استعلام
-1در اجرای مقررات ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ، 1403چنانچه طرفین
با حضور در بنگاه معاملات ملکی ،پیشنویس قرارداد را تنظیم کنند؛ اما در مرحله حضور در دفتر اسناد رسمی،
فروشنده از امضاء توافق استنکاف نماید ،وضعیت حقوقی پیشنویس قرارداد چگونه خواهد بود؟ -2آیا پس از
راهاندازی سامانه موضوع ماده 3قانون یادشده ،مشاورین املاک میتوانند تا زمان راهاندازی سامانه موضوع ماده
10اسناد عادی انتقال تنظیم کنند؟ -3بین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و
قانون جامع حدنگار )کاداستر( کشور مصوب 1393چه نسبنتی وجود دارد؟ -4با توجه به تصویب قانون صدرالذکر،
وضعیت اسناد مالکیت دفترچهای چگونه خواهد بود؛ به غیر از حکم مقرر در ماده 11قانون جامع حدنگار)کاداستر(
کشور ،چه ضمانت اجرایی برای دارندگان اسناد مالکیت دفترچهای و تبدیل آن به اسناد تکبرگی وجود دارد؟ -5
دستگاههای اجرایی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403تکالیفی برای آنها در
ظرف زمانی مشخص پس از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
میباشند و در بازه زمانی مشخص تکالیف خود را انجام نمیدهند ،مشمول چه ضمانت اجرایی خواهند شد.
-6با توجه به اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در تاریخ 3/4/1403لازمالاجرا شده
است؛ اما برخی از مواد این قانون با قوانین مؤخرالتصویب در تعارض است ،خواهشمند است در خصوص تعارضات
زیر اعلام نظر فرمایید.
الف(تعارض تبصره 6ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403با بند »پ« ماده
53قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب .1403
ب( تعارض تبصره 2ماده 4قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403با ماده 13آییننامه
اجرایی بند »ذ« تبصره 6قانون بودجه سال 1403کل کشور؛ -7در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اشاره شده است؛
اما این ابهام به ذهن متبادر می شود که آیا قراردادهای خصوصی اشخاص در قالب مواد 2و 3و تبصره 2ماده 3
این قانون نیز مشمول عنوان معاملات ثبت شده اموال غیر منقول مندرج در تبصره یک ماده یک قانون هستند و یا
آنکه معاملات یادشده فقط معاملات موضوع ماده یک قانون را شامل میشود؟ -8مطابق تبصره 2ماده یک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت ،اموال غیر منقول
موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی ،معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک میباشد؛ در خصوص این مقرره،
خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید:
الف( آیا اسناد وکالت تنظیمی نسبت به اسناد مالکیتی که پیش از لازمالاجرا شدن این قانون صادر شده است نیز
تسری می یابد؟ ب( چنانچه وکالت بلاعزل انتقال مالکیت که پیش از اجرایی شدن این قانون تنظیم شده باشد؛ اما
در زمان حاکمیت این قانون به تفویض وکالت انتقال مالکیت منجر شود ،آیا سند تفویضی نیز مشمول مقررات این
تبصره است؟ -9با توجه به نسخ ماده 187قانون مالیتهای مستقیم مصوب 1366با اصلاحات و الحاقات بعدی به
موجب ماده 15قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403با توجه به اینکه در حال حاضر
صرفاً استعلام الکترونیکی دارایی در خصوص املاک شهری و دارای سابقه ثبت پاسخ داده میشود و استعلام برخط
دارایی در خصوص املاک در جریان عملیات ثبتی و املاک تجاری و املاک ورثهای فعلاً امکانپذیر نمیباشد و
مکلف کردن دفاتر اسناد رسمی به اخذ استعلام غیرالکترونیک برخلاف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403است ،تکلیف دفاتر اسناد رسمی در ارائه خدمات به مراجعان که مستلزم اطلاع از ارزش
معاملاتی املاک برای وصول حقوق دولتی و دیوانی است ،مشخص نمیباشد.
پاسخ اداره کل حقوقی
-1با توجه به مواد 12 ،10و 13آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
18/7/1403در فرض امتناع یکی از طرفین از ثبت توافق در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط سردفتر اسناد
رسمی ،پیشنویس تنظیمی راجع به قرارداد فاقد اعتبار است.
-2اولاً ،دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی در خصوص املاک موضوع
تبصره 4ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403ملزم به اقدام بر اساس ماده
3این قانون و آییننامه اجرایی آن مصوب 1403/7/18هستند.
ثانیاً ،در خصوص املاک خارج از حکم تبصره 4ماده یک قانون یاد شده ،تا زمان لازمالاجرا شدن ماده یک قانون،
دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی منعی در تنظیم قرارداد در خصوص املاک
غیر منقول بر اساس رویه موجود ندارند.
ثالثاً ،حکم مقرر در ماده 11قانون و پیشبینی مجازات برای دلالان معاملات املاک متخلف از اجرای حکم مقرر
در ماده یک و ضرورت تفسیر مضیق از این حکم مؤید این دیدگاه است.
-3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403ناظر بر ثبت اعمال حقوقی موضوع مواد
یک و 10و نیز ثبت قراردادهای خصوصی موضوع ماده 2این قانون است؛ در حالی که قانون جامع حدنگار
)کاداستر( کشور مصوب 1393با توجه به ماده 3این قانون ناظر بر حدنگاری املاک کشور است؛ به نحوی که
»موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیر دولتی و
همچنین موقعیت و حدود کلیه کوهها ،مراتع ،جنگلها ،دریاها ،دریاچهها ،تالابها ،اراضی مستحدثات ساحلی،
مسیلهای دایر و متروکه و جزایر کشور ،مشخص و تثبیت شود و امکان بهرهبرداری از نقشهها و سایر اطلاعات
توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور ،به صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنـگار در نظام جامـع میـسر گردد؛
بهگونهای که هیچ نقطهای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد«.؛ اما هر کدام در محل و مجرای خود
قابلیت اعمال و اجرا دارد و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به موجب تبصره 9ماده 10و
تبصره 2ماده 6اجرای قانون جامع حدنگار )کاداستر( کشور مصوب 1393را تسریع و تسهیل میکند.
-4قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در وضعیت صدور سند مالکیت حدنگار
تغییری ایجاد نکرده است.
-5پرسش در وضعیت موجود کلی است؛ در برخی موارد مانند ماده 6قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب 1403قانونگذار به طور مشخص ضمانت اجرای خاصی پیشبینی کرده است و در دیگر موارد
موضوع تابع عمومات حاکم بر تخلف از اجرای قوانین و مقررات و دیگر تکالیف اداری است و حسب مورد میتواند
موجب مسؤولیت انتظامی ،مدنی و یا کیفری باشد.
-6صرف نظر از آنکه تاریخ لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول 1403/4/2است
و نه 3/4/1403آنگونه که در فرض سؤال آمده است ،اولاً ،نظر به اینکه قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت
جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403پس از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
تصویب شده است؛ لذا بند »پ« ماده 53قانون نخست در حدودی که معارض حکم مـقرر در تبـصره 6مـاده 10
قـانون الزام به ثبـت رسمـی معاملات امـوال غیر منقول مصوب 1403باشد ،در طول اجرای برن امه یادشده مجرا
میباشد .بدیهی است در خصوص بخشهایی که بین بند »پ« ماده 53یادشده با حکم مقرر در تبصره 6ماده 10
مذکور تعارضی وجود ندارد ،در طول اجرای قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب
،1403حکم مقرر در تبصره 6ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403اجرا
میشود.
ثانیاً ،ماده 13آییننامه اجرایی بند »ذ« تبصره 6قانون بودجه سال 1403کل کشور باید بهگونه ای تفسیر شود که
با تبصره 2ماده 4قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403همسو باشد؛ به این معنا که
اعمال ماده 13آییننامه یادشده در خصوص مالیات نقل و انتقال فرع بر آن است که مبلغ آن از سوی اداره دارایی
اعلام شود و در هر حال آییننامه ،تاب مقاومت در مقابل قانون را ندارد و در فرض تعارض ،باید قانون ملاک عمل
قرار گیرد.
-7اولاً ،با توجه به اینکه قراردادهـای موضـوع ماده 2قانون الزام به ثبـت رسـمی مـعاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؛ در مواردی که ثبت فسخ این قراردادها مستلزم
رأی مرجع قضایی یا داوری است ،استماع دعاوی تنفیذ فسخ منوط به رعایت تشریفات مق رر در تبصره یک ماده
یک این قانون است؛ هر چند با توجه به عبارات منتقلالیه و انتقالدهنده ،ضمانت اجرای مذکور در ذیل تبصره
یادشده فقط ناظر بر قراردادهایی است که مفید نقل و انتقال باشند .همچنین از آنجا که قراردادهای یکسان موضوع
تبصره 2ماده 3قانون که در سامانه موضوع ماده یک این قانون به ثبت میرسند ،مشمول حکم مقرر در تبصره یک
ماده یک یادشده میباشند.
ثانیاً ،در تمام مواردی که معاملات راجع به اموال غیر منقول به ثبت رسیده باشد؛ اعم از آنکه در قالب ماده یک
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403باشد و یا آنکه توسط دفاتر اسناد رسمی در
اجرای ماده 2این قانون تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد و یا در اجرای ماده 3قانون پس
از تنظیم پیشنویس توسط دلالان معاملات املاک ،در نهایت در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسمی معامله و تنظیم
سند منجر شده باشد ،دعاوی راجع به فسخ این معاملات مشمول حکم کلی و عام مقرر در تبصره یک ماده یک
قانون است و به نظر میرسد قانونگذار قصد داشته است فرایند فسخ معاملات راجع به اموال غیر منقول را تابع
ضابطه خاصی درآورد .شایسته ذکر است در خصوص قراردادهای یکسان که مشمول ماده 23آییننامه اجرایی ماده
3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/7/18باشد ،ساز و کار فسخ بر اساس حکم
مقرر در این ماده انجام میشود.
-8الف( معافیت موضوع تبصره 2ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403
معافیت از پرداخت هزینه تنظیم سند رسمی انتقال است و ناظر بر فرضی است که انتقال در مهلت نه ماه موضوع
این تبصره ،صورت گیرد؛ بنابراین ،تفویض وکالت و نیز انتقال ملک در خارج از موعد یادشده مشمول معافیت
مذکور نخواهد بود.
ب( پرسش مطرحشده مبهم بوده و قابل پاسخگویی نمیباشد.
-9حسب بررسی به عمل آمده در حال حاضر امکان استعلام فراهم آمده و مشکل مرتفع شده و در ماده 7قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403نیز این موضوع پیشبینی شده است.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه