استعلام
سؤالات و ابهامات مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول -دادگستری استان کردستان
در ماده یک برای انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع )اعم از عمری یا رقبی( برای مدت بیش از دو سال یا
انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول ،به عمل حقوقی اعم از عقد یا ایقاع اشاره شده است ولی در مورد انتقال منافع
فقط به انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول اشاره شده است یعنی به این ترتیب ایقاع مفید انتقال منافع از
شمول این مقرره خارج شده است در حالی که نیازی به این تفصیل و جداسازی حکم انتقال منافع نبود و بهتر آن
بود همان تعبیر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در مورد انتقال منافع هم مورد استفاده قرار میگرفت تا از اختلاف
تفسیرها به ویژه در مورد ماهیت حقوقی وصیت منافع جلوگیری میکرد.
-طبق ماده یک این قانون چنانچه اعمال حقوقی مصرح در این ماده در مورد اموال غیر منقول در زمان مقرر در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت نرسد فقط در بخشی که مفید موارد مذکور است نزد مراجع قضایی ،شبه قضایی
و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و لذا در صورتی که عمل حقوقی دارای بخشهای قابل تجزیه دیگری
باشد که از موارد مذکور در صدر این ماده نباشد؛ دعاوی مربوط به آن بخشها قابل استماع خواهد بود .به نظر این
مه نیاز به تصریح در آییننامه دارد.
-تبصره یک ماده یک دعاوی تنفیذ فسخ را به این شرط قابل استماع دانسته که ظرف پانزده روز پس از اعمال
حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعاوی تنفیذ فسخ اقدام شود«...
ابهامی که در این مقرره است آن است که منظور از پانزده روز پس از اعمال حق فسخ چیست؟ و فلسفه کارکرد
اظهارنامهای که پس از اعمال حق فسخ داده میشود چیست؟ به نظر میرسد باید در این تبصره به جای عبارت
»ظرف پانزده روز از اعمال حق فسخ عبارت» ظرف پانزده روز از زمان ایجاد حق فسخ نوشته میشود که در این
صورت ارسال اظهارنامه هم مبنا و توجیهی منطقی مییافت.
در تبصره یک ماده یک این قانون علاوه بر اصطلاح »تنفیذ فسخ« و »دعوای تنفیذ« فسخ که اصطلاحاتی رایج و
شناخته شدهاند به اصطلاح »ثبت فسخ« اشاره شده که منظور از آن مشخص نیست و در ماده یک و سایر مواد نیز
اشارهای به مفهوم ثبت فسخ نشده است که به نظر میرسد قانونگذار میبایست غرض خود را از این اصطلاح و
ساز و کار آن روشن میساخت.
در قسمتی از تبصره یک ماده یک مقرر شده »در هر حال چنانچه منتقلالیه ،مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا
انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی ،وی حق فسخ نداشته باشد و
یا معامله اقاله نشده باشد این انتقال در حکم تلق معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد
بعدی نیست که در این صورت دارندهی حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیر منقول به منتقلالیه مذکور رجوع
خواهد کرد چنانچه منتقلالیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به مالکیت وی درآمده باشد عین مال به
انتقال دهنده اول دارنده( حق فسخ مسترد میگردد «...در خصوص این تبصره اولاً »ثبت فسخ و نه« »اعمال حق«
فسخ ملاک اقدام منتقلالیه جهت انتقال مورد معامله به شخص ثالث قرار گرفته است که همان گونه که گفته شد
مفهوم ثبت فسخ در این قانون تبیین نشده است و معلوم نشده که اعمال حق فسخ عقد را منحل میکند یا ثبت فسخ
ثانیاً عبارت »عمل حقوقی« بعدی در این تبصره نارساست و بهتر بود قانونگذار از عبارت این عمل حقوقی استفاده
میکرد که مشخص باشد منظور همان عمل حقوقی فیمابین منتقلالیه و شخص ثالث است .ثالثاً این قسمت از تبصره
در خصوص تلقی تلف حکمی و استحقاق دارنده حق فسخ به مطالبه قیمت روز در عمل رأی وحدت رویه هشتصد
و ده هیأت عمومی دیوان عالی کشور را بی اثر ساخته زیرا به موجب این رأی ...با تحقق شرط و اعمال حق فسخ
ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق ،فسخ مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد مبیع باید به بایع مسترد
شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین نخواهد بود ...در حالی که به موجب
این تبصره فارغ از علم و جهل شخص ثالث صرف انتقال به ثالث در حالی که منتقل الیه حق فسخی برای خود در
نظر نگرفته باشد موجب شده تا قانونگذار از ثالث( هرچند مطلع از حق فسخ انتقالدهنده اولیه حمایت کند.
به موجب ماده سیزده این »قانون در صورتی که معامله رسمی انجام شده ابطال شود؛ شخصی که بطلان مستند به او،
باشد با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارت وارده به زیان دیده است .سازمان موظف است در صورت
تقاضای طرفین معامله معاملات موضوع ماده یک این قانون؛ با اخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت
مسئولیت مووع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه ،بیمه نماید.این امر با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه
حسب مورد شرکت بیمه یا زیان دیده به شخصی که بطلان مستند به او است نمیباشد...
با توجه به اینکه در این ماده به قواعد عمومی ضمان قهری استناد شده طبعاً عامل زیان یعنی شخصی که بطلان
معامله مستند به او است ممکن است یکی از طرفین معامله یا شخص ثالث باشد .طبق این ماده حق بیمه از طرفین
معامله اخذ می گردد و ظاهراً طرفین معامله نقشی در انتخاب شرکت بیمه ندارند و سازمان ثبت حسب درخواست
طرفین این مسئولیت را نزد یکی از شرکتها؛ بیمه کند که با آزادی طرفین در انتخاب طرف قرارداد در تعارض است
و بهتر است که در آییننامه امکان انتخاب شرکت بیمه از سوی طرفین معامله پیشبینی گردد.
تاریخ لازمالاجرا شدن قانون قابل ابهام است و در مورد بندهای مختلف ممکن است تاریخهای متفاوتی برای
لازمالاجرا شدن ملاک قرار گیرد و بخش عمده قانون در حال حاضر قابلیت لازمالاجرا شدن را ندارد.
ماده 9قانون هم که برای ترتیب اثر ندادن به مفاد اسناد رسمی از سوی قضات جرمانگاری نموده جای بحث و
تأمل فراوان دارد ،با عنایت به اینکه حسب مقررات تمام معاملات عادی اشخاص ،از این به بعد در دفاتر اسناد
رسمی ثبت شده و اختلافات عدیده پیرامون قصد و اراده طرفین از الفاظ و عبارات مندرج در قرارداد ممکن است
حادث گردد به راحتی می توان تفسیر دادگاه از مقصود طرفین را نادیده گرفتن مفاد سند رسمی تلقی نمود و جرم
موضوع این ماده را به قاضی نسبت داد و بدین ترتیب شجاعت و استقلال نظر را از دادگاه سلب نمود.
با توجه به مفاد ماده یک و تعیین مدت زمان بیش از دو سال برای قراردادهای انتقال حق و انتقال منافع تعیین
تکلیف قراردادهای کمتر از دو سال مشخص نشده است و چنانچه مدنظر قانونگذار عدم شمول قانون مذکور در
خصوص این قراردادها باشد عملاً موجبات سوء استفاده بعضی از سودجویان فراهم میآید.
با توجه به مفاد ماده یک و تعیین مدت زمان بیش از دو سال برای قراردادهای انتقال حق و انتقال منافع تعیین
تکلیف قراردادهای کمتر از دو سال مشخص نشده است و چنانچه مدنظر قانونگذار عدم شمول قانون مذکور در
خصوص این قراردادها باشد عملاً موجبات سوء استفاده بعضی از سودجویان فراهم میآید.
با توجه به تبصره یک ماده 1آیا باید حتماً رأی دادگاه به ثبت فسخ صادر شده باشد یا خیر؟
دعوای تنفیذ فسخ محدود شده اگر یکی از شروط را نداشته باشد تکلیف چیست؟
منظور از انحلال در تبصره یک مشخص نمیباشد آیا ابطال است یا بطلان.
در تبصره 5ماده منظور از تشخیص و احراز توسط ریاست محترم قوه مشخص نمیباشد آیا بررسی ماهوی مد نظر
است یا خیر؟
دقیقاً مشخص نمیباشد چه موادی از این قانون اکنون لازمالاجرا میباشد مهلت یکساله و بعضاً 5ساله مدنظر در
این قانون موجبات ابهام شده است.
آییننامههای متعدد در خصوص تعیین تکلیف برخی از مواد نیز موجبات بلاتکلیفی را فراهم خواهد آورد.
تبصره 4ماده یک قانون صدرالذکر مشمول سایر اسناد مالکیت )اعم از دفترچهای یا اسناد حدنگاری که قبل از
ترایخ مزبور صادر گردیدهاند( میباشد؟
وکالتنامه های کلی انتقال مالکیت اموال غیر منقولی که فاقد هرگونه مشخصات میباشند مشمول حکم مندرج در
تبصره 2ماده یک قانون مذکور میباشند؟
با توجه به اینکه 15روز پس از انتشار رسمی قانون لازمالاجرا است ،آیا باید وفق ماده 1قانون یکسال پس از
راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی،مقررات این قانون اعمال گردد.
در تبصره 1ماده 1قانون به اعمال حق فسخ اشاره گردیده لذا غیر از مواردی که خیار فوریت دارد مشخص
نمیباشد چه زمانی باید حق فسخ را اعمال نمود به عبارتی مبدأ زمانی آن نامشخص است ،منظور از اینکه فسخ
ثبت نشده باشد چه میباشد؟
با توجه به اینکه در تبصره 1ماده 1مقرر گردیده سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید ببه گونهای طراحی گردد که
اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلالیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ و ...امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین
شده نباشد حالیه اگر شرط در سامانه فراهم اما منتقلالیه مورد معامله را در زمان تعیین شده به طرق دیگر به ثالث
منتقل نمود تکلیف معامله دوم چگونه خواهد بود؟ آیا انتقال در غیر سامانه اعتبار دارد؟
اگر فرد با درج شرط حق فسخ مال را به دیگری منتقل کند و منتقل الیه در مدت زمان مقرر با درج شرط حق فسخ
آن را به ثالث منتقل کند اگر فروشنده اولیه حق فسخ خود را اعمال کند با توجه به قسمت ذیل تبصره 1ماده 1
دادخواست چگونه و به طرفیت چه کسانی باید مطرح گردد؟ اگر منتقل الیه اول در معامله بعدی حق فسخ خود را
اعمال نکند وضعیت معامله اول به چه کیفیتی خواهد بود.
»با در نظر گرفتن مبانی فسخ«.
وفق تبصره 5ماده 1قانون منظور از اینکه دعاوی مربوط به فقدان اعمال حقوقی موضوع این ماده که قبل از
لازمالاجرا شدن این قانون محقق و به ثبت نرسیده قابل استماع است ،منظور از محقق شدن چه میباشد؟
در تبصره 2ماده 4قانون ضمانت اجرای عدم اقدام به بارگذاری ارزش معاملاتی املاک در سامانه ثبت الکترونیک
اسناد پیشبینی نشده است.
زمانهای مقرر در ماده 10قانون طولانی و باعث طرح دعاوی متعدد در محاکم خواهد گردید.
در مورد ماده یک و تبصره های آن :در مورد اینکه اموال در وثیقه شخص مالک یا شخص ثالث قرار گیرد ولو در
مراجع قضایی جهت ثبت در آن سامانه اشاره نشده است .در مودر اینکه عبارت )قابل اعتبار نیست( مبهم میباشد
و به این شرح که اگر خریدار به جهت عدم اعتبار ،دعوی بطلان آن معامله و مطالبه غرامت بدهد قابل استماع است
یا نه؟ ماده ساکت است .در مورد اقاله یا انفساخ معاملات ثبت شده مسکوت است .در مورد اینکه اگر عوض یا
عوضین تلف شوند اعم از حقیقی یا حکمی ساکت است و هیچ اشاره ای هم به قواعد عمومی نکرده است و صرفاً
در مودر استرداد عوضین تعیین تکلیف شده است )تبصره 6ماده یک(.
ماده : 2در این ماده که موضوع آن تنظیم قراردادهای حقوقی است و قرارداد شامل تمام اعمال حقوقی اعم از عقد
و ایقاع میشود ،حال آنکه به غیر از عقد بیع به عقود دیگر اشاره نکرده است در صورتی که آنها مشمول قرارداد
میگردند.
ماده :3با توجه به اینکه یکی از وظایف مشاورین و بنگاههای معاملاتی انجام مذاکران مقدماتی است در صورتی
که بعد از آن تا ثبت در سامانه فاصلهای واقع گردد مثلاً تعطیلی اتفاق بیفتد و فروشنده در این فاصله اقدام به انجام
مقدمات معامله دیگر با شخص ثالث نماید آیا این اقدام صحیح است یا خیر و شخص اول میتواند از طریق مراجع
قضایی نسبت به ابطال آن یا الزام طرف مقابل به انجام معامله اقدام نماید.
تبصره 1ماده :3مجازات مقرر در این تبصره بازدارنده نمیباشد چرا که بعضاً معاملات ملک دارای منافع زیادی
میباشد.
تبصره 3ماده : 3از کلیمه متعاملین استفاده شده که با دو اراده واقع می گردد در صورتی که ایقاع که عملی حقوقی
است شامل یک اراده میگردد اشاره نشده و مغفول مانده است.
ماده : 11اگر طرفین بعد از مذاکرات مقدماتی به تعهد خود عمل نکنند آیا امکان الزام وی به مذکرات مقدماتی در
محاکم وجود دارد.
پیشنهاد :در خصوص خودرو هم اگر چه منقول است ولی اگر ثبت معاملات عادی نسبت به آن الزامی باشد نسبت
به کاهش پروندههای قضایی مؤثر و همچنین استحکام معاملات خودرویی را تقویت مینماید.
با توجه به اینکه در ماده 1این قانون به راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی جهت ثبت و بارگذاری
معاملات اموال غیر منقول اشاره شده ،آیا دادگاهها و سایر مراجع قضایی و اشخاص ملزم به رعایت تکالیف مندرج
در سایر مواد از جمله ماده 9میباشند یا خیر؟
نحوه بارگذاری گواهیهای انحصار وراثت صادره و آرای قضایی و کمیسیونها در سامانه مذکور به چه صورت
میباشد؟ و آیا نیازمند برگزاری کلاسهای آموزشی برای دفاتر امکانپذیر میباشد یا خیر؟
در تبصره 1ماده یک این قانون عبارت )در مواردی ثبت فسخ مستلزم رأی مراجع قضایی یا داوری است( محمل
به نظر میرسد و برداشت همکاران و وجود مصادیق پراکنده برای این مورد میباشد از جمله معاملات با حق استرداد
که لزوم توضیح و تبیین بیشتر قانونگذار محترم را میطلبد.
تبصره 5ماده 1دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این قانون را که قبل از لازمالاجرا شدن این قانون
محقق و لیکن ثبت نشده باشند در صورتی قابل پذیرش میداند که قطعیت این مستندات مطابق آییننامه مصوب
رییس قوه قضاییه محرز باشد که این امر دارای ابهام و اجمال است.
تبصره 6ماده یک در واقع ناقض حکم ماده یک در مورد عدم استماع هرگونه دعاوی اموال غیر منقول پس از
راهاندازی سامانه مذکور میباشد.
راجع به املاکی که داریا قولنامه هستند و در سامانه راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی راجع به ادعای متقاضی
تعیین تکلیف نشده باشد؛ چه راه حلی پیش بینی شده است کمافیالسابق راجع به یک ملک معاملات متعدد و
متعارض انجام نشود؟
پیشنویس ثبت شده توسط مشاورین املاک یک عمل حقوقی واجد اثر و عقد است و باید برای طرفین و نمایندگان
آنها لازمالاجرا باشد در حالی که در ماده 13این قانون آمده )پس از ثبت توسط سردفتر واجد اثر حقوقی است( لذا
در راستای حفظ نظم عمومی معاملات باید این جمله از ماده 13حذف شود.
مهمترین مسئله فعلی بحث محدودههای شهری میباشد که فاقد سند و پلاک ثبتی بوده لذا ثبت معاملات غیر منقول
برای مشاورین املاک حاشیه شهری میسر نمیباشد و فعلاً زیرساخت این موضوع فراهم نگردیده است.
عدم آشنایی مشاورین املاک به سامانههای کاتب و خودنویس و برگزاری دورههای آموزش برای متقاضیان جدید
دریافت مجوز مشاورین املاک و قدیمی بر اساس قانون جدید.
جمعآوری مبایعهنامههای دستی سنوات گذشته از مشاورین املاک و ایجاد الزامات قانونی برای منع استفاده از این
مبایعهنامهها.
عدم همکاری ادارات ذیربط در برخورد با متخلفین در این عرصه )پلمپ یا ابطال یا جریمه واحد صنفی متخلف(.
پاسخ اداره کل حقوقی
-1هر چند ایراد مطرح شده نسبت به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
از حیث صرف تصریح این ماده به انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول و خارج شدن ایقاعات متضمن
انتقال منافع این اموال از شمول این مقرره قانونی وارد به نظر میرسد؛ اما موجبی برای صدور نظریه مشورتی از
سوی این اداره کل وجود ندارد.
-2اولاً ،قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به صورت لف
و نشر مرتب عبارت »قابل استماع نبوده« را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت
»فاقد اعتبار« را ناظر بر »ادله راجع به آنها« به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این
ماده نشده است .از سوی دیگر ،عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی اعتبار دانستن ادله مربوط به
اعمال حقوقی موضوع آن ،با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد.
ثانیاً ،با توجه به عبارت »و ادله راجع به آن ها در بخشی که مفید موارد مذکور است« در ماده یک قانون یادشده،
چنانچه قرارداد از یکسو متضمن تعهداتی باشد که با لحاظ ماده یک این قانون باید در سامانه ثبت الکترونیک
اسناد به ثبت برسد و از سوی دیگر تعهداتی را در بر گیرد که مشمول ماده یادشده نباشد ،ضمانت اجرای مقرر در
این ماده مانع از استماع دعاوی راجع به بخشهای دیگر نخواهد بود .به عنوان مثال ،چنانچه عمل حقوقی مانند
اجاره برای مـدت کمـتر از دو سـال باشد که ثبـت آن در سامانه موضوع ماده یک قانون الزامی نیست و در قالب
قرارداد عادی منعقد شده باشد؛ اما مشتمل بر شروط ضمن عقدی باشد که واجد آثاری است که وفق ماده یک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403باید در سامانه موضوع ماده یک این قانون به ثبت
برسد ،منع قانونی برای استماع دعاوی راجع به اجاره وجود ندارد .شایسته ذکر است ،دادگاه با لحاظ تأثیر شروط
دیگر بر اصل عقد اجاره ،در ماهیت قضیه اتخاذ تصمیم میکند.
-3اولاً ،در خصوص حکم مقرر در تبصره یـک ماده یک قانون الزام به ثبت رسـمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب ،1403نظر به اینکه ،از یک سو با لحاظ منشأ حق فسخ و موجبات آن ،مهلتهای متفاوتی برای اعمال
حق فسخ متصور است و از سوی دیگر ،ایجاد حق فسخ با تکلیف به اعمال آن ملازمهای ندارد ،قانونگذار به درستی
مبدأ مهلت ارسال اظهارنامه رسمی موضوع این تبصره را ،پس از اعمال حق فسخ قرار داده است.
ثانیاً ،قانونگذار در تبصره یک ماده یک قانون یادشده ،شرط استماع دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال
غیر منقول را ارسال اظهارنامه در مهلت مقرر قانونی دانسته است.
-4در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب » 1403تنفیذ فسخ« عنوان
دعوایی است که شخص در مقام تأیید و یا تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در دادگاه اقامه میکند؛
اما مقصود از »ثبت فسخ« تکلیف به ثبت »فسخ قراردادهای موضوع ماده یک« این قانون در سامانه ثبت الکترونیک
اسناد موضوع همین ماده میباشد.
-5الف( با توجه به توضیح ارائه شده در بند ،4پاسخ به این پرسش منتفی است.
ب( انتقاد مطرح شده در خصوص مبهم بودن عبارت »عمل حقوقی بعدی« در تبصره یک ماده یک قانون الزام به
ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403صرف نظر از صحت و یا سقم آن ،مستلزم ارائه نظریه مشورتی
از سوی این اداره کل نمیباشد.
ج( عبارت »سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید بهگونهای طراحی گردد ...امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین
شده فراهم نباشد« مندرج در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403موجب میشود تا در آینده از بروز وضعیتی که به صدور رأی وحدت رویه شماره 810مورخ 1400/3/4
هیأت عمومی دیوان عالی کشور منتهی شده است ،پیشگیری شود.
7 ،6و -8نکات مطرح شده در خصوص ماده 13قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
،1403مشتمل بر پیشنهادهایی است که باید در مصوبه موضوع این ماده مورد توجه قرار گیرد؛ همچنین انتقادهایی
که در خصوص حکم ماده 13این قانون مطرح شده است ،وارد به نظر میرسد؛ اما از آنجا که ابهام خاصی در
خصوص حکم این ماده مطرح نشده است ،موجبی برای صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نیست.
-9با توجه به اینکه اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در بخشهای
مختلف متفاوت است و در برخی موارد نیز مستلزم تصویب آییننامه و یا ایجاد ساز و کار لازم میباشد ،پرسش
مطرح شده کلی است و قابلیت پاسخگویی ندارد.
-10رفتار ترتیب اثر ندادن به مفاد اسناد رسمی که به موجب ماده 9قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403برای آن ضمانت اجرای کیفری پیشبینی شده است ،در ماده 73قانون ثبت اسناد و املاک
مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی و همچنین بند 2ماده 16قانون نظارت بر رفتار قضات مصوب 1390
به عنوان تخلف انتظامی پیش بینی شده است؛ با لحاظ مواد 9و 15قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب ،1403حکم مقرر در ماده 73قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی
نسخ شده است و بر خلاف آنچه در اسـتعلام آمـده اسـت ،صـرف تغـییر ضـمانت اجـرا در رویـکرد جـدید
قانونگذار ،قابل انتقاد به نظر نمیرسد.
-11انتقاد مطرح شده در این بند از حیث عدم شمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403نسبت به عقود مفید انتقال حق انتفاع و یا انتقال منافع اموال غیر منقول برای مدت کمتر از دو سال
موجه به نظر نمیرسد .شایسته ذکر است در ماده 26قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و
الحاقات بعدی و ماده 104آییننامه این قانون مصوب 1317نیز برخی معاملات که از منظر قانونگذار واجد اهمیت
خاصی نبوده است ،تابع الزامات ثبت در دفتر املاک و یا حتی اخذ برخی استعلامات قرار نگرفته است.
-12پاسخ این بند توأمان با بند 21ارائه شده است.
-13پرسش به کیفیت مطرح شده مبهم است و قابل پاسخگویی نمیباشد.
-14مقصود از عبارت »موجب انحلال قرارداد بعدی نیست« در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403آن است که هیچ تأثیری در صحت یا بطلان معامله بعدی ندارد و چنانچه
مقصود از استعلام ،مفهوم مخالف عبارت صدرالذکر باشد ،صرف نظر از وجود یا فقدان امکان انتقال ،چنانچه انتقال
به شخص ثالث پس از ثبت فسخ یا انفساخ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد باشد ،انحلال قرارداد تابع قواعد عمومی
است.
15و -25حکم مقرر در تبصره 5ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به
نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویبکننده میباشد.
16و -17مطالب مطرح شده متضمن پرسش خاصی نیست تا مستلزم صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل
باشد.
-18نظر به این که حکم مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در
خصوص معاملات موضوع این ماده به راه اندازی سامانه موضوع ماده 10این قانون و سپری شدن مواعد مقرر در
آن موکول شده است و به موجب تبصره 4ماده یک این قانون» ،مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که
پس از لازمالاجرا شدن این قانون سـند مالکیـت حدنگار برای آنها صادر میشود از تاریخ صدور سند مالکیت
مذکور مجری است؛ هر چند سامانه موضوع ماده ) (10این قانون راهاندازی نشده باشد«.؛ بر این اساس ،به صراحت
تبصره 4ماده یک مزبور ،الزامات موضوع ماده یک قانون در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازمالاجرا شدن
این قانون ) (2/4/1403سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود ،نه از تاریخ سپری شدن مواعد مقرر در ماده
یک؛ بلکه از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور مجری است؛ حتی اگر سامانه موضوع ماده 10قانون ایجاد نشده
باشد؛ بنابراین ،چنانچه سند مالکیت حدنگار برای مال غیر منقولی پیش از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون صادر شده
باشد ،مشمول حکم اصلی ماده یک بوده و تکالیف و ضمانت اجرای ناشی از آن پس از سپری شدن مواعد مقرر
در این ماده اعمال میشود؛ اما اگر پس از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار صادر شده باشد،
وفق تبصره 4ماده یک قانون ،از تاریخ صدور سند مالکیت ،مشمول تکالیف و ضمانت اجرای مقرر در این ماده
خواهد شد.
-19نظر به اینکه اجرای تبصره 2ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و
دریافت حقوق مورد اشاره در این تبصره ،مستلزم درج مشخصات ملک؛ از جمله پلاک ثبتی آن در وکالتنامه تنظیمی
است ،در فرض سؤال تنظیم هرگونه وکالتنامه انتقال اموال غیر منقول در صورتی امکانپذیر است که مشخصات
دقیق ملک؛ از جمله پلاک ثبتی به دفتر اسناد رسمی اعلام شود.
-20اولاً ،اجرای برخی از مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مستلزم تدوین
آییننامهای نمیباشد و با لازمالاجرا شدن قانون قابلیت اجرا دارد و دلیلی بر تأخیر اجرای قانون نیست.
ثانیاً ،عدم تصویب آییننامههای ی که در برخی مواد قانون یادشده به آن اشاره شده است ،مانع اجرای قانون مصوب
نیست؛ مگر این که در خود قانون ،اجرای آن به تصویب آییننامه موکول شده باشد و در هیچیک از مواد قانون الزام
به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403اجرای قانون به تصویب آییننامه منوط نشده است.
-21اولاً ،نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و در اعمال حقوقی اصل بر رضایی بودن
آن است ،موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 450 ،449و 451قانون
مدنی مؤید این دیدگاه است.
ثانیاً ،تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403ناظر بر تشریفات لازم
برای استماع دعوای تنفیذ است و به همین دلیل ،مرحله اعمال حق فسخ پیش از مرحله ارسال اظهارنامه قرار گرفته
و دعوای تنفیذ فسخ نیز فرع بر تحقق اصل فسخ است.
ثالثاً ،مقصود از ثبت در عبارت »هر چند فسخ ثبت نشده باشد« مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به
ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403ثبت در سامانه است.
با توجه به مراتب پیشگفته ،فسخ قرارداد به عنوان عملی حقوقی مشمول ماده یک قانون یادشده است و باید در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت ،دعاوی مربوط به آن قابلیت
استماع ندارد.
رابعاً ،از آنجا که فرایند و مراحل ثبت فسخ عمل اجرایی است ،مورد حکم قانونگذار قرار نگرفته است؛ همانگونه
که مراحل ثبت دیگر اعمال حقوقی در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
تعیین نشده است و مراحل مقرر در تبصره یک ماده یک قانون نیز مراحل اقامه دعوای تنفیذ فسخ و ترتیبات لازم
برای قابلیت استماع این دعوا است.
خامساً ،با توجه به موارد پیشگفته ،فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی است که به صرف اراده و اعلام آن
محقق میشود و برای طرفین لازمالاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن ،مستلزم رأی مراجع قضایی یا
داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط آن باشد؛ مانند خیار شرط ،خیار تخلف از فسخ،
خیار عیب و ...و یا آنکه طرفین در قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند ،ثبت فسخ
مستلزم صدور رأی از مرجع ذیربط است.
با توجه به مراتب پیشگفته ،در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری
باشد و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد ،مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد ،دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش
ادعای مزبور به استناد ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده
یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رأی
مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه
رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفاتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار نمایند ،ثبت آن مستلزم رأی مرجع
قضایی یا داوری نمیباشد.
-22به موجب تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب » 1403سامانه
ثبت الکترونیک اسناد باید به گونهای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلالیه تا پایان مهلت اعمال
حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن ...حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد ،ا مکان انتقال مورد معامله،
در مهلت تعیین شده فراهم نباشد« ؛ همچنین در ماده یک ضمانت اجرای عدم ثبت در سامانه تعیین شده است؛ لذا
در فرض سؤال که به دلیل درج شرط عدم انتقال تا موعد مشخصی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ،انتقال ملک
در بستر این سامانه مقدور نبوده و ن سبت به مال غیر منقول در قالب سند عادی قرارداد تنظیم شده است ،موضوع
تابع ضمانت اجرای مقرر در ماده یک این قانون میباشد.
-23با توجه به ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403در
فرضی که در معاملهای برای انتقالدهنده حق فسخ باشد و در مهلت اعمال خیار ،منتقلالیه آن را به صورت رسمی
به دیگری منتقل کند ،در صورت وجود حق فسخ در معاملهای که منتقلالیه اول با شخص ثالث منعقد کرده است ،با
اعمال خیار توسط دارنده حق فسخ اول و یا اقاله قرارداد توسط طرفین معامله دوم و اعاده مال به مالکیت منتقلالیه
اول ،عین مال به انتقالدهنده اول دارنده حق فسخ مسترد میشود .از این تبصره چنین مستفاد اسـت که دارنـده حق
فسـخ اول در صـورت وجـود حق فسـخ برای انتقال دهنده دوم در معامله بعدی ،می تواند عین مال را حتی بدون
رضایت منتقلالیه دوم ،مسترد کند و حتی نیاز به اعمال خیار توسط انتقالدهنده دوم نیز نمیباشد؛ بلکه صرف وجود
خیار در معامله دوم این حق را برای انتقالدهنده اول دارنده حق فسخ ایجاد می کند؛ بنابراین ،چنانچه نیاز به طرح
دعوا باشد )در صورت اختلاف( ،به طرفیت منتقلالیه دوم به دلیل متصرف بودن اقامه خواهد شد و پاسخ به قسمت
دوم پرسش نیز از ذیل پاسخ در قسمت اول مشخص است و برای استرداد مال به انتقالدهنده اول )دارنده حق فسخ(
در صورت وجود شرایط پیشگفته ،نیازی به اعمال حق فسخ توسط انتقالدهنده دوم؛ در فرضی که برای وی در
معامله با شخص ثالث حق فسخ وجود داشته باشد ،نیست و حتی در صورت عدم اعمال خیار و به صرف وجود
حق فسخ در معامله دوم برای انتقالدهنده دوم ،موجبات استرداد مال به انتقالدهنده اول فراهم است.
-24با تصویب و لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403رأی وحدت
رویه شماره 810مورخ 1400/3/4هیأت عمومی دیوان عالی کشور در فرضی قابل اعمال است که حق فسخ در
معامله دوم پیشبینی شده باشد.
-25پرسش مطرح شده با توجه به توضیح ارائه شده در بند 15قابلیت پاسخگویی ندارد.
-26پرسش مطرح شده مبهم است؛ چنانچه مقصود از پرسش ضمانت اجرای تخلف از انجام تکلیف مقرر در تبصره
2ماده 4قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403نسبت به وزارت امور اقتصادی و
دارایی است ،موضوع تابع عمومات حاکم بر تخلفات اداری است و در هر صورت ،به موجب این تبصره ،عدم
بارگذاری ارزش معاملاتی املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد مانع از تنظیم و ثبت سند رسمی مالکیت نخواهد
بود و سردفتر و منتقلالیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
-27انتقاد مطرح شده در خصوص طولانی بودن مواعد مقرر در ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب ،1403صرف نظر از صحت و یا سقم آن ،مستلزم اعلام نظر این اداره کل و صدور نظریه مشورتی
نمیباشد.
-28الف( اولاً ،تکلیف انعکاس توقیف ملک پس از صدور قرار وثیقه کیفری و یا مدنی بر عهده مرجع قضایی است
و این مرجع لزوم انعکاس بازداشت در سوابق مربوط را به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام میکند؛ بر این اساس،
این قسم از توقیف ملک از شمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
خروج موضوعی دارد و اشخاص در این خصوص تکلیفی ندارند.
ثانیاً ،الزام به ثبت دیگر موارد توثیق ملک چنانچه ذیل عنوان رهن قرار گیرد ،مشمول حکم مقرر در ماده یک قانون
یادشده است.
ب( قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به صورت لف و نشر
مرتب عبارت »قابل استماع نبوده« را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت »فاقد
اعتبار« را ناظر بر » ادله راجع به آنها« به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده
نشده است .از سوی دیگر ،عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بیاعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال
حقوقی موضوع آن ،با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد؛ هر چند در عمل منتقلالیه را در موقعیتی قرار
میدهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند و در هر صورت،
مطالبه اجرتالمثل توسط بایع بابت ایام تصرف منتقلالیه تا پیش از طرح دعوای استرداد عوضین و صدور حکم در
خصوص آن منتفی است.
ج( اولاً ،از ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403چنین
مستفاد است که هر چند انفساخ عمل حقوقی نیست؛ اما در حکم تلف تلقی کردن مورد معامله در فرض انفساخ
قرارداد نیز فرع بر عدم ثبت تحقق انفساخ در سامانه موضوع این ماده است و از این حیث میان فسخ و انفساخ
تفاوتی نیست.
ثانیاً ،اقاله قرارداد ذیل عنوان عمل حقوقی منجر به انتقال مالکیت عین ،منافع و یا حق انتفاع و حق ارتفاق موضوع
ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403قرار میگیرد و بر این اساس ،ثبت اقاله
نیز الزامی است.
د( در فرض تلف عوضین؛ در مواردیکه دعوای استرداد عوضین مطرح شود ،موضوع تابع عمومات حاکم میباشد.
-29اولاً ،انتقاد مطرح شده مبنی بر صرف تصریح به عقد بیع در ماده 2قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب 1403و عدم تصریح به دیگر عقود ناقله راجع به اموال غیر منقول ،موجه به نظر میرسد؛ اما
اقدامی از ناحیه اداره کل حقوقی متصور نمیباشد و موجبی برای صدور نظریه مشورتی در این خصوص نیست.
ثانیاً ،مثالهای مطرح شده در ماده 2قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و تصریح
به »ثمن« و همچنین تصریح به وصول مالیات وفق مأخذ اعلامی در تبصره 3ماده 64قانون مالیاتهای مستقیم
مصوب 1366با اصلاحات و الحاقات بعدی که صرفاً ناظر بر قراردادهای راجع به انتقال عین است ،همگی دلالت
بر آن دارد که هدف از وضع ماده 2یادشده ا یجاد تکلیف در خصوص تنظیم و ثبت قراردادهایی است که مشابه
مثالهای مذکور در این ماده موضوع قرارداد انتقال عین و یا تعهد به آن است؛ صرف نظر از توصیفی که از سوی
طرفین به عمل می آید و بر این اساس ،حکم این ماده ،منحصر به عقد بیع نیست؛ اما منصرف از قراردادهای راجع
به انتقال منافع است.
30و -33با توجه به ماده 10آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403/7/18و تبصره این ماده و همچنین ماده 13آییننامه یادشده پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه
توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ بر این اساس و از آنجا که وفق مواد یادشده هر یک از طرفین
میتوانند پیش از مهلت پنج روزه برای حضور در دفتر اسناد رسمی ،پیشنویس قرارداد را از سامانه ثبت الکترونیک
اسناد حذف کنند؛ بدون آنکه مسؤولیتی برای آنان به صرف انصراف از تنظیم بعدی قرارداد رسمی در پی داشته
باشد؛ به طریق اولی در فرض سـؤال که حتی پیش از ثبت پیشنویس در سامانه و پس از گفتگوهای مقدماتی
مالک ملک خود را به دیگری انتقال داده است ،موجبی برای استماع دعوای ابطال این معامله و یا الزام مالک به
معامله با طرف اول نیست .همچنانکه در فرضی که طرفین پس از گفتگوهای مقدماتی به تعهدات خود عمل نکنند،
موجب قانونی برای الزام آنها به انجام این تعهدات نیست.
-31ایراد مطروحه در خصوص تبصره یک ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403و بازدارنده نبودن ضمانت اجرای مندرج در این تبصره ،متضمن پرسش خاصی نیست و موجبی برای صدور
نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نمیباشد.
-32قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به نحو اطلاق راجع
به اعمال حقوقی موضوع این ماده تعیین تکلیف کرده است و در تبصره 3ماده 3قانون در مقام بیان آن است که
اعمال حقوقی موضوع این ماده ،صرفاً در چارچوب مفاد ماده یک این قانون معتبر است؛ همچنین حکم ماده 3
یادشده ناظر بر درج پیشنویس قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است؛ بنابراین ،به کار گرفتن واژه
»متعاملین« در تبصره 3ماده 3یادشده برخلاف آنچه در فرض سؤال آمده است ،فاقد ایراد به نظر میرسد.
-34از آنجا که پرسشی در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مطرح
نشده است ،موجبی برای پاسخگویی از سوی این اداره کل نیست.
-35حکم مقرر در ماده 9قانون الزام به ثبت رسمی معاملات امول غیر منقول مصوب ،1403از تاریخ لازمالاجرا
شدن این قانون مجرا میباشد و اجرای آن فرع بر ایجاد سامانه موضوع ماده 10این قانون نمیباشد .حکم مقرر در
ماده 15قانون یادشده مبنی بر نسخ ماده 73قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی
مؤید این دیدگاه است.
-36اولاً ،حکم مقرر در تبصره 3ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست ،تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد
است که انجام آن ،تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است .بخش دوم این تبصره ناظر بر
درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفاً در خصوص
اشخاصی قابلیت اعمال دارد که مالک ملک دارای سابقه ثبتی باشند.
ثانیاً ،نحوه بارگذاری گواهیهای حصر وراثت موضوع تبصره 3ماده یک قانون یادشده در سامانه ثبت الکترونیک
اسناد و همچنین آراء و تصمیمات مراجع قضایی ،کمیسیونها ،شوراها و دیگر مراجع ذیصلاح برای رسیدگی به امور
ابنیه و املاک و اراضی در سامانه یادشده موضوع ماده 8قانون ،موضوعی است که به طراحی این سامانه و گزینههای
پیشبینی شده برای آن بستگی دارد.
-37فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی است که به صرف اراده و اعلام آن محقق میشود و برای طرفین
لازمالاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن ،مستلزم رأی مراجع قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی
که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط و عوامل آن باشد؛ مانند خیار شرط ،خیار تخلف از فسخ ،خیار عیب و یا
طرفین به موجب قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند ،ثبت فسخ مستلزم صدور رأی
از مرجع ذیربط است.
-38پرسش مطرح شده با لحاظ توضیح مندرج در بند 15قابلیت پاسخگویی ندارد.
-39قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403تصریح کرده است
که در صورت عدم ثبت اعمال حقوقی موضوع این ماده در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ،هیچ دعوایی غیر از دعوای
استرداد عوضین مسموع نیست و در تبصره 6همین ماده ،ضابطه استماع این دعوا را بیان کرده است؛ بر این اساس،
تبصره یادشده ناقض حکم مقرر در ماده یک قانون نمیباشد.
-40صرف نظر از ابهام موجود در سؤال ،به موجب تبصره 10ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب »1403اشخاص فاقد سـند رسـمی موضـوع این مـاده با رعایت کلیه شرایط زیر حداکثر تا 8
سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی میتوانند صرفاً در سامانه مذکور ،اعمال حقوقی موضوع
ماده ) (1این قانون را انجام دهند «...؛ بنابراین ،از یک سو مفروض آن است که در بستر سامانه یادشده انجام
معاملات معارض امکانپذیر نیست و از سوی دیگر ،چنانچه معامله معارض خارج از بستر سامانه یادشده منعقد
شود ،موضوع مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده یک قانون یادشده خواهد بود.
-41با توجه به مفاد ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403به نظر میرسد
حکم مقرر در ماده 13آییننامه ماده 3قانون یادشده مصوب 1403/7/18به درستی تنظیم شده است و پیشنویس
ثبت شده توسط مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی واجد آثار حقوقی نیست و به همین سبب ماده 13
آییننامه بر اساس رویکرد قانونگذار مبنی بر فقدان اثر حقوقی پیشنویس ،تنظیم و تصویب شده است.
44 ،43 ،42و -45در مقام بیان اشکالات اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403است و مستلزم اعلام نظر از سوی این اداره کل و صدور نظریه مشورتی نمیباشد.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه