11624366مورخ 1403/7/10هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و همچنین با لحاظ بخشنامه شماره 9000/26563/1000مورخ 1403/6/11معاون اول محترم قوه قضاییه ،پذیرش اسناد عادی نقل و انتقال اراضی و املاک که عملیات ثبتی آن خاتمه یافته است ،تا زمانی که که به تأیید مراجع قانونی صلاحیتدار نرسیده باشد ،برای صدور پروانه ساختمانی ،جواز قانونی ندارد. ثانیاً ،با عنایت به آثار حقوقی مترتب بر صدور پروانه ساختمانی در حق دیگر شرکای ملک مشاعی دارای سابقه ثبتی؛ از جمله تجویز ساخت و ساز بعدی در ملک توسط دارنده پروانه و با توجه به قوانین و مقررات حاکم؛ از جمله ماده 581قانون مدنی ،چنانچه به هر ترتیبی مأذون بودن شریک دارای سند مالکیت مشاعی در تصرفات مادی احراز شود ،صدور چنین پروانهای بلامانع است؛ اما در مورد خریدار دارای مبایعهنامه عادی ،صدور پروانه ساختمانی با منع مذکور در بند پیشگفته مواجه است و در چنین فرضی حتی اعطای وکالت رسمی انتقال به خریداری که در قالب مبایعهنامه عادی ،ملک دارای سابقه ثبتی را خریداری کرده است ،مبین صدور سند رسمی مد نظر قانونگذار برای صدور پروانه ساختمانی نیست. فریده شکری معاون اداره کل حقوقی قوه قضاییه