استعلام
-1حکم قانونی قراردادهایی که به صورت عادی پیش از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب 1403منعقد شدهاند ،چیست؟
-2تفاوت سامانه خودنویس و کاتب در چیست؟
-3آیا قانون الزام ب ه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403بنگاه های معاملات ملکی را با رکود و
چالش بسیار مواجه نمیکند؟
-4با لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403در خصوص تکلیف
املاک و اراضی فاقد سند رسمی چه باید کرد؟
-5ارتباط قانون صدرالذکر با قانون جامع حدنگار )کاداستر( کشور مصوب 1393چیست؟
-6در صورتی که اموال غیر منقول به نحو مشاعی باشد ،تکلیف چیست؟
-7چه نوع اسنادی لزوماً باید به ثبت رسمی برسند؟
-8تکلیف قراردادهای منعقده پیش از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
،1403چیست؟
-9تکلیف قراردادهایی که پس از اجرایی شدن قانون مذکور منعقد میشوند ،چیست؟
-10در خصوص بنگاههای معاملات ملکی فاقد مجوز چه باید کرد؟
-11با توجه به عدم تجهیز و ارتباطدهی بنگاههای معاملات ملکی به سامانههای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
در برخی استانها ،تکلیف آنها چیست؟
پاسخ اداره کل حقوقی
1و -8قراردادهای عادی راجع به اراضی و املاک که پیش از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403منعقد شدهاند ،مشمول حکم مقرر در ماده 10این قانون میباشند.
-2مقصود از سامانه خودنویس ،سامانه موضوع ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400موسوم به سامانه
معاملات املاک و مستغلات کشور است که از سوی مقنن به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن ،ثبت معاملات
املاک و مستغلات و اخذ شناسه رهگیری بدون پراخت هزینه ایجاد شده است؛ اما کاتب درگاه ارائه خدمات از
سوی کانون سردفتران و دفتریاران است؛ سامانه و درگاه یادشده هر چند درگاهی برای ورود اطلاعات به سامانههای
موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403موسوم به سامانه ثبت
الکترونیک اسناد میباشند؛ اما ماهیتی متفاوت از سامانه اخیرالذکر دارند.
-5قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403ناظر بر ثبت اعمال حقوقی موضوع مواد
یک و 10و همچنین ثبت قراردادهای خصوصی موضوع ماده 2این قانون است؛ در حالی که قانون جامع حدنگار
)کاداستر( کشور مصوب 1393با توجه به ماده 3این قانون ناظر بر حدنگاری املاک کشور است؛ به نحوی که
»موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیر دولتی و
همچنین موقعیت و حدود کلیه کوهها ،مراتع ،جنگلها ،دریاها ،دریاچهها ،تالابها ،اراضی مستحدثات ساحلی،
مسیلهای دایر و متروکه و جزایر کشور ،مشخص و تثبیت شود و امکان بهرهبرداری از نقشهها و سایر اطلاعات
توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور ،به صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنگار در نظام جـامع میـسر گردد؛
به گونهای که هیچ نقطهای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد«.؛ امـا هر کدام در محل و مجرای
خود قابلیت اعمال و اجرا دارد و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به موجب
تبصره 9ماده 10و تبصره 2ماده 6اجرای قانون جامع حدنگار )کاداستر( کشور مصوب 1393را تسریع وتسهیل
میکند.
-6تکلیف مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403؛ اعم از املاک
دارای مالکان مشاعی و غیر آن است .در خصوص ماده 10این قانون نیز در فرضی که ملک دارای مالکان مشاعی
باشد و هر کدام تصرفات مفروزی داشته باشند ،هر مالک باید با تهیه نقشه ملک تحت تصرف خود و ارائه مختصات
جغرافیایی )یو.تی .ام( آن ،مستندات خود را بارگذاری کند.
در پایان خاطرنشان میسازد مطالب مطرح شده در بندهای 10 ،9 ،7 ،4 ،3و ،11صرف نظر از ابهام در برخی
موارد ،فاقد جنبه حقوقی بوده و مستلزم ارائه نظریه مشورتی نیستند.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه