استعلام
-1تبصره 2ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403قالب قراردادهای یکسان
را بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین پیشبینی کرده است؛ این در حالی است که
ماده 3آییننامه ماده 3قانون یادشده کاهش یا افزایش شروط قراردادی را در پیشنویس مجاز دانسته است.
علت تعارض حکم قانون با آییننامه یادشده چیست و این دو حکم چگونه قابل جمع است؟
-2ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403دلالان معاملات املاک را اعم از
مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی دانسته است؛ اما هیچگونه تفکیک عملی و علمی بین مشاوران املاک
و بنگاههای معاملات ملکی ارائه نکرده است؛ تفاوت این دو را بیان نمایید.
-3ماده 10آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403/7/18حداکثر
مدت درج پیشنویس قرارداد پنج روز دانسته؛ اما آغاز و پایان این مهلت را ذکر نکرده است .آیا مهلت یادشده
مشمول حکم ماده 445قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379میباشد؟
چنانچه پاسخ منفی است ،با توجه به اینکه اکثر معاملات توسط دفتر املاک ،عصر یا شب انجام میگیرد و دفاتر
اسناد رسمی در ساعات اداری انجام وظیفه مینمایند ،پنج روز کامل چگونه قابل محاسبه است؛ به نحوی که
مشمول کسری حتی یک ساعت نشود؟
-4به موجب ماده 14آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403/7/18
تصدیق الکترونیک قرارداد توسط دو نفر شاهد برای ثبت عمل حقوقی موضوع ماده یک قانون توسط معاملات
دلالان پیشبینی شده است؛ در حالی که مطابق ماده 13آییننامه یادشده ،پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در
دفاتر اسناد رسمی فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ با توجه به بیاعتباری قرارداد پیش از ثبت در دفتر اسناد
رسمی ،جایگاه حقوقی دو نفر شاهد برای تصدیق پیشنویس یادشده چگونه قابل تبیین است؟
-5مطابق تبصره یک ماده 14آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
، 1403/7/18ثبت اعمال حقوقی در قالب قراردادهای یکسان در سامانه نیازمند مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
نمیباشد؛ در حالی که مطابق ماده 10آییننامه یادشده ،حضور در دفتر اسناد رسمی امری الزامی دانسته شده
است .چگونه میتوان تعارض این دو ماده را مرتفع کرد؟
-6وفق ماده 10آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403/7/18
حداکثر ظرف مدت پنج روز از تاریخ درج پیشنویس در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ،در صورت عدم مراجعه
طرفین قرارداد به دفاتر اسناد رسمی ،پیشنویس قرارداد از سامانه حذف میشود؛ این در حالی است که در
بندهای 1و 3ماده 15آییننامه یادشده ،دو مهلت سه ماهه و شش ماهه برای ثبت قرارداد پیش بینی شده است؛
تعارض این دو ماده چگونه قابل رفع است؟
پاسخ اداره کل حقوقی
5 ،4 ،1و -6اولاً» ،قراردادهای یکسان« موضوع تبصره 2ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب ،1403متفاوت از »پیشنویس قرارداد« موضوع ماده 3این قانون است و پرسشهای مطرح شده
ناشی از عدم توجه به تفاوت بین این دو مقوله و عدم تفکیک بین آنها است.
ثانیاً ،تبصره 2ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول مصوب ،1403ناظر به »قراردادهای یکسان«
است که در این قسم قراردادها کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک
امکانپذیر نیست؛ اما تکلیف موضوع ماده 3آییننامه اجرایی ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب 1403/7/18ناظر به »پیشنویس قراردادها« است و از آنجا که این پیشنویسها باید در
مهلت تعیینشده در دفتر اسناد رسمی ثبت شود ،کاهش یا افزایش شروط قراردادی مندرج در آن پیشبینی شده
و از این حیث با ذیل تبصره 2ماده 3قانون همراستا میباشد؛ بنابراین ،ماده 3آییننامه اجرایی یادشده ،با حکم
تبصره 2ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403تعارضی ندارد.
-2ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403در مقام تبیین و تفکیک بین
مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی نبوده است؛ بلکه در مقام تصریح به این امر بوده است که تمامی
دلالان املاک؛ اعم از آنکه به عنوان »مشاور املاک« فعالیت کنند و یا در قالب »بنگاه معاملات ملکی«؛ مشمول
مقررات موضوع این ماده میباشند.
-3به موجب ماده 10آییننامه اجرایی ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
،1403/7/18طرفین پیشنویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف پنج روز پس از درج پیشنویس قرارداد در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند؛ با توجه به مفاد این
این ماده ،مهلت پنج روز باید بهگونهای تف سیر شود که طرفین بتوانند در هر یک از این روزها به دفاتر یادشده
مراجعه کنند؛ بنابراین ،مقصود ،پنج روز کاری دفاتر اسناد رسمی است و با توجه به عبارت »پس از درج« مذکور
در این ماده ،مهلت پنج روز یادشده ،از روز پس از روز درج در سامانه و اعلام آن به طرفین آغاز میشود.
دکتر محمدعلی شاه حیدری پور
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه