استعلام
-1به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403کلیه اعمال حقوقی
موضوع این ماده باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد .آیا منظور از ثبت در این سامانه ،الزاماً
مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی و امضای قرارداد نهایی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است یا آنکه ثبت
اولیه و امضای قرارداد در سامانه کاتب )سامانه معرفی شده از سوی ثبت اسناد و املاک کشور( یا سامانه
خودنویس )سامانه معرفی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی( در دفاتر مشاوره املاک را نیز شامل میشود؟
آیا آثار حقوقی ثبت الکترونیک اسناد بر اینگونه اسناد نیز مترتب میشود؟
-2در صورتی که فروشنده بهرغم امضای الکترونیک قرارداد در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس در بنگاه
معاملات ملکی از حضور در دفتر اسناد رسمی برای امضای نهایی قرارداد خودداری ورزد؛ با توجه به ثبت عدم
حضور فروشنده در دفتر اندیکاتور وفق بند 10ذیل جزء »ب« ماده 65آییننامه قانون دفاتر اسناد رسمی و
کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 1399/12/28با اصلاحات و الحاقات بعدی ،آیا خریدار میتواند دعاوی
مانند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و یا دیگر خواستههای مرتبط با قرارداد و یا دیگر شروط و خیارات
قراردادی مطرح کند؟ با توجه به اینکه قرارداد در دفتر اسناد رسمی تأیید نشده است ،آیا مشمول ضمانت اجرای
عدم استماع دعوا میشود؟
-3در صورتی که خریدار بهرغم امضای الکترونیک قرارداد در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس در بنگاه
معاملاتی ،از حضور در دفتر اسناد رسمی برای امضای نهایی قرارداد خودداری ورزد؛ با توجه به ثبت عدم حضور
خریدار در دفتر اندیکاتور مطابق ماده 65آییننامه پیشگفته ،آیا فروشنده میتواند جریمههای مندرج در بندهای
قرارداد را اعمال کند و قرارداد بدون مراجعه به دادگاه منفسخ شود؟ با توجه به اینکه قرارداد در دفتر اسناد
رسمی تأیی د نشده است ،آیا دعوای مطالبه وجه التزام خسارت و یا دیگر شروط و خیارات قراردادی موضوعیت
و قابلیت استماع دارد؟
-4با توجه به تعریف اسناد عادی و رسمی مندرج در قانون مدنی؛ قرارداد خرید و فروش اموال غیر منقولی که
در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس توسط طرفین معامله ثبت و امضا شده است؛ اما در دفاتر اسناد رسمی
توسط طرفین معامله تأیید و امضا نشده است ،سند رسمی محسوب میشود یا سند عادی؟ -5با توجه به اینکه
در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش عذر موجه از سوی مدعی در خصوص مواعد مقرر در قانون الزام به ثبت
رسمی معاملات اموال غیر م نقول مصوب ، 1403تعیین تکلیف نشده و قانون در این خصوص ساکت است ،آیا
میتوان از مواد 41و 306قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379استفاده
کرد؟ چنانچه شخصی پس از سپری شدن مهلت دو ساله مندرج در ماده 10قانون یادشده ،نسبت به اسنادی که
پس از اتمام این مهلت صادر شده است ،ادعایی داشته باشد ،آیا دادگاه میتواند با تشخیص موجه بودن عذر
اعلامی به این ادعاها رسیدگی کند و یا آنکه هرگونه دعوایی در این خصوص مشمول ضمانت اجرای عدم استماع
میشود؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1اولاً ،مقصود از سامانه »خودنویس« ،سامانه موضوع ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400
موسوم به سامانه » معاملات املاک و مستغلات کشور« است که از سوی مقنن به منظور رصد و نظارت بر بازار
مسکن ،ثبت معاملات املاک و مستغلات و اخذ شناسه رهگیری بدون پراخت هزینه ایجاد شده است؛ اما »کاتب«
درگاه ارائه خدمات ثبتی است؛ این درگاه هر چند درگاهی برای ورود اطلاعات به سامانه موضوع ماده یک
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403موسوم به سامانه »ثبت الکترونیک اسناد«
میباشد؛ اما ماهیتی متفاوت از آن دارد.
ثانیاً ،به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403اعمال حقوقی
مشمول این ماده باید در سامانه »ثبت الکترونیک اسناد« موضوع این ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت،
مشمول ضمانت اجرای مقرر در این ماده میشود .تبصره 2ماده 3این قانون نیز امکان دسترسی دلالان معاملات
املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه »ثبت الکترونیک اسناد« به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت
اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون ،صرفاً در قالب قراردادهای یکسان و نمونه را پیشبینی و در ذیل این
تبصره تصریح کرده است چنانچه متعاملین قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب قرارداد یکسان را داشته باشند،
میتوانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
2و -3اولاً ،همانگونه که در پاسخ بند یک نیز آورده شد ،آنچه واجد اثر و موجب عدم شمول ضمانت اجرای
مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403میشود ،ثبت اعمال حقوقی
مشمول این ماده در سامانه »ثبت الکترونیک اسناد« است و درگاه ورود به این سامانه موضوعیت ندارد.
ثانیاً ،از آنجا که در حال حاضر سامانه »کاتب« به عنوان درگاه یکپارچه خدمات ثبتی ،مجموعهای از خدمات
الکترونیک ثبتی را ارائه میدهد و این سامانه قابلیتهای دیگری نیز دارد ،صرف درج معامله در سامانه »کاتب«
و یا دیگر سامانه ها ،بدون ثبت در سامانه »ثبت الکترونیک اسناد« ،موجب عدم شمول ضمانت اجرای مقرر در
ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403نمیباشد.
-4با توجه به پاسخ به پرسشهای 2 ،1و ،3پاسخ به این پرسش روشن است.
-5با توجه به ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403قانونگذار دو مهلت
دو ساله برای ثبت ادعاها و اقدام قانونی مناسب پیشبینی کرده است و به رغم در مقام بیان بودن ،معاذیری برای
تأخیر در اقدام در مهلت های مقرر در این ماده پیش بینی نکرده است؛ همچنین ،با توجه به فلسفه وضع مقررات
این قانون و پیشبینی مهلتهای »طولانیمدت« در ماده 10آن که متفاوت از مهلتهای »کوتاه« مقرر در قانون
آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379است ،اخذ ملاک از معاذیر مذکور در
مواد 41و 306قانون اخیرالذکر ،فاقد وجاهت است.
شایسته ذکر است در ماده 9آیین نامه اجرایی ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و
تبصرههای 1و 2آن مصوب ،1404/1/17فرض فوت مدعی پس از درج ادعا و پیش از اقدام قانونی و
جانشینی ورثه حداکثر ظرف پنج ماه از زمان فوت یا در سقف مهلت اقدام متوفی به ترتیب مذکور در این ماده،
پیشبینی شده است.
دکتر محمدعلی شاه حیدری پور
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه