استعلام
به موجب بند 2ماده 5قانون ساماندهی بازار زمین ،مسکن و اجارهبها مصوب 1403موجران املاک مسکونی
مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه
الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و م قررات مربوطه ثبت نمایند؛ در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره
خارج از سامانههای مذکور بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید و
یا درج اطلاعات خلاف واقع در سامانه مذکور به تشخیص مرجع قضایی موجر مشمول تخفیف و یا معافیتهای
مالیاتی موضوع تبصره 11ماده 53این قانون نمیشود .افزون بر این ،مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه و مطالبه
اجور معوقه و اجرتالمثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع
را احراز کند ،پس از رسیدگی به دعوا حین صدور رأی موجر را به تأدیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک
موضوع ماده 54این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیفها و
معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره 11ماده 53این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کند.
همچنین به موجب مواد 2و 3قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376در صورت تنظیم قرارداد اجاره در
دو نسخه و امضا موجر و مستأجر و دو نفر شهود ،پس از انقضای مدت اجاره به درخواست موجر ،دستور تخلیه
توسط مرجع قضایی صادر میشود؛ ماده 2این قانون به موجب ماده 6قانون ساماندهی بازار زمین ،مسکن و
اجارهبها مصوب 1403اصلاح شده است؛ پرسش این است که جمع مواد مذکور با بند 2ماده 5قانون ساماندهی
بازار زمین ،مسکن و اجاره بها چگونه است؟ در قانون اخیرالتصویب مرجع قضایی در دعاوی تخلیه و مانند آن
مکلف به بررسی ثبت اجارهنامه در سامانه شده و در صورت عدم ثبت در رأی خود موجر را به جریمه به ترتیب
پیشگفته محکوم میکند؛ در حالی که در درخواستهای تخلیه اصولاً جلسه دادرسی تشکیل نمیشود و به
عبارتی ،دعوا تلقی نمیشود؟
با توجه به اصلاح ماده 2قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376و ضرورت ثبت قرارداد اجاره در سامانه،
آیا در صورت عدم ثبت ،دستور تخلیه صادر نمی شود و یا آنکه ،قانون اخیرالذکر صرفاً در مورد احکام مربوط
به تخلیه است و دستور تخلیه از شمول آن خارج است و مطابق قانون خاص مذکور رفتار میشود؟ آیا قانون
اخیرالذکر ،ماده 3قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376را نسخ ضمنی نموده است؟
پاسخ اداره کل حقوقی
اولاً ،حکم مقرر در بند 2ماده 5قانون ساماندهی بازار زمین ،مسکن و اجارهبها مصوب ) 1403تبصره 9الحاقی
به ماده 169مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366با اصلاحات و الحاقات بعدی( از حیث تکلیف
موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات
کشور )چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد( با راهاندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام
به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403موضوعاً منتفی است و باید چنین قراردادهای اجارهای
که برای مدت بیش از دو سال منعقد میشود ،در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند.
ثانیاً ،عدم ثبت قراردادهای اجاره حسب مورد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و یا سامانه ثبت
الکترونیک اسناد مانع از تقاضای تخلیه توسط موجر و حسب مورد صدور حکم یا دستو ر تخلیه توسط دادگاه
صالح نیست و فقط دادگاه در صورت احراز عدم ثبت در یکی از این دو سامانه ضمن صدور حکم یا دستور
تخلیه ،موجر را به تأدیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده 54قانون مالیاتهای مستقیم مصوب
1366با اصلاحات و الحاقات بعدی در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و مراتب را جهت عدم شمول تخفیفها
و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره 11ماده 53این قانون به سازمان امور مالیاتی اعلام میکند؛ بنابراین بند 2
ماده 5یادشده در مقام نسخ یا تخصیص قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376نبوده و مانع از استماع
درخواست و یا دعوای تخلیه عین مستأجره نیست و صرفاً مرجع صادرکننده حکم یا دستور تخلیه باید به طرق
مقتضی؛ از جمله استعلام از وزارت راه و شهرسازی یا سازمان ثبت اسناد و املاک یا در صورت دسترسی به این
سامانهها با بررسی سامانه ،پیش از صدور حکم یا دستور تخلیه ،ثبت یا عدم ثبت قرارداد اجاره در یکی از این
دو سامانه را بررسی کند.
فریده شکری
معاون اداره کل حقوقی قوه قضاییه