نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۲۳۲

در مواردی که برای ملک با »کاربری مسکونی« ،پروانه ساختمانی صادر میشود و مالک در هنگام ساخت ملک ،بخشی از آن را به »مغازه تجاری« تبدیل میکند و با وقوع »تخلف تغییر کاربری از مسکونی به تجاری« و با طرح موضوع در کمیسیون ماده 100قانون شهرداری مصوب 1334با اصلاحات و الحاقات بعدی ،شاهد رویههای مختلفی در کمیسیونهای موضوع این ماده هستیم .بدین صورت که برخی کمیسیونها ،به سبب آنکه اصل بنا دارای پروانه ساختمانی )کاربری مسکونی( است ،موضوع تخلف »تغییر کاربری از مسکونی به تجاری« را مشمول تبصره 3ماده 100قانون یادشده دانسته و با در نظر داشتن قیمت منطقه ای و با احراز دیگر شرایط، جریمهای بین 2تا 4برابر قیمت منطقهای برای هر متر مربع از مغازه تجاری تعیین میکنند .برخی دیگر نیز با این استدلال که در چنین فرضی پروانه ساختمانی برای »مغازه تجاری« صادر نشده و پروانه صادره فقط مربوط به احداث ملک با کاربری مسکونی بوده است ،به نوعی احداث مغازه تجاری را احداث مغازه بدون پروانه تلقی کرده و موضوع را مشمول تبصره 4ماده 100قانون شهرداری می دانند و بر همین اساس ،موضوع تخلف را به کارشناس ذیصلاح ارجاع میکنند تا مبلغ سرقفلی را تعیین کند و سپس با احراز دیگر شرایط ،یک پنجم از سرقفلی اعلامی را به عنوان جریمه »تغییر کاربری از مسکونی به تجاری« تعیین میکنند.

از تبصره ذیل بند 24ماده 55و تبصره یک ماده 100قانون شهرداری مصوب 1334با اصلاح ات و الحاقات بعدی و رأی وحدت رویه شماره 646865مورخ 1404/3/13هیأت عمومی دیوان عدالت اداری چنین مستفاد است که در مواردی که از ملک با کاربری مسکونی استفاده تجاری شود ،وفق تبصره ذیل بند 24ماده 55قانون یادشده رفتار می شود و چنانچه در ملک با کاربری مسکونی بنای تجاری احداث شود ،موضوع مشمول تبصره یک ماده 100قانون مذکور است و در هر صورت ،موضوع از شمول تبصرههای 3و 4ماده 100قانون شهرداری مصوب 1334با اصلاحات و الحاقات بعدی خارج است. دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه