نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۳/۴۳۱

ملکی با کاربری زراعی به فروش رسیده است؛ اما پس از الحاق محدوده مذکور به شهر ،ملک مذکور کاربری تجاری پیدا کرده است؛ چنانچه ملک مستحقللغیر درآید و خریدار ابطال بیع و بر اساس رأی وحدت رویه شماره 811 مورخ 1/4/1400هیأت عمومی دیوان عالی کشور غرامت را درخواست کند ،آیا باید بهای زمین با کاربری زراعی به نرخ روز ملاک ارزیابی قرار گیرد یا با کاربری تجاری؟

نظر اکثریت :اولاً ،وفق مواد 390و 391قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره 733مورخ 1393/7/15و 811 مورخ 1400/4/1هیأت عمومی دیوان عالی کشور ،خریدار جاهل به وجود فساد معامله ،مستحق دریافت غرامت است که از جمله این غرامات ،غرامت کاهش ارزش ثمن است. ثانیاً ،دادگاه میزان غرام ت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی )دعاوی مسؤولیت مدنی( و بر اساس میزان افزایش قیمت )تورم( اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند ،تعیین میکند .بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده ،آنچه ملاک تعیین است ،میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است .در هر صورت این محاسبه باید به گونهای صورت گیرد که خریدار با لحاظ ثمن و غرامت ناشی از کاهش ارزش آن، امکان خرید مالی داشته باشد که از نظر نوع و اوصاف مشابه مبیع مستحقللغیر درآمده و با لحاظ اوصاف آن در زمان عقد بیع است .بر این اساس ،در فرض سؤال که کاربری ملک در زمان بیع زراعی بوده و در حین احراز مستحقللغیر بودن آن ،تجاری است؛ ملاک محاسبه غرامت ،کاربری موجود در زمان عقد بیع است و محاسبه بر اساس کاربری فعلی از مصادیق دارا شدن بلاجهت برای خریدار است. نظر اقلیت :در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع ،مفروض آن است که غرامت پرداختی باید به گونهای باشد که تهیه بدل مالی که به علت مستحقللغیر بودن به مالک رد میشود از محل مبلغ دریافتی ،امکانپذیر باشد؛ لذا در فرض سؤال ،اوصاف مبیع؛ از جمله کاربری بالفعل آن در زمان رسیدگی و اتخاذ تصمیم در خصوص غرامت ،باید ملاک عمل قرار گیرد. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه