استعلام
-1آیا دعوای استرداد عوضین مشمول مرور زمان یک ساله ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک قانون الزام به
ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403است و یا آنکه این دعوا به صورت همیشگی قابل طرح خواهد
بود؟
-2در تبصره یک ماده یک قانون یادشده ،با وجود آنکه از عبارت »عمل حقوقی بدون حق فسخ« استفاده شده
است؛ در قسمت اخیر پاراگراف سوم ،چگونه ممکن است »دارنده حق فسخ« وجود داشته باشد؟
-3چنانچه شخصی بابت ثبت رسمی بیع یا قولنامه در دفتر اسناد رسمی حقالثبت و حقالتحریر موضوع ماده 2
قانون را پرداخت کرده باشد ،آیا بار دیگر در زمان انتقال مالکیت باید حقالثبت و حقالتحریر موضوع تبصره 2
ماده یک را پرداخت کند؟
-4در ماده 3قانون یادشده ،دلالان برای درج پیشنویس قرارداد موظف به ثبت پیشنویس در سامانه ثبت
الکترونیک اسناد شدهاند؛ با وجود این سامانه ،سامانه خودنویس دارای چه جایگاه و کارکردی است؟
-5در ماده یک قانون ،برای راهاندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد مهلت یک سال از راه اندازی رسمی »سامانه
ساماندهی اسناد غیر رسمی« پیشبینی شده است .در تبصره 2ماده 3قانون ،راهاندازی سامانه ثبت الکترونیک برای
دلالان ظرف یک سال پس از لازمالاجرا شدن قانون پیشبینی شده است .علت این تعارض سنواتی چیست؟
-6شخصی که در مطالبه قیمت مال غیر منقول موضوع ماده 10قانون به عنوان مدعی رجوع میکند ،آیا با سند
عادی نیز دعوای وی قابلیت استماع دارد و یا آنکه الزاماً باید دارای سند رسمی باشد؟
-7آیا هزینه دادرسی موضوع ماده 2قانون ،از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون اخذ میشود؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1صرفنظر از آن که مهلت مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
را نمی توان مرور زمان تلقی کرد ،با توجه به اینکه در هیچ یک از مواد قانون یاد شده برای استماع دعوای استرداد
عوضین مرور زمان پیشبینی نشده است ،این دعوا تابع عمومات آیین دادرسی مدنی و فاقد مرور زمان است.
-2عبارت »در عمل حقوقی بعدی ،وی حق فسخ نداشته باشد« مندرج در پارگراف سوم تبصره یک ماده یک
منتقلالیه اول در معامله دوم است و مقصود از »دارنده حق فسخ مزبور« در ذیل این پارگراف ،دارنده حق فسخ در
معامله اول )انتقالدهنده اول( میباشد.
-3قانونگذار در ماده 2قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و تبصره 2ماده یک
قانون یاد شده برای تنظیم اسناد مذکور در این ماده و تبصره یادشده هزینه جداگانهای پیشبینی کرده است؛ بر این
اساس ،در فرض سؤال چنانچه پس از تنظیم اسناد موضوع ماده 2قانون ،در اجرای تبصره 2ماده یک قانون نیز
سند رسمی راجع به وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول تنظیم شود ،پرداخت مالیات و
حقالثبت موضوع ماده 2مذکور ،پرداختکننده را از پرداخت مالیات و حقالثبت تنظیم سند موضوع تبصره 2ماده
یک قانون معاف نمیکند.
-4نظر به اینکه به موجب ماده 11قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب » 1403دلالان
معاملات املاک نمی توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند« و
با لحاظ آنکه رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18قانون جهش تولید مسکن
مصوب 1400باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند ،عموم و خصوص مطلق است ،با لازمالاجرا شدن ثبت
معاملات موضوع قانون صدرالذکر همچنان معاملات دیگری وجود دارد که مشمول حکم الزام به ثبت در سامانه
ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضوع ماده 18قانون جهش تولیـد مسـکن مصـوب 1400به
ثبـت برسد .شایسته ذکر است وفق ذیـل مـاده 3قانون الزام به ثبـت رسـمی معاملات امـوال غیر منقول مصـوب
،1403چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد
رسمی مطابق آییننامه اجرایی موضوع این ماده تعیین میشود.
-5اولاً ،بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است ،سامانه ثبت الکترونیک اسناد چندین سال پیش از لازمالاجرا
شدن قانون الزام به ثبت رسمی م عاملات اموال غیر منقول مصوب 1403یعنی از سال 1392راهاندازی شده و در
حال حاضر نیز در خصوص نقل و انتقال رسمی املاک فعال است.
ثانیاً ،سامانه موضوع ماده 10قانون صدرالذکر که از آن با عنوان »سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی« و یا »سامانه
ثبت ادعاها« یاد میشود ،سامانه ای است که ظرف یک سال از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون راهاندازی خواهد
شد.
بنا به مراتب پیشگفته و با عنایت به تفاوت سامانههای یادشده و ماهیت و کارکرد آنها ،بحث تعارض به شکل
مذکور در استعلام منتفی است.
-6با عنایت به این که حکم مقرر در ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
در مقام تعیین تکلیف حقوق اشخاصی است که نسبت به مال غیر منقول معاملهای را با تنظیم سند عادی منعقد
کرده اند و در واقع احکام مقرر در این ماده در مقام ساماندهی اسناد غیر رسمی تنظیمی در این خصوص است؛ بر
این اساس ،دعوای مطالبه قیمت مال غیر منقول موضوع سند عادی انتقال قابلیت استماع دارد.
-7هزینه دادرسی دعاوی مربوط به اموال غیر منقول بر مبنای ارزش معاملاتی و بر اساس مقررات مربوط؛ از جمله
بند »ج« ماده 3قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373با اصلاحات و
الحاقات بعدی و بندهای »الف« و »ب« ماده ) 64اصلاحی (1394قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366با
اصلاحات و الحاقات بعدی و مصوبات هیأت وزیران بر اساس تبصره 3ماده 64یادشده ،پیش از تصویب قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403نیز دریافت میشود و حکم مقرر در ماده 2قانون
صدرالذکر در خصوص اخذ هزینه دادرسی قراردادهای موضوع این ماده بر اساس حکم مندرج در تبصره 3ماده
64قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366با اصلاحات و الحاقات بعدی تأسیس جدیدی نیست و در حال حاضر
نیز مأخذ محاسبه هزینه دادرسی ،ارزش معاملاتی املاک است.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه