استعلام
-1به موجب بند سوم ماده 15آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
،18/7/1403تعیین تکلیف قرارداد ظرف شش ماه الزامی دانسته است؛ این در حالی است که ماده 10آییننامه
یادشده صرفاً مهلت پنج روزه را برای حضور در دفتر اسناد رسمی پیشبینی کرده است و به موجب ماده 13همین
آیین نامه ،قرارداد پیش از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فاقد آث ار حقوقی است؛ چگونه میتوان حکم مواد
15 ،10و 13آییننامه یادشده را جمع و اعمال کرد؟
-2وفق بند دوم ماده 16آیین نامه یادشده » در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است« و مطابق بند چهارم
همین ماده »در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آنها اشخاص حقیقی زیر 18سال باشند« ،ثبت عمل حقوقی
در قراردادهای یکسان صرفاً توسط دفاتر اسناد رسمی باید صورت پذیرد؛ در حالی که تبصره 2ماده 3قانون الزام
به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403صرفاً عمل حقوقی خارج از قرارداد یکسان میبایست در
دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد؛ تعارض بین حکم بندهای پیشگفته آیین نامه یادشده و حکم تبصره 2ماده 3قانون
چگونه قابل رفع است؟
-3به موجب رأی وحدت رویه شماره 832مورخ 1402/3/30هیأت عمومی دیوان عالی کشور »چنانچه حقوق
مرتهن به نحوی از انحاء ،تأمین یا طلب وی تأدیه شود ،انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن ،منافاتی با
حقوق مرتهن و ماده 793قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره 1376/8/20 - 620هیأت عمومی دیوان عالی
کشور ندارد«؛ این در حالی است که تبصره 2ماده 16آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 18/7/1403اذن مرتهن را شرط دانسته است؛ این حکم آییننامه برخلاف رأی وحدت رویه یادشده
و ماده 793قانون مدنی است؛ جمع بین این قوانین چگونه امکانپذیر است؟
-4احراز شرایط صحت معامله موضوع ماده 19آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403/7/18به سردفتر اسناد رسمی سپرده شد که امر قضایی است؛ در صورتی که ،سردفتر شرایط
صحت معامله را احراز نکند ،اعتراض به این تصمیم در چه مرجعی باید رسیدگی شود؟
-5ماده 23آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/7/18شرط اعمال
فسخ )شرط فاسخ( را ثبت در سامانه اعلام داشته و ثبت آن را نیازمند رسیدگی قضایی ندانسته است؛ این در حالی
است که مطابق تبصره یک ماده 1قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403موضوع را
مستلزم رسیدگی قضایی دانسته است؛ ضمن آنکه ،شرط فاسخ به صورت خود بخود اعمال میشود؛ براین اساس،
درخواست اعمال فسخ خلاف اصول حقوقی است؛ خواهشمند است در این خصوص اعلام نظر فرمایید.
پاسخ اداره کل حقوقی
» -1پیشنویس قرارداد« موضوع ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403که
بر اساس ماده 13آییننامه این ماده مصوب ،1403/7/18پیش از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط
سردفتر ،فاقد آثار حقوقی قرارداد است ،از حیث محتوا و آثار متفاوت از »قراردادهای یکسان« موضوع تبصره
2ماده 3این قانون است؛ وفق ماده 14آییننامه یادشده ،دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی
میتوانند با فراهم شدن شرایط قانونی و زیرساختی و بدون نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی مبادرت به انعقاد
اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون صرفاً در قالب »قراردادهای یکسان« بنمایند؛ این قراردادها واجد آثار
حقوقی است؛ بنابراین بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است ،تعریف ساز و کاری برای الزام تعیین تکلیف
قراردادهای یکسان در فرض عدم مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی ظرف شش ماه از موعد مقرر برای مراجعه؛
موضوع بند 3ماده 15آییننامه یادشده ،با حکم ماده 10این آییننامه؛ از حیث تکلیف طرفین پیشنویس
قرارداد برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی حداکثر ظرف پنج روز پس از درج پیشنویس قرارداد در سامانه،
مغایرتی ندارد.
-2به دلیل اهمیت موضوعاتی مانند بطلان معامله در صورتی که موضوع معامله در بازداشت باشد) ،به شرح
مندرج در ماده 56قانون اجرای احکام مدنی مصوب (1356و وصف مجرمانه این رفتار )موضوع ماده 663
قانون مجازات اسلامی )تعزیرات( مصوب (1375و یا در جهت لزوم رعایت مصالح کودک و نوجوان به شرح
مذکور در ماده 45قانون حمایت خانواده مصوب ،1391ماده 16آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیرمنقول مصوب ،1403/7/18ثبت عمل حقوقی از طریق قراردادهای یکسان موضوع تبصره
2ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403را در موارد چهارگانه مذکور در این
ماده ،مستلزم اقدام توسط دفاتر اسناد رسمی دانسته است و این امر با حکم مندرج در ذیل تبصره 2ماده 3قانون
یادشده تعارضی ندارد که مقرر نموده است »متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای
مذکور را داشته باشند میتوانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند«.
-3حکم مقرر در تبصره 2ماده 16آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب
1403/7/18که به موجب آن سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است »در مواردی که مال غیر
منقول موضوع قرارداد یکسان در رهن است و انجام اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون نیاز به اذن مرتهن
دارد ،سامانه را به نحوی طراحی نماید که ثبت قرارداد یکسان در سامانه با تأیید مرتهن در سامانه امکانپذیر
باشد« ،با رأی وحدت رویه شماره 832مورخ 1402/3/30هیأت عمومی دیوان عالی کشور منافاتی ندارد؛
زیرا تبصره 2ماده 16یادشده صرفاً در خصوص تنظیم قراردادهای یکسان برای مال مرهونه غیر منقول ،ترتیب
خاصی را پیشبینی کرده است و این امر مانع از آن نیست که با توجه به تصریح ذیل تبصره 2ماده 3قانون،
متعاملین ،معامله خود را خارج از قالب قراردادهای یکسان از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام دهند.
-4حکم مقرر در ماده 19آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب
1403/7/18که احراز استعلامات قانونی و فقدان محدودیت انجام معامله و اخذ حقوق دولتی و وجوه عمومی
وصول نشده به صورت الکترونیکی را بر عهده سردفتر اسناد رسمی دانسته است ،حکم جدیدی نمیباشد؛
همچنانکه سردفتر اسناد رسمی نیز وفق ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1387
با اصلاحات بعدی مکلف به اخذ برخی مستندات و پاسخ برخی استعلامات و مفاصا حساب مالیاتی شده است؛
در خصوص حکم ماده 19صدرالذکر ،سردفتر فقدان محدودیت انجام معامله را با ملاحظه اسناد سجلی و هویتی
و حتی با توجه به وضعیت ظاهری اشخاص احراز می کند و این امر جنبه قضایی ندارد؛ سردفتر با احراز موانع
قانونی انجام معامله ،صرفاً از ثبت معامله امتناع میکند و احراز سردفتر در این خصوص قابل اعتراض نمیباشد؛
اما نحوه رفع موانع و یا اثبات وجود شرایط ،حسب مورد ممکن است در صلاحیت مراجع مختلفی؛ از جمله
مراجع قضایی باشد.
-5حکم مقرر در ماده 23آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب
، 1403/7/18ناظر به مواردی است که ثبت فسخ قرارداد یکسان مستلزم رسیدگی قضایی نمیباشد و در واقع
حکم این ماده ،از شمول صدر تبصره یک ماده یک قانون یادشده خارج است.
دکتر محمدعلی شاه حیدری پور
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه