استعلام
همانگونه که مستحضرید ماده 2قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376به موجب ماده 6قانون ساماندهی
بازار زمین ،مسکن و اجاره بها مصوب 1403اصلاح شده و به موجب این مقرره تمامی قراردادهای اجاره باید
در سامانههای »ثبت الکترونیک اسناد« یا »ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور« ثبت و شناسه )کد( رهگیری
اخذ شود.
این توضیح ضروری است که »سامانه املاک و مستغلات کشور« از سال 1384زیر نظر وزارت صنعت ،معدن و
تجارت فعالیت داشت؛ اما مطابق تبصره ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400وزارتخانه یادشده
مکلف شد ظرف یک ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ،سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را
به صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی انتقال دهد.
در حال حاضر ،از سال 1402سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور غیر فعال است و سامانه جدیدی
توسط وزارت راه و شهرسازی با نام سامانه »خودنویس« ایجاد شده و بنگاههای مشاوران املاک با اتصال به
این سامانه ،قراردادهای اجاره را در این سامانه ثبت میکنند.
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403سامانه »کاتب« توسط سازمان
ثبت اسناد و املاک کشور راهاندازی شد و اشخاص باید قراردادهای اجاره برای مدت بیش از دو سال را در این
سامانه به ثبت برسانند و قراردادهای اجاره کمتر از این مدت نیز در صورتی در سامانه »کاتب« قابل ثبت است
که ملک دارای سند رسمی باشد.
با توجه به مراتب و توضیحات پیشگفته و با توجه به ایجاد سامانههای متعدد و متفاوت با آنچه در قانون
ساماندهی بازار زمین ،مسکن و اجارهبها مصوب 1403آمده است ،خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ
دهید:
-1آیا میتوان سامانه »کاتب« را جایگزین سامانه »ثبت الکترونیکی اسناد« و سامانه »ثبت معاملات املاک و
مستغلات کشور« دانست؟
-2آیا سامانه »خودنویس« را می توان جایگزین سامانه » ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور « دانست؟ به
طور کلی برای جلوگیری از سرگردانی مردم و برخورداری از ضمانت اجرای مقرر در قانون روابط و موجر و
مستأجر مصوب 1376یعنی اخذ دستور تخلیه ،قراردادهای اجاره باید در کدام سامانه به ثبت برسد؟ از آنجا که
سامانهای به نام سامانه »ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور« در حال حاضر وجود ندارد ،آیا میتوان گفت
ثبت قراردادهای اجاره املاکی که پلاک ثبتی ندارند ،منتفی است؟
-3آیا اجرای گزارش های اصلاحی که در راستای قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402در امور کیفری
صادر میشود ،مستلزم صدور اجراییه از سوی دادگاه صلح است و یا آنکه ،به دستور دادگاه صلح اجرای احکام
کیفری میتواند مفاد گزارش اصلاحی را اجرا کند؟
پاسخ اداره کل حقوقی
1و -2نخست» .کاتب« درگاه ارائه خدمات ثبتی است؛ این درگاه هر چند درگاهی برای ورود اطلاعات به
سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403موسوم به »سامانه
ثبت الکترونیک اسناد« میباشد؛ اما ماهیتی متفاوت از آن دارد.
دوم .قانونگذار به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن ،به موجب ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب
،1400ثبت تمامی معاملات املاک و مستغلات؛ اعم از خرید ،فروش ،پیشخرید ،پیشفروش ،رهن ،اجاره مسکن
را برای متعاملین و بنگاههای مشاوران املاک توسط این بنگاهها و برای متعاملین خارج از این بنگاهها توسط
خود متعاملین در »سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور« )موسوم به سامانه »خودنویس«( و اخذ
شناسه رهگیری بدون پرداخت هزینه ،الزامی دانسته است.
سوم .در حال حاضر به موجب ماده 11قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
»دلالان معاملات املاک نمیتوانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد
نمایند«؛ با لحاظ همپوشانی برخی اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18قانون جهش
تولید مسکن مصوب 1400باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند ،معاملاتی که مشمول ماده یک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403نباشد و توسط طرفین به صورت اختیاری در این
سامانه به ثبت نرسد ،باید در سامانه موضوع ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400به ثبت برسد؛ اما
این امر وصف »رسمی« به معاملات ثبت شده در سامانه اخیرالذکر نمیدهد.
چهارم .حکم مقرر در ماده 5قانون ساماندهی بازار زمین ،مسکن و اجارهبها مصوب ) 1403تبصره 9الحاقی به
ماده 169مکرر قانون مالیات های مستقیم( از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل » سامانه معاملات
املاک و مستغلات کشور« )بند یک تبصره (9و نیز تکـلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک
و مستغلات در »سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور« ،چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو
سال باشد ،در مواردیکه وفق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403ثبت
آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده الزامی است ،موضوعاً منتفی است.
پنجم .برخلاف آنچه در فرض سؤال آمده است ،در حال حاضر امکان ثبت قراردادهای اجاره نسبت به املاکی
که سابقه ثبت ندارد ،در »سـامانه ثبـت مـعاملات املاک و مسـتغلات کشور« موسوم به سامانه »خودنویس«
وجود دارد.
-3به موجب ماده 33آییننامه ترتیب اقدامات سازشی در شوراهای حل اختلاف مصوب 21/5/1403ریاست
محترم قوه قضاییه ،در پروندههای کیفری که از سوی دادگاه صلح یا سایر مراجع قضایی به منظور صلح و سازش
به شورا ارجاع میشود ،شورا در مهلت قانونی فرایند صلح و سازش را انجام میدهد .در صورت حصول سازش
یا اعلام گذشت شاکی ،مراتب در صورتمجلس درج و به مرجع قضایی مربوط اعلام میشود؛ بنابراین در فرض
سؤال ،شورای حل اختلاف باید مطابق ماده 33یادشده اقدام کند و صدور گزارش اصلاحی به وسیله شوراهای
حل اختلاف در پروندههای کیفری ارجاعی به آن مرجع ،منتفی است.
دکتر محمدعلی شاه حیدری پور
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه