استعلام
-1به موجب مواد 2و 7قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ،1390
وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی در پرونده های مشمول ،پس از استعلام سازمان ثبت اسناد و املاک
بدون در نظر گرفتن تغییر کاربری ،پاسخ ثبت را ارسال می کنند و این امر به صدور سند مالکیت منجر میشود؛ اما
در حال حاضر حکم مقرر در تبصره 9ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
و درج عبارت »بهرهبرداری کشاورزی(« موجب اختلاف و ارائه تفاسیر مختلف شده است؛ بدین توضیح که چنانچه
پاسخ استعلام ارسال نشود ،عملاً نقض غرض برای تسهیل در صدور سند رسمی است .به نظر میرسد این قانون
صرفاً در مقام بیان عدم لزوم رعایت حد نصاب موضوع قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد
قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب 1385می باشد تا صدور سند رسمی مالکیت را تسهیل کند؛ بنابراین در مقام
جمع بین مواد یادشده میتوان گفت وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی مکلفند نظر مثبت خود را اعلام
و در صورت تغیی ر کاربری ،بر اساس وظیفه ذاتی خود در مرجع قضایی طرح شکایت نمایند .خواهشمند است در
این زمینه اعلام نظر فرمایید.
-2با عنایت به ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403آیا پس از تاریخ
لازمالاجرا شدن قانون ،الزام پیشبینی شده برای مشاوران املاک فقط نسبت به ثبت اسناد رسمی حدنگار صادره
پس از تاریخ مذکور در سامانه است و حق دلالی هم در همین مورد مشمول قانون است و یا آنکه به نحو اطلاق
ممنوع از تنظیم قولنامه هستند؟ نحوه محاسبه حق دلالی )کمیسیون( در موارد مختلف متفاوت است؛ نحوه نظارت بر
مشاوران املاک چگونه است؟
-3با توجه به لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403آیا ادامه فعالیت
سامانه خودنویس وزارت راه و شهرسازی که همچنان با تنظیم مبایعهنامه عادی در سامانه معاملات غیر رسمی
صورت میگیرد ،مغایر قانون صدرالذکر نیست؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1اولاً ،قانونگذار در تبصره 9ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در مقام
تسهیل صدور سند مالکیت حدنگار )کاداستری( به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای اراضی کشاورزی
با رعایت قیود مندرج در این تبصره است و حکم تبصره یاد شده ،ناسخ مقررات مذکور در قانون تعیین تکلیف
اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390نیست؛ زیرا این قانون ،متضمن احکام راجع به صدور سند
مالکیت برای اراضی مشمول قانون یادشده بر اساس رأی هیات حل اختلاف موضوع ماده یک قانون؛ از جمله با
رعایت تبصره 3ماده 6است .بر این اساس ،چنانچه به دلیل فقدان شرط بهرهبرداری کشاورزی ،صدور سند مالکیت
بر اساس تبصره 9ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403امکانپذیر نباشد،
برای رسیدگی به درخواست ذینفع برای صدور سند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و
ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390منعی وجود ندارد.
ثانیاً ،هر چند وفق ذیل تبصره 9ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403تنظیم
سند اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون ،فرع بر ارائه پاسخ مثبت وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر بهرهبرداری
کشاورزی است؛ اما چنانچه نظر آن وزارتخانه بر فقدان بهرهبرداری کشاورزی باشد ،همچنان تکلیف آن مرجع به
ارائه پاسخ باقی است.
-2اولاً ،دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی در خصوص املاک موضوع
تبصره 4ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403ملزم به اقدام بر اساس ماده
3این قانون و آیین نامه اجرایی آن مصوب 1403/7/18هستند و حقالزحمه دلالی آن ها نیز در حال حاضر تابع
تعرفه های موجود است و در صورت تعیین تعرفه در اجرای تبصره یک ماده 3قانون یادشده ،بر اساس این تعرفه
خواهد بود.
ثانیاً ،در خصوص املاک خارج از حکم تبصره 4ماده یک قانون یاد شده ،تا زمان لازمالاجرا شدن ماده یک قانون،
دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی منعی در تنظیم قرارداد در خصوص املاک
غیر منقول دارای سابقه ثبتی بر اساس رویه و تعرفههای موجود ندارند.
ثالثاً ،از آنجا که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و آییننامه اجرایی ماده 3
این قانون مصوب ،1403/7/18در خصوص نظارت بر دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاههای
معاملات ملکی حکم خاصی پیشبینی نشده است ،نظارت بر عملکرد آنان تابع دیگر مقررات حاکم است.
-3اولاً ،سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403برای ثبت
تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است
که در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر
میشود ،ثبت این معاملات و تعهد راجع به آنها در سامانه یادشده از تاریخ صدور سند مالکیت )تبصره 4ماده یک(
و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع به آنها ،یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه موضوع ماده 10این قانون
)موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی( است.
ثانیاً ،نظر به اینکه به موجب ماده 11قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب » 1403دلالان
مـعامـلات امـلاک نمیتوانند در معاملات موضوع مـاده یک این قانون مـبادرت به تنظـیم سـند عادی قرارداد
نمایند« و با لحاظ آنکه رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18قانون جهش تولید
مسکن مصوب 1400باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند ،عموم و خصوص مطلق است ،با لازمالاجرا شدن
ثبت معاملات موضوع قانون صـدرالذکر همـچنان مـعاملات دیگری وجود دارد که مشمول حکم الزام به ثبت در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضـوع ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400
به ثبت برسد .شایسته ذکر است وفق ذیل ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403
چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی
مطابق آییننامه اجرایی موضوع این ماده خواهد بود.
ثالثاً ،در ماده 3قانون ساماندهی بازار زمین ،مسکن و اجارهبها مصوب 1403که به عنوان تبصره 7الحاقی به ماده
169مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366با اصلاحات و الحاقات بعدی به تصویب رسیده است،
دستگاههای اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین ،املاک ،وضعیت مسکونی ،معاملاتی ،بهرهبرداری ،انشعابات،
اشتراک اینترنت و به طور کلی اطلاعات مورد نیاز املاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور
شدهاند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده 54مکرر این قانون
از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شدهاند.
سامانه موضوع ماده 3یادشده ،متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403و ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400بوده و برای ثبت معاملات راجع به اموال
غیر منقول نبوده و صرفاً ثبت دادههای راجع به این املاک را شامل میشود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛
از جمله راجع به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده 3یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمیباشد؛ اما
حکم مقرر در ماده 5قانون ساماندهی بازار زمین ،مسکن و اجارهبها مصوب ) 1403تبصره 9الحاقی به ماده 169
مکرر قانون مالیاتهای مستقیم( از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و
مستغلات کشور )بند یک تبصره ( 9و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات
در سامانه ثبت معاملات امـلاک و مستغلات کشور )چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد( با
راهاندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403موضوعاً
منتفی است.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه