استعلام
-1در خصوص سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403باید به موجب قانون و یا آییننامه مربوطه ،ویژگیها و بایستههای این سامانه اعلام شود و
تدابیر لازم برای محرمانگی اطلاعات و صیانت لازم از دادههای این سامانه اتخاذ شود؛ در خصوص سامانه ثبت
الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون نیز اتخاذ چنین تدابیری ضروری است.
-2در خصوص برخی حقوق مربوط به املاک مانند حق بهرهبرداری از مرتع و حق زارعانه و آنچه در عرف معاملی
برخی مردم تحت عنوان حقکرد از آن یاد میشود ،ماده یک قانون مذکور ساکت است و باید در این خصوص تعیین
تکلیف شود.
-3ماهیت پیش نویس قرارداد که توسط دلالهای معاملا ت املاک تنظیم می شود ،باید تعیین شود و توجه شود که
چنین قراردادهایی عملاً این ظرفیت را دارد که جایگزین قولنامههای فعلی شود و اهداف قانون را تحتالشعاع خود
قرار دهد.
-4در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی و املاکی که به شکل مشاعی بوده و دارای وسعت بسیار است و مالکان
متعددی دارد ،ثبت مشخصات این املاک و مالکان و متصرفان در سامانههای موضوع قانون امری دشوار است و
تعارض در نقل و انتقالات و حدوث اختلاف و طرح دعاوی بسیار ناشی از آن امری محتمل است.
-5مجازات مندرج در تبصره 5ماده 10قانون یادشده با منافع ناشی از ارتکاب بزه و اصول پیشگیری از وقوع
جرم همخوانی ندارد و نیازمند اصلاح و تشدید میزان مجازات است.
-6با توجه به اهمیت این قانون و تدابیر و احکام بسیار مندرج در آن باید تدابیر لازم برای اطلاع رسانی به عموم
و آموزش اقشار مردم در این خصوص اندیشیده شود.
-7به نظر میرسد این قانون به لحاظ اجرایی و در عمل با موانعی مواجه باشد و دامنه شمول آن به حدی گسترده
است که بیم عدم توفیق آن در اجرا را در پی دارد .مناسب بود حکم این قانون به شکل مرحله ای و یا به صورت
آزمایشی در برخی حوزههای شهری اجرا میشد و مقررات آن با تفصیل کمتر و به شکل سادهتری تدوین میشد.
پاسخ اداره کل حقوقی
-1پرسشی که مستلزم اعلام نظر از سوی این اداره کل و صدور نظریه مشورتی باشد ،مطرح نشده و صرفاً برخی
پیشنهادها برای سامانه های ثبت الکترونیک اسناد و ساماندهی اسناد غیر رسمی مطرح شده است.
-2به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403فقط ثبت اعمال حقوقی
راجع به حق انتفاع )برای مدت بیش از دو سال( و حق ارتفاق الزامی دانسته شده است؛ بنابراین ،ثبت اعمال حقوقی
ر اجع به حقوق دیگر مربوط به اموال غیر منقول؛ از جمله حق زارعانه مشمول الزام مقرر در این ماده نیست.
-3با توجه به صراحت مواد 12و 13آیـیننامه ماده 3قانون الزام به ثبـت رسمـی مـعاملات اموال غیر منقول
مصوب ،1403/7/18پیشنویس قرارداد که توسط دلالان در سامانه مربوط درج میشود ،پیش از ثبت آن در
سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است.
-4نظر به اینکه بارگذاری نقشه مختصات جغرافیایی )یو.تی.ام( امری الزامی و واجد اهمیت است و این امر با
تعیین محل دقیق ملک و جانمایی آن و تعیین پلاک ثبتی ملک امکان پذیر است؛ ح تی در صورتیکه متقاضی پلاک
ثبتی را تعیین نکند ،مرجع ثبتی مکلف به این امر است و بر این اساس ،مشکلات مطرح شده در استعلام قابل رفع
است.
6 ،5و -7انتقادهای مطرح شده در این بندها نسـبت به قانون الزام به ثبـت رسـمی مـعاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403به گونهای نیسـت که مـستلزم صـدور نظریه مـشورتی از سـوی این اداره کل باشد.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه