نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۱۵۰

چنانچه در عقد بیع در اثر علل و عوامل خارجی غیر منتسب به خریدار ،زیادتی در مبیع حاصل شود؛ مانند انتخاب منطقه محل وقوع ملک به عنوان منطقه ویژه اقتصادی از سوی مراجع مربوطه و یا آنکه در نتیجه اقدامات خریدار زیادتی حاصل شود؛ مانند تغییر کاربری ملک از زراعی به مسکونی یا از مسکونی به تجاری ،در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع ،آیا زیادت حاصله در غرامات موضوع آرای وحدت رویه شماره 733مورخ 1393/7/15و 811مورخ 1400/4/1هیأت عمومی دیوان عالی کشور محاسبه میشود؟ در صورت مثبت بودن پاسخ ،مبنای محاسبه چیست؟

اولاً ،وفق مواد 390و 391قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره 733مورخ 1393/7/15و 811مورخ 1400/4/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور ،خریدار جاهل به وجود فساد معامله ،مستحق دریافت غرامت است که از جمله این غرامات ،غرامت کاهش ارزش ثمن است. ثانیاً ،دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی )دعاوی مسئوولیت مدنی( و بر اساس میزان افزایش قیمت )تورم( اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند ،تعیین میکند .بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده ،آنچه ملاک تعیین است ،میزان ثمن پرداختی توس ط خریدار است .بر این اساس ،در فرض سؤال که کاربری ملک در زمان بیع ،زراعی و یا مسکونی بوده و در زمان احراز مستحقللغیر بودن آن ،به مسکونی یا تجاری تبدیل شده است؛ ملاک محاسبه غرامت ،کاربری موجود در زمان عقد بیع است و محاسبه بر اساس کاربری فعلی ،از مصادیق دارا شدن بلاجهت برای خریدار است. ثالثاً ،چنانچه در نتیجه اقدامات خریدار و هزینههای صورت گرفته توسط وی ،زیادتی در ملک ایجاد شود و ارزش افزوده پیدا کند ،خریدار به میزان اعمال و اموال صرف شده از سوی وی استحقاق جبران دارد و این امر در زمره غرامات مذکور در ماده 391قانون مدنی و قابل مطالبه است. دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه