استعلام
-1چنانچه پس از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ، 1403دو نفر در
مشاور املاک قرارداد اجاره یا مبایعهنامهای تنظیم و شناسه رهگیری دریافت کنند و شهود نیز معامله را امضاء کنند،
آیا سند تنظیمی راجع به آن مطابق ادله اثبات دعوا در دادگاه قابل استناد است؟
-2نحوه اجرای تبصرههای 2و 4ماده یک و ماده 4قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با توجه
به ابهاماتی که در خصوص نحوه اجرای این مواد قانونی وجود دارد ،چگونه است؟
-3آیا حکم تبصره 4ماده یک قانون یادشده شامل اسناد مالکیت دفترچهای یا اسناد حدنگاری که پیش از
لازمالاجرا شدن این قانون صادر شدهاند ،نیز میشود؟
-4در خصوص حکم مقرر در تبصره 4ماده یک و صدور سند حدنگار پس از لازم الاجرا شدن قانون یادشده ،با
توجه به عدم راهاندازی سامانه موضوع ماده 10این قانون ،نحوه معامله و ثبت معاملات نسبت به املاک دارای سند
حدنگاری چگونه است؟
-5با توجه به آییننامههای اجرایی پیشبینی شده برای قانون صدرالذکر )تعداد سیزده آییننامه( که تاریخ تصویب
هر یک متفاوت است ،آیا اصلاح قانون و موکول کردن زمان اجرای آن به پس از تصویب آییننامهها و راهاندازی
سامانهها امکانپذیر است؟
-6با توجه به نسخ ماده 20قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389به موجب بند 3ماده 15قانون صدرالذکر
و با لحاظ حکم مقرر در ماده 2قانون مدنی ،آیا اجرای قانون صدرالذکر منوط به طراحی و اجرای سامانه ثبت
معاملات اموال غیر منقول است؟
-7با توجه به اینکه در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در خصوص شیوههای
انحلال قرارداد در اکثر موارد از عبارت »فسخ« و در مواردی از »انفساخ« نام برده شده است ،آیا این قانون دیگر
شیوههای انحلال قرارداد؛ از جمله اقاله را هم شامل میشود؟
-8آیا لحاظ قوانین خاص دیگر؛ از جمله قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب
فنی اقتصادی مصوب 1385در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403الزامی
است؟
-9آیا در اجرای ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403دعوای ابطال ادعای
ثبت مسموع است؟
-10آیا قولنامههای تنظیمی )تعهد به انجام بیع( نیز باید در سامانه مربوطه ثبت شود یا صرفاً مبایعهنامهها باید ثبت
شود؟
-11با توجه به لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403آیا در وضعیت
فعلی دعاوی مانند ابطال سند رسمی که پیش از تصویب این قانون صادر شده است ،قابلیت استماع دارد و یا آنکه
تا زمان راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ،قابل استماع است؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1احکام مقرر در ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مبنی بر لزوم
بارگذاری مستندات و ثبت ادعا در سامانه »ساماندهی اسناد غیر رسمی« مانع از رسیدگی به دعوای ابطال سند
رسمی نیست؛ هر چند رسیدگی به دعوای ابطال سند بعد از راهاندازی سامانه یادشده فرع بر آن است که خواهان
در موعد مقرر نسبت به ثبت ادعا و بارگذاری اطلاعات خود اقدام کرده باشد؛ بنابراین در فرض سؤال که اساساً
سامانه راهاندازی نشده است ،منعی برای استماع دعوای فرض سؤال وجود ندارد.
-2پرسش کلی است و به کیفیت مطرح شده قابلیت پاسخگویی ندارد.
-3با توجه به صراحت حکم مقرر در تبصره 4ماده یک قانون صدرالذکر ،فقط اسناد حدنگاری که پس از لازمالاجرا
شدن این قانون صادر شدهاند ،مشمول تبصره 4میباشند و دیگر اسناد؛ از جمله اسناد حدنگار صادره پیش از
لازم الاجرا شدن قانون ،تابع عمومات قانون یادشده میباشند.
-4سامانه موضوع ماده یک قانون یادشده موسوم به سامانه »ثبت الکترونیک اسناد« از سامانه موضوع ماده 10
قانون ،موسوم به »سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی« متفاوت است و سامانه صدرالذکر در حال حاضر فعال
میباشد و ثبت معاملات موضوع ماده یک قانون با منعی مواجه نیست.
-5اولاً ،اجرای برخی از مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مستلزم تدوین
آییننامهای نمیباشد و با لازمالاجرا شدن قانون قابلیت اجرا دارد و دلیلی بر تأخیر اجرای قانون نیست.
ثانیاً ،عدم تصویب آییننامه هایی که در برخی مواد قانون یادشده به آن اشاره شده است ،مانع اجرای قانون مصوب
نیست؛ مگر اینکه در خود قانون ،اجرای آن به تصویب آییننامه موکول شده باشد و از آنجا که در هیچیک از مواد
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403اجرای قانون منوط به تصویب آییننامه مربوط
نشده است؛ بنابراین وفق ماده 2قانون مدنی ،این قانون پانزده روز پس از انتشار لازمالاجرا است.
-6صرف نظر از آنکه در حال حاضر سامانه »ثبت الکترونیک اسناد« موضوع ماده یک قانون یادشده فعال است،
قانـون الزام به ثبـت رسـمی معاملات امـوال غـیر منقول مصوب 1403پـس از انتشار و سپری شدن موعد قانونی
لازمالاجرا و واجد آثار است و ماده 20قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389نیز به موجب بند 3ماده 15
قانون صدرالذکر نسخ شده است.
-7صرف نظر از کلی و مبهم بودن استعلام ،با لحاظ آن که در برخی مواد قانون یادشده به »اقاله « نیز تصریح شده
است ،تکلیف به درج آخرین وضعیت مالکیت اشخاص نسبت به اموال غیر منقول در قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403بر عهده اشخاص و یا مراجعی قرار گرفته است که حسب مورد انحلال
قرارداد منتسب به اقدامات و یا تصمیمات آنان است؛ از جمله آنکه به موجب ماده 8قانون ،مراجع قضایی و دیگر
مراجع مذکور در این ماده نیز مکلف شدهاند تصمیمات و آراء قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی
اشخاص نسبت به اموال غیر منقول را از طریق سامانه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند.
-8به موجب تبصره 9ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب » 1403سازمان مکلف
است در اجرای قانون جامع حدنگار )کاداستر( کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون
دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهرهبرداری کشاورزی باشد و متقاضی
اخذ سند مالکیت خود یا افراد تحت تکفل وی مالک هیچیک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد با هر مساحتی سند
مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند«.؛ از سوی دیگر برابر با تبصره 3ماده یادشده بنیاد مسکن انقلاب
اسلامی و وزارت جهاد و کشاورزی )سازمان امور اراضی کشور( مکلفند حسب مورد در خصوص اراضی و
مستحدثات داخل محدوده طرحهای هادی و اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها ،ضمن
شناسایی متصرفان املاک مذکور نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی )یو.تی.ام( اقدام نموده و پس از
استعلام از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل محدوده مورد
تصرف با اراضی عمومی؛ از جمله اراضی ملی ،منابع طبیعی ،اراضی مستحدث و موات مراتب را جهت صدور سند
مالکیت به سازمان اعلام کنند .سازمان موظف است نقشههای مذکور را در هر پلاک اصلی منضم به اسامی متصرفین
قانونی قطعات شناسایی شده جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده درج و نیز در محل الصاق نماید .در
صورتی که اشخاص ذینفع به نقشه مذکور یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند ،باید ظرف شش ماه از
تاریخ بارگذاری اعتراض خود را در سامانه ثبت نمایند .معترض مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ ثبت اعتراض،
دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید؛ در این صورت صدور
سند مالکیت موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد بود .در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا
معترض ،گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نکند ،اداره ثبت محل مکلف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی
ا ست؛ بنابراین در قانون الزام به ثبت ،تسهیلات خاصی برای صدور سند با فرض تحقق شرایط در مقررات یادشده
پیش بینی شده است که در صدور اسناد مالکیت برابر این احکام رعایت نصابهای مقرر در قانون جلوگیری از
خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ،اقتصادی مصوب 1385ضروری نمیباشد.
-9با توجه به اینکه صرف ثبت ادعا در سامانه موضوع ماده 10موسوم به »سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی«
خللی در حقوق دیگر اشخاص ایجاد نمیکند ،مانع از ثبت ادعا از سوی سایرین نمیباشد؛ لذا دعوای ابطال ادعای
ثبت شده از سوی سایرین در سامانه قابلیت استماع ندارد .بدیهی است در فرض ثبت ادعای معارض ،دعوای مقتضی
از قبیل اثبات مالکیت و ...در مرجع صالح قابلیت رسیدگی خواهد داشت.
-10با توجه به عبارت »تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی« مندرج در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب ،1403در فرض سؤال تعهد به انجام بیع نیز باید در سامانه ثبت شود.
-11احکام مقرر در ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403مبنی بر بارگذاری
مستندات و ثبت ادعا در سامانه »ساماندهی اسناد غیر رسمی« ،مانع از رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی نیست؛
هر چند رسیدگی به دعوای ابطال سند پس از راهاندازی این سامانه فرع بر آن است که خواهان در موعد مقرر
مبادرت به ثبت ادعا و بارگذاری اطلاعات خود کرده باشد؛ بنابراین ،در فرض سؤال که اساساً سامانه راهاندازی
نشده است ،منعی برای استماع دعوای ابطال سند رسمی که پیش از تصویب این قانون صادر شده است ،وجود ندارد.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه