استعلام
-1در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در خصوص درج و بارگذاری گواهی
مفاصاحساب دارایی و شهرداری صادره برای اموال غیر منقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ،حکمی مشابه
تبصره 3ماده یک قانون پیشبینی نشده است.
-2در قانون یادشده در خصوص ساماندهی دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات
ملکی و چگونگی تشخیص مجاز یا غیر مجاز بودن آنها برای اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد حکم خاصی
پیشبینی نشده است.
-3مجازات مندرج در بند سوم تبصره یک ماده 3قانون یادشده مبنی بر محکومیت دلالان معاملات املاک به
پرداخت جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی بازدارنده نیست و به نظر میرسد ابطال پروانه کسب نیز باید به
عنوان ضمانت اجرا پیشبینی شود.
-4در خصوص وکالتنامههای رسمی که در مقام بیع تنظیم میشود ،در قانون یادشده تعیین تکلیف نشده است؛
این امر موجب طرح دعاوی بسیار اعتراض ثالث خواهد شد.
-5از جمله ابهامات قانون صدرالذکر ،عدم تبیین نوع جریان ثبتی است؛ توضیح آنکه در این قانون مشخص نیست
که آیا در خصوص اموال غیر منقول فاقد سابقه ثبت ،عملیات ثبتی بر اساس مقررات ثبت عمومی مندرج در مواد
10تا 21قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی انجام میشود و یا کمیسیون
موضوع ماده 147قانون یادشده را نیز شامل میشود و یا آنکه اصولاً این قانون متضمن تأسیس جدیدی است.
-6در قانون یادشده صرفاً به عدم پذیرش دعاوی مربوط به اعمال حقوقی و معاملات با سند عادی تصریح شده
است؛ اما در خصوص ماهیت اعمال حقوقی و معاملات با اسناد عادی حکمی پیش بینی نشده است؛ زیرا ،چنانچه
عقد یا ایقاعی با سند عادی محقق شود و به دلیل فقدان اختلاف ،دعوایی نزد مراجع قضایی ،شبهقضایی و یا داوری
مطرح نشود ،نمیتوان آثار قانونی مترتب بر عمل حقوقی بین طرفین را نادیده انگاشت و در چنین مواردی باید به
بقای تمام آثار حقوقی و قانونی معامله عقیده داشت.
-7در خصوص اسناد عادی راجع به معاملات منعقده پیش از لازمالاجرا شدن این قانون ،چگونه میتوان احراز کرد
که سند عادی پیش از اجرایی شدن این قانون و یا پس از آن تنظیم شده است؟ این موضوع از این حیث واجد
اهمیت است که به سادگی میتوان با درج تاریخ غیر واقعی در قولنامه عادی ،آن را به پیش از تصویب قانون منتسب
کرد.
-8بسیاری از افراد در خصوص معاملات خود ،پرداخت به نحو اقساط را پیشبینی میکنند؛ در خصوص چنین
معاملاتی حکم قضیه مشخص نیست .سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این موارد را منوط به راهاندازی سامانهای
نموده است که وضعیت و مشخصات این سامانه معلوم نیست .آیا این سامانه به اداره ثبت اسناد و املاک هم متصل
است؟
-9بر اساس ماده 2دستورالعمل نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال مشاوره املاک و خودرو مصوب 15/4/1384
رئیس محترم قوه قضاییه ،اشتغال به شغل مشاوره املاک و خودرو منوط به داشتن پروانه کسب از اتحادیه مربوط
و پروانه تخصصی از سازمان ثبت اسناد و املاک است؛ پیشنهاد میشود در ماده 11قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403متخلف به تعلیق و ابطال پروانه کسب و پروانه تخصصی به صورت توأمان
محکوم شود.
-10در ماده 6قانون صدرالذکر ،مقصود از ارسال پاسخ استعلام به صورت آنی چیست؟ آیا مهلت متعارف دارد؟
پس از چه مدت زمانی به منزله جواز اقدام است؟
-11آیا در ماده 3قانون یادشده ،علاوه بر مشاوره املاک و بنگاههای معاملات ملکی ،مصداق دیگری میتوان برای
دلالان معاملات املاک در نظر گرفت؟
-12آیا تکلیف مقرر در تبصره 3ماده یک قانون یادشده مبنی بر بارگذاری گواهی انحصار وراثت در سامانه ثبت
الکترونیک اسناد شامل تمام موارد صدور گواهی حصر وراثت میشود و یا صرفاً گواهی های صادره برای مالکان
دارای اموال غیر منقول را در بر میگیرد؟
-13آیا قانون صدرالذکر درصدد تشریفاتی دانستن انتقال مال غیر منقول است و یا آنکه صرفاً قراردادهای عادی
را غیر قابل استناد میداند؟ نتیجه سیاست نخست ،بطلان هرگونه قرارداد عادی نسبت به اموال غیر منقول است و
در فرض دوم ،قرارداد بین طرفین مؤثر است و صرفاً نسبت به اشخاص ثالث قابل استناد نیست؛ خواهشمند است
در این خصوص اعلام نظر فرمایید.
-14در تبصره یک ماده یک قانون وضعیت خریداری که سوءنیت داشته است ،به درستی تبیین نشده است.
-15در تبصره 5ماده یک قانون قید »و به تشخیص وی محرز باشد« مبهم است.
-16آیا حکم مندرج در ماده 2قانون و تصریح به عبارات »قولنامه« و »تعهد به بیع« ،تأسیس جدیدی است و یا
آنکه در محدوده ماده یک باید تفسیر شود و مکمل این ماده است .همچنین ارتباط این ماده با تبصره 2ماده یک
یعنی اسنادی که پس از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون برای آنها سند حدنگار صادر شده است چیست؟ چنانچه اعمال
حقوقی یادشده تأسیس جدیدی است ،حدود اعتبار چنین اسنادی و ضمانت اجرای مدنی آن چیست؟
-17در ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403ضمانت اجرای عدم حضور
طرفین در دفتر ثبت اسناد و املاک پس از تنظیم پیشنویس توسط دلالان معاملات املاک چیست؟ در خصوص
املاکی که در جریان ثبت است و هنوز سند رسمی مالکیت صادر نشده است ،حکم قضیه چیست؟
-18در ماده 6قانون مقرر شده است که پاسخ باید به صورت »آنی« ارسال شود؛ آیا در این ماده زمان خاصی
برای پاسخدهی پیشبینی نشده است و باید زمان معمول در نظر گرفته شود و در صورت عدم ارسال پاسخ در چنین
زمانی باید امر انتقال صورت گیرد؟
-19ارتباط این قانون با قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390
،قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی ،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358
با اصلاحات و الحاقات بعدی ،قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389و قوانین راجع به روابط موجر و مستأجر
باید به روشنی و به درستی تبیین شود.
پاسخ اداره کل حقوقی
-1صرف نظر از آنکه پرسش خاصی مطرح نشده است ،در خصوص حقوق دولتی و عمومی احکام خاصی در
ماده 7و تبصره 2ماده 4قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مقرر شده است و
مفاصاحساب دارایی و شهرداری نیز میتواند ذیل عناوین وجوه دولتی و عمومی موضوع ماده 7این قانون قرار
گیرد و در آییننامه مربوط در خصوص آن تعیین تکلیف شود.
-2اولاً ،به موجب بند »ث« ماده یک آییننامه اجـرایی ماده 3قانون الزام به ثبت رسـمی مـعاملات اموال غیر
منقول مصوب ،1403/7/18دلالان معاملات املاک عبارت از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی است که
با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک واسطه انجام معاملات موضوع این قانون میباشند.
ثانیاً ،نظر به اینکه به موجـب ماده 5آییـننامه ماده 3قانون الزام به ثبـت رسـمی مـعاملات امـوال غیر منقول
مصوب ،1403/7/18سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است »سامانه را به نحوی طراحی کند که تنها
در صورت احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک اجازه درج پیشنویس قرارداد برای آنان فراهم شود«
و از سوی دیگر ،وفق ماده 6آییننامه مذکور ،وزارت صنعت ،معدن و تجارت مکلف شده است »امکان استعلام
هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک و پاسخ به استعلامات را به صورت برخط و آنی برای سازمان در
سامانه ایجاد کند« ،استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان امکانپذیر است و بدون احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان،
درج پیش نویس قرارداد مقدور نیست .شایسته ذکر است به موجب ماده 7آییننامه یادشده ،تصدیق الکترونیکی
پیشنویس از سوی متعاملین نیز امری ضروری است.
3و -4در این بندها مطالبی در نقد رویکرد قانونگذار مطرح شده است و پرسش خاصی مطرح نشده است ،که
مستلزم صدور نظریه مشورتی باشد.
-5قانونگذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در مقام تغییر مقررات مربوط
به ثبت اسناد و املاک نیست و مقررات راجع به ثبت عم ومی املاک به قوت خود باقی است .شایسته ذکر است بر
خلاف فرض سؤال ،املاک موضوع ماده 147اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و
الحاقات بعدی نیز دارای سابقه ثبتی میباشند.
6و -13قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403به صورت
لف و نشر مرتب عبارت »قابل استماع نبوده« را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت
»فاقد اعتبار« را ناظر بر »ادله راجع به آنها« به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این
ماده نشده است .از سوی دی گر ،عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی اعتبار دانستن ادله مربوط به
اعمال حقوقی موضوع آن ،با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد؛ هر چند در عمل منتقلالیه را در موقعیتی قرار
میدهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند؛ شایسته ذکر است
وفق ماده 266قانون مدنی »در مورد تعهداتی که برای متعهدله قانوناً حق مطالبه نمیباشد اگر متعهد به میل خود
آن را ایفاء نماید دعوی استرداد او مسموع نخواهد بود«.
-7احراز اینکه تاریخ انعقاد اعمال حقوقی پیش از لازمالاجرا شدن قانون صدرالذکر و یا پس از آن بوده است،
امری موضوعی و قضایی است و در هر مورد که ادعای غیر واقعی بودن تاریخ مندرج در سند مطرح شود ،دادگاه
باید با بررسی موضوع ،تاریخ را احراز کند .در هر حال تا زمانی که امکان بارگذاری سند در این سامانه با منع
قانونی مواجه نشده ،مرجع اداری با تمسک به غیر واقعی بودن تاریخ مندرج در سند مجاز به ایجاد مانع نخواهد
بود.
-8پرسش مطرح شده مبهم است و با کیفیت مطرح شده قابلیت پاسخگویی ندارد.
-9پیشنهاد مطرح شده مبنی بر ابطال پروانه کسب و پروانه تخصصی دلالان معاملات املاک ،فاقد اثر میباشد؛ زیرا
با فرض تعلیق پروانه کسب یا ابطال آن ،پروانه تخصصی صادره از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز قابلیت
استفاده نخواهد داشت.
-10هر چند در ماده 6قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مدت زمان دقیق انجام
کار ذکر نشده است؛ اما در ادبیات قانونگذار »آنی« به معنای انجام کار در چـندین دقیقه و در کمترین زمان ممکن
است؛ به گونه ای که در ماده 112قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مدت زمان برای اعلام پاسخ
آنی به استعلامهای املاک از سوی محاکم دادگستری و دستگاههای اجرایی کمتر از 5دقیقه در نظر گرفته شده است؛
بنابراین ،ظرف زمانی برای ارائه پاسخ آنی انجام امور در بستر سامانه و صرفاً در عرض چند دقیقه است.
-11با توجه به تصریح قانونگذار در مواد متعدد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403؛ از جمله مواد 3و 11این قانون به مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی و با عنایت به تعریف دلالان
معاملات املاک در بند »ث« ماده یک آییننامه اجرایی ماده 3قانون یادشده مصوب ،1403/7/18دلالان موضوع
این قانون صرفاً کسانی هستند که با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک ،برای آنها از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک
دسترسی لازم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم شده است.
-12حکم مقرر در تبصره 3ماده 2قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مشتمل بر
دو بخش است؛ بخش نخست ،تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است که
انجام آن ،تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است .بخش دوم این تبصره ناظر بر درج مراتب
در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفاً در خصوص اشخاصی
قابلیت اعمال دارد که بالطبع مالک املاک دارای سابقه ثبتی باشند.
-14استعلام به کیفیت مطرح شده مبهم است؛ چنانچه مقصود نسخ ماده 21قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی
مصوب 1394است ،حکم مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب ،1403منصرف از موردی است که انتقالگیرنده با علم به انگیزه انتقالدهنده برای فرار از ادای دین ،با وی
معامله کرده است؛ زیرا وفق ذیل ماده 21قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ، 1394چنین فردی در
حکم شریک جرم دانسته شده و به عنوان جریمه مدنی به استرداد عین مال ملزم شده است؛ بر این اساس ،حکم
ماده اخیر و نیز قسمت اخیر تبصره یک ماده یک قانون صدرالذکر هر یک در محل خود مجرا است.
-15حکم مقرر در تبصره 5ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403به نحوی
مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویبکننده میباشد.
-16اولاً ،قانونگذار در ماده 2قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهای خصوصی را با همان عنوان و
توصیفی که متعاملین از آن یاد کردهاند به نحو تمثیلی ذکر کند؛ به عبارت دیگر ،از آنجایی که در قراردادهای
خصوصی اشخاص از عناوینی مانند تعهد به بیع ،قولنامه ،مبایعهنامه و امثال آن استفاده میکنند ،قانونگذار بدون
آنکه در مقام بیان ماهیت حقوقی و دقیق هر یک از این عناوین باشد ،واژگان رایج عرفی را استفاده کرده است؛
بدون آنکه بار معنایی جدیدی برای دو عنوان »تعهد به بیع« و »قولنامه« مد نظر داشته باشد.
ثانیاً ،اعمال حقوقی موضوع ماده 2برخی مصادیق اعمال حقوقی موضوع ماده یک است و وفق ماده 2یادشده،
دفاتر اسناد رسمی مکلف به تنظیم و ثبت آن شدهاند.
ثالثاً ،با توجه به مراتب پیشگفته ،پرسش مطرح شده که مبتنی بر ذهینت تشریفاتی شدن عقود و بیاعتباری آن در
صورت عدم رعایت تشریفات است ،منتفی به نظر میرسد و در هر صورت ،در خصوص املاک دارای سند حدنگار
نیز دفاتر اسناد رسمی با منعی برای ثبت معاملات موضوع ماده 2این قانون مواجه نمیباشند.
-17اولاً ،با توجه به مواد 12 ،10و 13آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی مـعاملات اموال غیر منقول
مصوب ،1403/7/18پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط سردفتر فاقد آثار
حقوقی قرارداد است.
ثانیاً ،با توجه به بندهای »ج« و »ح« ماده یک آییننامه ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403/7/18مبنی بر لزوم درج مشخصات ملک در پیشنویس و لزوم بررسی و صحتسنجی دادههای
ارائه شده به دفتر املاک و همچنین ضرورت احراز صحت و اصالت سند با لحاظ حکم مقرر در ماده 2آییننامه
یادشده ،ارائه سند مثبت مالکیت برای درج پیشنویس ضروری به نظر میرسد.
-18با توجه به پاسخ ارائه شده در بند ،10پاسخ این پرسش روشن است.
-19پرسش خاصی که مستلزم صدور نظریه مشورتی باشد ،مطرح نشده است.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه