استعلام
-1آیا ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403املاکی که در جریان ثبت هستند
و تاکنون در دفتر املاک به ثبت نرسیدهاند را شامل میشود؟
-2آیا عقود و ایقاعات موضوع ماده یک قانون یادشده که پیش از لازمالاجرا شدن این قانون صورت گرفتهاند نیز
باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسند؟ در صورت شمول ،در اجرای تبصره 5ماده
یک قانون ،تکلیف مرجع قضایی در پذیرش این عقود و ایقاعات دارای ابهام است و باید در آییننامه از آن رفع
ابهام شود؟
-3در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مرجع رسیدگی
کننده چگونه باید اعمال فسخ توسط دارنده حق فسخ را احراز کند؟ ملاک چیست؟
-4در تبصره 3ماده یک قانون ،در خصوص چگونگی بارگذاری گواهی حصر وراثت در خصوص املاک در جریان
ثبت تعیین تکلیف نشده و صرفاً به املاک موضوع ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و
الحاقات بعدی اشاره شده است.
-5در خصوص حکم مقرر در ماده 3قانون ،چنانچه به هر دلیل متعاملین از انجام معامله منصرف شوند و یا از آن
خودداری کنند ،راجع به لغو یا عدم لغو پیشنویس تنظیمی و نحوه اقدام در این خصوص تعیین تکلیف نشده و باید
در آییننامه به آن تصریح شود.
-6به منظور جلوگیری از هرگونه سوء استفاده احتمالی و همچنین هرج و مرج در نحوه انتخاب دفتر اسناد رسمی
برای تنظیم سند و همچنین در خصوص ترتیب ارجاع و مجاز بودن یا نبودن مشاوران املاک برای ارجاع به دفترخانه
در شهری خارج از محدوده فعالیت خود ،باید در تبصره 2ماده 3قانون تعیین تکلیف شود .همچنین به نظر میرسد
باید در آییننامه در خصوص فرض نبود دفتر اسناد رسمی در حوزه فعالیت مشاوران املاک پیشبینی لازم صورت
گیرد.
-7در تبصره 2ماده 3قانون باید مقصود از سند رسمی مشخص شود؛ آیا تمامی املاک؛ اعم از املاک موضوع ماده
22قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی و املاک در جریان ثبت را شامل میشود؟
-8در ماده 8قانون یادشده ،نحوه اقدام و ثبت در دفتر الکترونیک املاک چگونه است؟
-9به موجب ماده 8قانون ،مراجع قضایی مکلف به ثبت تصمیمات موضوع این ماده در سامانه شدهاند؛ آیا باید در
پروندهها نیز وزارت جهاد کشاورزی و یا کارشناسان مربوطه الزاماً نقاط یو تی ام )مختصات جغرافیایی( را هم ذکر
کنند تا ثبت امکانپذیر باشد؟
-10در ماده 10قانون به اخذ سند رسمی مالکیت اشاره شده است؛ این در حالی است که در برخی حقوق مانند
سرقفلی صدور سند مالکیت امکانپذیر نیست و به نظر میرسد در خصوص چنین مواردی باید در آییننامه تعیین
تکلیف شود.
-11در صورت صدور رأی وفق قوانین خاص؛ مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای
فاقد سند رسمی مصوب 1390و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب
،1388آیا باید رأی در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی بارگذاری شود؟
-12به نظر میرسد حکم مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون با حکم ذیل ماده 10قانون در فرضی که شخص
ثالث با حسننیت و بیاطلاع باشد ،در تعارض است .در تبصره یک ماده یک در خصوص پذیرش دعوای فسخ
نسبت به چنین شخصی تصریحی وجود ندارد؛ اما در ماده 10اساساً چنین حقی پیشبینی نشده است.
-13در خصوص تبصره یک ماده 10قانون ،چنانچه در خصوص ملک مورد تقاضا بانک اطلاعاتی کاداستر ناقص
و تشخیص پلاک غیر ممکن باشد ،نحوه اقدام چگونه خواهد بود؟ سازمان ثبت اسناد و املاک در این خصوص چه
تکلیفی دارد؟
-14آیا مقصود از مرجع صالح در تبصره 7ماده 10قانون ،مرجع قضایی است و یا آنکه مراجع شبهقضایی را نیز
شامل میشود؟
-15آیا دفاتر اسناد رسمی مطابق ماده 2قانون یادشده مکلف به ثبت قرارداد اجاره نیز میباشند؟
-16نحوه اجرای حکم تبصره 9ماده 10قانون در صدور اسناد دارای کاربری کشاورزی مبهم است .آیا در مرحله
نخست و پس از ابلاغ قانون تمامی اراضی با هر مساحتی را شامل میشود؟
-17به نظر میرسد در اجرای ماده 12قانون ،باید در تمامی ساعات صبح و عصر دسترسی به دفاتر اسناد فراهم
باشد و این امر در عمل مشکلاتی را در پی خواهد داشت.
پاسخ اداره کل حقوقی
-1نظر به اینکه ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ، 1403تمامی املاکی را که
فاقد سند رسمی مالکیت است در بر میگیرد ،در فرض سؤال که تقاضای ثبت ملک تقدیم و عملیات مقدماتی آغاز
شده است؛ اما ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده است ،صرف درخواست ثبت ملک و انجام برخی عملیات مقدماتی
موجب خروج از عنوان ملک »فاقد سند رسمی« نمیشود و وضعیت چنین املاکی تابع احکام مقرر در ماده 10
قانون یادشده و تبصرههای آن است.
-2اولاً ،سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403برای ثبت
تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است؛
حکم این ماده مبنی بر ثبت معاملات و تعهد انجام این اعمال حقوقی در سامانه یادشده ،در خصوص اموال غیر
منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود ،از تاریخ صدور سند
مالکیت )تبصره 4ماده یک( و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع به آنها ،یک سال پس از راهاندازی رسمی
سامانه موضوع ماده 10این قانون )موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی( مجری میباشد.
ثانیاً ،حکم مقرر در تبصره 5ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به نحوی
مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویبکننده میباشد.
-3اولاً ،نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن
آن است ،موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 450 ،449و 451قانون
مدنی مؤید این دیدگاه است.
ثانیاً ،در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد و یا چنانچه
ادعای فسخ قرارداد ،مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد ،دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به
استناد ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام
به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رأی مرجع قضایی یا
داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آنکه
طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار کنند ،ثبت آن مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری
نمیباشد.
ثالثاً ،احراز فسخ قرارداد توسط مرجع قضایی یا داوری تابع عمومات حاکم بر این قضیه است.
-4حکم مقرر در تبصره 3ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مشتمل بر
دو بخش است؛ بخش نخست ،تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است که
انجام آن ،تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است .بخش دوم این تبصره ناظر بر درج مراتب
در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفاً در خصوص اشخاصی
قابلیت اعمال دارد که مالک ملک دارای سابقه ثبتی باشند.
-5با توجه به حکم مقرر در ماده 10آییننامه اجرایی ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403/7/18طرفین پیشنویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیشنویس قرارداد
در سامانه ،برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند .در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه
در مهلت مقرر ،پیشنویس قرارداد از سامانه حذف میشود .وفق تبصره همین ماده ،پیش از سپری شدن مهلت
یادشده نیز هر یک از طرفین پیشنویس قرارداد میتوانند با مراجعه به سامانه یا دلال معـاملات امـلاک که
پیـشنویس را در سـامانه درج کرده اسـت ،پیشنویس قرارداد را از سامانه حذف کنند .بر این اساس ،در صورت
انصراف طرفین از انجام معامله یا خودداری از آن ،مطابق ماده یادشده و تبصره آن تعیین تکلیف شده است.
-6در ماده 8آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/7/18به تکلیف
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تهیه دستورالعمل راجع به انعکاس پیشنویس قرارداد به دفاتر اسناد رسمی بر
اساس شاخصهایی از قبیل محدوده جغرافیایی حوزه ثبتی ،محل تهیه پیشنویس قرارداد و سقف حقالتحریر
دفترخانه تصریح شده است؛ لذا با تهیه این دستورالعمل ،ابهامات مذکور در فرض سؤال مرتفع خواهد شد.
-7با توجه به ماده 14آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403حکم
مقرر در تبصره 2ماده 3این قانون و تنظیم و ثبت قراردادهای یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع
ماده یک قانون صرفاً ناظر بر املاکی است که دارای سند رسمی مالکیت است و املاکی که عملیات ثبتی آنها خاتمه
نیافته باشد را شامل نمیشود.
-8در اجرای ذیل ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403دفتر الکترونیک
املاک باید در بستر سامانه بهگونهای طراحی شود که به محض بارگذاری آراء مذکور در این ماده ،مراتب به صورت
خودکار در سوابق مربوط به هر پلاک ثبتی درج شود.
-9به صراحت ماده 8قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403مراجع مذکور در این
ماده مکلفند آراء قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات
جغرافیایی موضوع رأی از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند؛ بر این
اساس درج مختصات جغرافیایی )یو.تی.ام( در سامانه ،امری ضروری است.
-10حق واگذاری محل مذکور در ماده 4قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403
حقـی تبـعی اسـت و توأم با انـتقال منافع قابلیـت انتـقال دارد؛ بنـابراین در فرض سؤال ،چنانچه قرارداد اجاره
برای مدت بیش از دو سال باشد ،موضوع مشمول ماده یک این قانون و احکام مقرر برای الزام به ثبت قرارداد است.
-11با توجه به عنوان و فلسفه وضع قانون ا لزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ، 1403مقصود
از »سند رسمی« در عبارت »فاقد سند رسمی« مندرج در ماده 10این قانون ،سند تنظیمی در ادارات ثبت یا دفاتر
اسناد رسمی برای اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی است و املاکی که فاقد چنین سندی هستند و در مورد آنها
رأی دادگاه صادر شده است؛ هر چند رأی دادگاه مشمول تعریف سند رسمی موضوع ماده 1287قانون مدنی است؛
اما همچنان مشمول عبارت اموال غیر منقول »فاقد سند رسمی« هستند و ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین منافع
و یا حقوق موضوع این ماده در سامانه »ساماندهی اسناد غیر رسمی« امری ضروری به نظر میرسد .شایسته ذکر
است در مواردی که رأی باید از طریق اجرای احکام دادگاه اجرا شود ،به نظر میرسد تا زمانی که مانع قانونی برای
اجرای رأی نباشد ،صرف عدم ثبت در سامانه مانع اجرای رأی دادگاه نیست .بنا به مراتب پیشگفته و به قیاس
اولویت در فرض سؤال ،صدور رأی و اتخاذ تصمیم از سوی کمیسیونها و یا هیأتهای حل اختلاف موضوع قوانین
خاص مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390و یا قانون
الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ،1388مدعی را از بارگذاری اطلاعات
مربوط به این آراء و تصمیمات در سامانه موضوع ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب ،1403بینیاز نمیکند.
-12وفق صدر تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403موارد
موضوع تب صره یادشده ناظر بر دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده
یک این قانون ثبت شده است؛ در حالی که حکم ماده 10قانون یادشده ناظر بر ثبت ادعاهای راجع به عین و حق
انتفاع و حق ارتفاق یا منافع موضوع این ماده و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده است که پیش از راهاندازی
سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی است.
شایسته ذکر است در موارد شمول ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در
صورتی که دارنده سند عادی مالکیت ،در راستای تکلیف مقرر در ماده یادشده اقدامات ل ازم را انجام داده باشد و
اشخاص ثالث با بارگذاری اسناد خلاف واقع و یا انجام معاملات معارض ،سند مالکیت اخذ کرده باشند ،تمام دعاوی
راجع به آن؛ از جمله اثبات مالکیت و یا ابطال سند مالکیت قابل استماع خواهد بود؛ حتی اگر منتقلالیه دارای حسن
نیت و بیاطلاع از معاملات معارض و مالکیت قبلی باشد.
-13بر اساس ذیل تبصره یک ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403تکلیف
سازمان ثبت اسناد و املاک مشخص شده است و صرف نظر از صحت و سقم موضوع منعکس شده به عنوان ابهام،
موجبی برای صدور نظریه مشورتی وجود ندارد.
-14هر چند در ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403بر تکلیف مدعیان؛ از
جمله به طرح دعوای مرتبط در مراجع قضایی تصریح شده و از مراجع شبهقضایی ذکری به میان نیامده است؛ اما
از آنجا که در ادامه همین ماده عبارت »هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت« آمده است ،از
جمله این اقدامات قانونی می تواند اقدام بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد
سند رسمی مصوب 1390و طرح موضوع نزد هیأت حل اختلاف موضوع این ماده باشد .بر این اساس ،عبارت
اثبات ادعا نزد مرجع صالح در تبصره 7این ماده؛ اعم از مراجع قضایی و شبه قضایی است که در خصوص ادعای
مالکیت وفق مقررات قانونی اتخاذ تصمیم میکنند.
-15هر چند مطابق عمومات حاکم در صورت مراجعه اشخاص ،دفاتر اسناد رسمی قرارداد اجاره نیز تنظیم میکنند؛
اما مثالهای مطرح شده در ماده 2قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و تصریح به
»ثمن« و همچنین تصریح به وصول مالیات وفق مأخذ اعلامی در تبصره 3ماده 64قانون مالیاتهای مستقیم
مصوب 1366با اصلاحات و الحاقات بعدی که صرفاً ناظر بر قراردادهای راجع به انتقال عین است ،همگی دلالت
بر آن دارد که هـدف از وضـع ماده 2یادشـده ایجاد تکلیف در خصوص تنظیم و ثبت قراردادهایی است که مشابه
مثالهای مذکور در این ماده موضوع قرارداد انتقال عین و یا تعهد به آن است؛ صرف نظر از توصیفی که از سوی
طرفین به عمل میآید و بر این اساس ،حکم این ماده ،منصرف از قراردادهای راجع به انتقال منافع است.
-16حکم مقرر در تبصره 9ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403ناظر بر
تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر صدور سند مالکیت با لحاظ قیود مذکور در این تبصره از زمان
لازمالاجرا شدن قانون است و اجرای این حکم موکول به ایجاد سامانه موضوع این ماده و غیر آن نمیباشد و به
صراحت تبصره یادشده با رعایت دیگر قیود مذکور در این تبصره ،سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است
برای اراضی کشاورزی یادشده با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند.
-17از عبارات »بهگونه ای که کمتر از 44ساعت در هفته نباشد« و »به طور متعارف در طول ساعات روز برای
ثبت معاملات در دسترس باشند« مذکور در ماده 12قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403چنین مستفاد است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با لحاظ مقتضیات هر محل و حجم معاملات آن
محل ،در برخی حوزهها برای دفاتر اسناد رسمی ساعات کار در عصر نیز تعیین میکند.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه