استعلام
-1چنانچه فردی ملکی را بر اساس دستور نقشه به مساحت مشخص فروخته باشد؛ اما بر خلاف نقشه اولیه ،در
حیاط ملک )مشاعات ملک( مبادرت به ساخت چند مغازه نماید و با طرح موضوع در کمیسیون ماده 100قانون
شهرداری به پرداخت جریمه محکوم شود ،آیا رأی صادره از سوی این کمیسیون رفتار فروشنده را جواز میبخشد؟
آیا خریدار یا خریداران میتوانند مطالبه حق نمایند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ ،آیا میتوانند دعوای ابطال سند
مالکیت و اصلاح اسناد و سپس خلع ید و قلع و قمع مستحدثات را مطرح کنند و یا تنها میتوانند مطالبه وجه به
نرخ روز به نسبت سهم خود از قسمت مشاعی که کاهش یافته است را درخواست کنند؟
-2آیا بین فرض اخذ پایان کار و عدم صدور صورتمجلس تفکیکی و سند مالکیت برای هر واحد و فرض صدور
صورتمجلس تفکیکی و سند مالکیت ،تفاوتی وجود دارد؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1در فرض سؤال که ملک و مشاعات آن به فروش رسیده است؛ اما فروشنده پس از فروش در حیاط ملک
مبادرت به ساخت و ساز چند مغازه نموده است ،اولاً ،صدور رأی از سوی کمیسیون موضوع ماده 100قانون
شهرداری مصوب 1334با اصلاحات و الحاقات بعدی مبنی بر محکومیت به پرداخت جریمه صرفاً ضمانت اجرای
تخلفات ساختمانی صورت گرفته از سوی مرتکب است؛ اما اقدامات خلاف قانون مالک نسبت به حقوق مالکانه
دیگران را مشروعیت نمیبخشد.
ثانیاً ،در فرض سؤال ،تصرف بعدی در مشاعات ملک و ساخت و ساز در آن اقدامی مغایر قانون و تصرف در املاک
غیر و تابع عمومات حاکم بر موضوع است و بر این اساس ،حق مالکان یادشده بر طرح دعوا و حسب مورد
درخواست خلع ید و قلع و قمع مستحدثات یا مطالبه خسارت به قوت خود باقی است؛ اما موجب قانونی برای
مطالبه وجه به نرخ روز به نسبت سهم خود از بخش مشاعی نیست و در صورت مطالبه غرامت ،تعیین میزان آن بر
اساس نظر کارشناس و در نهایت به تشخیص دادگاه است.
-2در فرض سؤال با توجه به مراتب پیشگفته ،دعوای مالکان بخش های مشاعی ملک در خصوص ساخت و
سازهای خلاف قانون صورت گرفته تابع عمومات حاکم بر قضیه است و تنظیم یا عدم تنظیم صورتمجلس تفکیکی
و صدور یا عدم صدور سند رسمی مالکیت برای مالکان ،مؤثر در مقام نیست.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه
1404/02/23
1403/7/887
شماره پرونده1403-100-887 :ح
استعلام:
در قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381و آییننامه اجرایی آن مصوب 7/2/1382هیأت
وزیران و دیگر مقررات و ضوابط مرتبط ،برای کانون های کارشناسان رسمی دادگستری اختیاری در محدود کردن
حوزه جغرافیایی محل فعالیت کارشناس به استان محل صدور پروانه داده نشده است .توضیح آنکه ،وفق مقررات
جاری ،کارشناسان رسمی دادگستری با سابقه بیش از یازده سال در ارائه خدمات کارشناسی در سطح استان ،واجد
صلاحیت سطح کشوری شده و میتوانند خدمات کارشناسی را خارج از استان و در سراسر کشور انجام دهند؛ این
امر در زمره حقوق مکتسبه کارشناسان محسوب میشود؛ همچنانکه مراجع قضایی نیز امر کارشناسی خارج از
استان را به کرات به کارشناسان ارجاع میدهند .همچنین دستگاههای اجرایی ،نهادهای حاکمیتی و نظارتی و
سازمانها و شرکتهای با گستره فعالیت ملی علاقهای به تقسیم کار ملی بین چندین کانون استانی نداشته و خدمات
کارشناسی را فقط از یک کانون و ترجیحاً خارج از استان محل وقوع دارایی دریافت میکنند؛ همچنانکه سازمانها
و شرکتهای دولتی و خصوصی که داراییهای آنان در چندین استان پراکنده است نیز علاقهای به تقسیم کار بین
چند کانون استانی نداشته و بر دریافت خدمات کارشناسی از یک کانون اصرار دارند .با توجه به توضیحات پیشگفته،
خواهشمند است در خصوص جواز یا عدم جواز محدود کردن حوزه جغرافیایی فعالیت کارشناسان رسمی دادگستری
به استان محل صدور پروانه اعلام نظر فرمایید.
پاسخ:
نخست .به موجب تبصره یک ماده 18قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ،1381ارجاع امر
کار شناسی از ناحیه مراجع قضایی به کارشناس ،تابع قانون آیین دادرسی میباشد.
دوم .وفق تبصره 2ماده 156قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ،1392اگر حوزه ای )قضایی( فاقد کارشناس
رسمی دادگستری است یا به تعداد کافی کارشناس رسمی دادگستری ندارد و یا در دسترس نیست؛ بازپرس یا دادگاه
می تواند از میان کارشناسان رسمی آن رشته در حوزه قضایی مجاور یا اهل خبره انتخاب کند؛ این حکم به نحوی
از ماده 258قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379و تبصره آن نیز مستفاد
است.
سوم .در ماده ) 4اصلاحی (1402/8/20تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1398/12/25با
اصلاحات بعدی تصریح شده است که کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند کارشناس یا هیأت کارشناسی را از
کارشناسان محل وقوع مورد ارزیابی انتخاب یا درخواست نمایند؛ به موجب تبصره یک ماده ) 11اصلاحی
(1402/8/20تعرفه یادشده در صورتی که ارزش موضوع کارشناسی 50/000میلیارد ریال یا بالاتر باشد ،شورای
عالی کارشناسان و مرکز حسب مورد با کسب نظر کانون و یا مرکز استان مربوط ،از بین کارشناسان استان محل
کارشناسی نسبت به انتخاب اعضای هیأت کارشناسی ،میزان دستمزد و روش پرداخت آن اتخاذ تصمیم مینماید.
چهارم .در آییننامه نحوه تعیین کارشناس برای دستگاههای اجرایی مصوب 1402/7/9هیأت وزیران نیز که ناظر
بر ارجاع به کارشناس از سوی دستگاههای اجرایی است ،صرفاً ترتیبات ارجاع امر به کارشناس از طریق سامانه
کارشناسی و پرداخت حقالزحمه پیشبینی شده است و این آییننامه نافی احکام و مقررات راجع به امر کارشناسی
به ترتیب پیشگفته نمیباشد .شایسته ذکر است در »نظامنامه توسعه حوزه جغرافیایی و فعالیت خدمات کارشناسی«
موضوع مصوبه شماره /7178ش 03/مورخ 15/11/1403شورای عالی کارشناسان رسمی دادگستری که در
ا جرای بند »ب« ماده 7قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381به تصویب رسیده و بهرغم عدم
انتشار در روزنامه رسمی به کانونهای کارشناسان ابلاغ و ظاهراً ملاک عمل میباشد؛ حوزه جغرافیایی کارشناس
غیر قابل تغییر تلقی )تبصره ماده یک( و حوزه فعالیت کارشناس ،منطقهای اطلاق شده است که پروانه اولیه کارشناس
برای آن منطقه صادر شده و ارائه خدمات کارشناسی در دیگر مناطق به عنوان حوزه فعالیت کارشناس به داشتن
سوابق مؤثر به ترتیب مذکور در مواد بعدی این نظامنامه ،موکول شده است )ماده ( 2و در مواد 4و 5و 6این
نظامنامه نیز در خصوص سابقه کارشناسی مؤثر برای درخواست افزایش حوزه جغرافیایی فعالیت در دیگر مناطق
همان استان و یا دیگر استانهای کشور )در فرض اخیر با داشتن یازده سال سابقه مؤثر و رعایت تعهد و اولویت
انجام کارشناسی در حوزه جغرافیایی اولیه خود و فقدان کارشناس با صلاحیت مربوطه در دیگر استانهای کشور و
صرفاً با درخواست کانون استان محل انجام کارشناسی( تقریر حکم شده و در هر صورت ،انجام امر کارشناسی
خارج از حوزه جغرافیایی استان صرفاً در صورتی مجاز تلقی شده که به تعداد مورد نیاز کارشناس جهت انجام
کارشناسی در یک استان وجود نداشته باشد و در این فرض کانون کارشناسان همان استان با اولویت کارشناسان
استانهای همجوار از کارشناسان خارج از استان استفاده میکند).تبصره ماده 6نظامنامه(
با توجه به مراتب یادشده ،در فرض سؤال امر کارشناسی باید به کارشناسان رسمی دادگستری واقع در همان حوزه
قضایی یا حوزه جغرافیایی مورد ارزیابی ارجاع شود و صرفاً در صورتی که در آن حوزه قضایی کارشناس مرتبط
وجود نداشته باشد یا به تعداد کافی نباشد یا به کارشناس دسترسی نباشد ،میتوان از کارشناسان حوزههای قضایی
مجاور و پس از آن از کارشناسان دیگر استانها استفاده کرد.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه