استعلام
-1قانونگذار در ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مقرر داشته است که
در صورت عدم ثبت اسناد عادی در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ظرف دو سال ،دعاوی مدعیان قابل استماع
نیست .مقصود از قابل استماع نبودن دعوا چیست؟ آیا دادگاه باید قرار عدم استماع دعوا صادر کند و یا حکم بر
بیحقی؟ همچنین در این ماده وضعیت حقوقی معامله مسکوت مانده است؛ آیا معامله باطل است؟ -2در ماده 3
قانون یادشده مشخص نشده است که دلالانی که پیشنویس قرارداد را تنظیم میکنند ،آیا باید آن را به امضای طرفین
برسانند؟ اساساً ماهیت این پیشنویس چیست؟ -3در ماده 2قانون مذکور همزمان از دو واژه »تعهد به بیع« و
»قولنامه« استفاده شده است؛ با توجه به اینکه در رویه قضایی و دکترین حقوقی تاکنون این دو اصطلاح به یک معنا
تاکنون شناخته میشد ،آیا قانونگذار بار معنایی جدیدی برای آنها مشخص کرده است و یا آنکه این امر ناشی از
تسامح بوده است؟ در صورت تفاوت ،مفهوم آنها چیست؟ -4در خصوص حکم موضوع تبصره یک ماده یک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال منقول مصوب 1403در کدام موارد فسخ نیازمند تأیید مرجع قضایی است و در
چه مواردی مستلزم تأیید مرجع قضایی نیست؟ -5منظور از سه اصطلاح » قابل استناد«» ،استماع« و »معارضه«
نیست ،در ماده 10قانون صدرالذکر چیست؟ -6مقصود از بیاعتبار بودن یک سند با باطل بودن آن چیست؟
توضیح آنکه ،چنانچه سندی در محکمه فاقد اعتبار باشد ،به معنای بطلان آن است؛ همینکه سندی قابل ارائه و دفاع
نباشد و مرجع قضایی برای آن ارزشی قائل نباشد ،عملاً به معنای بطلان آن است؛ به همین سبب همینکه در ماده
یک قانون یادشده ذکری از ابطال نشده و آمده است که اسناد عادی فاقد اعتبار هستند؛ اما در برخی مواد قانونی
بهرغم آنکه با هدف بیاعتبا ر کردن اسناد عادی نوشته شده است ،به این قسم اسناد رسمیت داده شده است .با این
توضیح که در قانون تصریح شده است که افراد میتوانند بر ملکی ادعای مالکیت کنند و بر مبنای ادعا و بررسی
صحت آن سند رسمی صادر میشود -8 .مقصود از مذاکرات مقدماتی مشخص نیست؛ چنانچه خریدار بخشی از
ثمن معامله را پرداخت کند؛ اما فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکند ،ضمانت اجرای آن چیست؟ توضیح
آنکه ،دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم با اعتبارزدایی از اسناد عادی و مبایعه نامه به موجب این قانون مسموع
نیست .آیا مذاکرات مقدماتی به معنای وعده بیع است و یا مبایعهنامه؟ آیا قولنامه مد نظر بوده و یا آنکه مفهوم و
ماهیت دیگری مقصود بوده است؟ -9در تبصره 2ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403عبارت تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت درج شده است ،آیا وکالت برای اجاره دادن یا فروش
سرقفلی را شامل میشود؟ -10مقصود از پیشنویس در ماده 3قانون یادشده چیست؟ آیا به معنای بیعنامه یا
قولنامه است؟ -11آیا مقصود از بهرهبرداری کشاورزی موضوع تبصره 9ماده 10قانون ،صرفاً اراضی زراعی و
باغها است و یا آنکه طرحهای عمرانی و احداثی واقع در اراضی زراعی که دارای مجوز قانونی میباشند را هم
شامل میشود؟ -13ماده یک قانون یادشده در خصوص اراضی و املاک واقع در حاشیه شهر و روستاها که فاقد
سند رسمی مالکیت است و مورد معامله قرار میگیرند ساکت است.
-14در ماده 6قانون پیشبینی شده است در صورت عدم ارسال پاسخ استعلام ،سند رسمی ملک منتقل میشود و
فقط برای کارمند متخلف ،تخلف اداری در نظر گرفته شده است و راجع به ضرر و زیان وارده در خصوص انتقال
ملک و معاملات ایادی بعد ذکری به میان نیامده است -15 .حکم تبصره 2ماده 6قانون ،و اجرای آن در مشکلات
بسیاری را در پی دارد .مناسب بود ضمانت اجرایی مانند ضمانت اجرای مقرر در تبصره ماده 8قانون برای ماده 6
نیز پیشبینی میشد.
پاسخ اداره کل حقوقی
-1اولاً ،عدم قابلیت استماع دعوا که به عنوان ضمانت اجرای عدم ثبت ادعاهای موضوع ماده 10قانون الزام به
ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مطرح شده است ،در مرحله پیش از ورود در ماهیت دعوای
مطروحه است؛ در حالی که صدور حکم بر بیحقی به استناد ماده 299قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و
انقلاب در امور مدنی مصوب 1379مستلزم ورود در ماهیت و رسیدگی ماهوی و اتخاذ تصمیم قاطع دعوا در
ماهیت است و رسیدگی ماهوی اصولاً در مواردی شایسته است که امکان صدور حکم به نفع مدعی وجود داشته
باشد و از آنجایی که در فرض سوال به دلیل عدم بارگذاری اطلاعات در سامانه ،پذیرش دعوا به استناد ماده 10
یادشده با منع قانونی مواجه است ،مقصود از عدم قابلیت استماع دعوا صرفاً رد شکلی دعوا است.
ثانیاً ،قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به صورت لف و
نشر مرتب عبارت »قابل استماع نبوده« را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت »فاقد
اعتبار« را ناظر بر » ادله راجع به آنها« به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده
نشده است .از سوی دیگر ،عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بیاعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال
حقوقی موضوع آن ،با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد؛ هر چند در عمل منتقلالیه را در موقعیتی قرار
میدهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند.
-2با توجه به ماده 10آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/7/18
و تبصره این ماده ،پیش نویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ اما بر
اساس ماده 7آییننامه یادشده که دلالان معاملات املاک را مکلف کرده است »مطابق مقررات این آیین نامه پس از
انجام مذاکرات مقدماتی طرفین و تصـدیق الکترونیـکی آنان نسبت به درج پیشنویس قرارداد بر اساس نمونههایی
که سازمان در اختیار آنان قرار میدهد ،اقدام نمایند« ،تصدیق الکترونیکی طرفین نسبت به پیشنویس امری ضروری
است.
-3قانون گذار در ماده 2قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهای خصوصی را با همان عنوان و توصیفی
که متعاملین از آن یاد کردهاند به نحو تمثیلی ذکر نماید؛ به عبارت دیگر ،از آنجایی که در قراردادهای خصوصی
اشخاص از عناوینی مانند تعهد به بیع ،قولنامه ،مبایعهنامه و امثال آن استفاده میکنند ،قانونگذار بدون آنکه در مقام
بیان ماهیت حقوقی و دقیق هر یک از این عناوین باشد ،واژگان رایج عرفی را استفاده ک رده است؛ بدون آنکه بار
معنایی جدیدی برای دو عنوان »تعهد به بیع« و »قولنامه« مد نظر داشته باشد.
-4اولاً ،فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است،
موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 450 ،449و 451قانون مدنی مؤید
این دیدگاه است.
ثانیاً ،از آنجایی که فسخ به صرف اراده و اعلام آن محقق میشود و اصولاً ثبت آن مستلزم رأی مراجع قضایی یا
داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط آن باشد؛ مانند خیار شرط ،خیار تخلف از فسخ،
خیار عیب و ...و یا آنکه طرفین در قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند ،ثبت فسخ
مستلزم صدور رأی از مرجع ذیربط خواهد بود.
بنا به مراتب پیشگفته ،در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد
و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد ،مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد ،دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادعای
مزبور به استناد ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رأی مرجع
قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی
و یا آنکه طرفین با حضور در دفاتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار نمایند ،ثبت آن مستلزم رأی مرجع قضایی
یا داوری نمیباشد.
-5هر چند واژگان مطرحشده در پرسش به گونهای نامرتب در ماده 10قانون الزام به ثبت به کار گرفته شده است
و از این حیث قابل انتقاد میباشد؛ ولی عبارت »قابل استناد« و »معارضه« در ماده یادشده ناظر بر ادله و »استماع«
ناظر بر دعاوی میباشد.
-6در ماده یک قانون حکمی که دلالت بر بطلان سند و یا معامله بنماید وجود ندارد و بیاعتبار دانستن سندی آن
هم نه به صورت مطلق بلکه صرفاً در مراجع قضایی ،شبه قضایی و دستگاه های اجرایی با باطل تلقیکردن معامله
موضوع سند و یا بیاعتباری مطلق سند ملازمهای ندارد.
-7با توجه به پاسخ بندهای قبلی ،پاسخ این بند روشن است.
-8منظور از »مذاکرات مقدماتی« مذاکراتی است که به منظور رسیدن به توافق و انجام معامله بین طرفین به عمل
میآید و جنبه الزامآور ندارد و حتی اگر به پیشنویس منتهی شود نیز با توجه به مواد 10و 13آییننامه لازمالاجرا
نمیباشد و اگر مبالغی هم رد و بدل شود ،این مبالغ از ذیل عنوان ثمن خارج است.
-9با توجه به اینکه عبارت »انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول« مندرج در تبصره 2ماده یک ظهور در
انتقال عین دارد؛ لذا وکالت اجاره دادن یا انتقال سرقفلی از شمول تبصره یادشده خارج است.
-10اولاً ،با توجه به حکم مقرر در ماده 10آییننامه اجرایی ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403/7/18طرفین پیشنویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیشنویس
قرارداد در سامانه ،برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رس می مراجعه کنند .در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی
بر مراجعه در مهلت مقرر ،پیشنویس قرارداد از سامانه حذف میشود .وفق تبصره همین ماده ،پیش از سپری شدن
مهلت یادشده نیز هر یک از طرفین پیشنویس قرارداد میتوانند با مراجعه به سامانه یا دلال معاملات املاک که
پیشنویس را در سامانه درج کرده است ،پیشنویس قرارداد را از سامانه حذف کنند .بر این اساس ،در صورت
انصراف طرفین از انجام معامله یا خودداری از آن ،مطابق ماده یادشده و تبصره آن تعیین تکلیف شده است.
ثانیاً ،با توجه به ماده 10آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/7/18و
تبصره این ماده و همچنین ماده 13آییننامه یادشده پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد
آثـار حقـوقی قـرارداد اسـت؛ بر این اسـاس و از آنجا که وفق مواد یادشـده هر یک از طرفین میتوانند پیش از
مهلت پنج روزه برای حضور در دفتر اسناد رسمی ،پیشنویس قرارداد را از سامانه ثبت الکترونیک اسناد حذف
کنند؛ بدون آنکه مسؤولیتی برای آنان به صرف انصراف از تنظیم بعدی قرارداد رسمی در پی داشته باشد .به طریق
اولی در فرض سؤال که حتی پیش از ثبت پیشنویس در سامانه و پس از گفت و گوهای مقدماتی مالک ملک خود
را به دیگری انتقال داده است ،موجبی برای استماع دعوای ابطال این معامله و یا الزام مالک به معامله با طرف اول
نیست.
-11صرف نظر از آنکه طرحهای عمرانی و احداثی موضوع سؤال در اراضی کشاورزی دارای مجوز میباشد و
مفروض آن است جهاد کشاورزی در راستای بهرهبرداری کشاورزی مجوز طرح موضوع استعلام را صادر کرده
است ،در هر حال تشخیص موارد بهرهبرداری کشاورزی موضوع تبصره 9ماده 10بر عهده وزارت جهاد کشاورزی
میباشد.
-12پرسش خاصی مطرح نشده است که مستلزم ارائه نظریه مشورتی باشد.
-13با توجه به ا ینکه ماده یک ناظر بر انجام معاملات به صورت رسمی از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون در بستر
سامانه میباشد از حیث اینکه اراضی و املاک در حاشیه شهر و روستا باشند یا محلی دیگر ،تفاوتی وجود ندارد.
14و -15انتقادهایی نسبت به قانون مطرح شده است و مستلزم صدور نظریه مشورتی نیست.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه