استعلام
با توجه به حکم مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و تبصره یک
آن ،خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید:
-1آیا فسخ نسبت به معاملات اموال غیر منقول ،امری تشریفاتی است یا رضایی؟
-2چنانچه فسخ عمل حقوقی تشریفاتی است ،زمان ایجاد یا تأثیر فسخ چه زمانی است؟
-3مراحل ثبت فسخ در خصوص اموال غیر منقول در مواردی که نیازمند رأی دادگاه یا داور است و یا موارد غیر
آن ،چگونه است؟
-4کدام فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است؟
-5ثبت فسخ در مواردی که نیازمند رأی مرجع قضایی یا داوری است ،در چه زمانی باید در سامانه موضوع ماده
صدرالذکر ثبت شود؛ زمان اعمال آن یا پس از رأی دادگاه؟
-6چنانچه فسخ معامله باید پس از رأی دادگاه یا داوری ثبت شود ،عبارت قسمت اخیر تبصره یک ماده یک قانون
یادشده که بیان داشته است »هرچند فسخ ثبت نشده باشد« ،به چه معناست و چه مفهومی را میرساند؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1نخست .نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی
بودن آن است ،موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 450 ،449و 451قانون
مدنی مؤید این دیدگاه است.
دوم .تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403ناظر بر تشریفات لازم
برای استماع دعوای تنفیذ است و به همین دلیل ،مرحله اعمال حق فسخ پیش از مرحله ارسال اظهارنامه قرار گرفته
و دعوای تنفیذ فسخ نیز فرع بر تحقق اصل فسخ است.
-2با توجه به پاسخ بند قبلی ،پاسخ این پرسش مشخص است.
-3از آنجا که فرایند و مراحل ثبت فسخ اقدامی اجرایی است ،مورد حکم قانونگذار قرار نگرفته است؛ همانگونه
که مراحل ثبت دیگر اعمال حقوقی در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
تبیین نشده است؛ مراحل مقرر در تبصره یک ماده یک قانون یادشده نیز مراحل اقامه دعوای تنفیذ فسخ و ترتیبات
لازم برای قابلیت استماع این دعوا است و مراحل ثبت فسخ؛ در صورتیکه نظر بر چنین مراحلی باشد ،باید در
آییننامههای مربوط پیشبینی شود.
-4با توجه به موارد پیشگفته ،فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی است که به صرف اراده و اعلام آن
محقق میشود و برای طرفین لازمالاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن ،مستلزم رأی مراجع قضایی یا
داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط و عوامل آن باشد؛ مانند خیار شرط ،خیار تخلف
از فسخ ،خیار عیب و یا طرفین به موجب قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند ،ثبت
فسخ مستلزم صدور رأی از مرجع ذیربط است.
-5پاسخ به پرسش مزبور نیز با توجه به پاسخ پرسش بند 4مشخص است .در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی
مرجع قضایی یا داوری است ،در مرحله اعمال فسخ ،امکان ثبت وجود ندارد و باید پس از صدور رأی و قطعیت
آن در سامانه ثبت شود و پیش از آن ،دفاتر اسناد رسمی از ثبت فسخ خودداری میکنند.
-6نخست .مقصود از ثبت در عبارت »هر چند فسخ ثبت نشده باشد« مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403ثبت در سامانه است.
دوم .با توجه به مراتب پیشگفته ،فسخ قرارداد به عنوان عملی حقوقی مشمول ماده یک قانون یادشده است و باید
در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت ،دعاوی مربوط به آن قابلیت
استماع ندارد.
سوم .بهرغم بند پیشگفته ،بر اساس تبصره یک ماده یک قانون یادشده» ،دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده
اموال غیر منقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف پانزده
روز پس از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ
اقدام شود« با وجود عدم ثبت فسخ در سامانه ،مسموع است و با تحقق شرایط مقرر در این تبصره ،حکم آن استثنایی
بر ضمانت اجرای مقرر در ماده یک این قانون محسوب میشود.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه
1403/11/21