استعلام
خواهشمند است در خصوص ابهامات ذیلالذکر در خصوص برخی احکام مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403اعلام نظر فرمایید:
-1وفق تبصره 3ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403وزارت جهاد
کشاورزی به تهیه مشخصات جغرافیایی اراضی زراعی و باغی ملزم شده است؛ اما در تبصره 9این ماده ،وزارتخانه
یادشده ملزم به پاسخگویی به اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص »بهرهبرداری کشاورزی« ملک شده است و
در خصوص وضعیت اراضی کشاورزی که تغییر کاربری غیر مجاز داده شده است ،تعیین تکلیف نشده است.
-2در بند یک تبصره 9ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403شرط
تنظیم سند مشاعی به »طرفیت تنها یک شخص« اعلام شده است؛ اما در خصوص فرضی که دو یا چند شخص
باشند ،تعیین تکلیف نشده است -3 .مطابق صدر ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب ،1403مهلتهای تعیین شده دو ساله بوده و »پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت
نیست« ؛ این در حالی است که در تبصره 10این ماده ،با شرایطی انجام معامله حداکثر تا هشت سال تجویز
شده است.
-4مطابق تبصره 10ماده 10قانون یادشده ،سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی باید به گونهای طراحی شود که
عدم امکان انتقال رسمی مالکیت در سامانه درج شود؛ این در حالی است که در بند 4همین تبصره »عدم پاسخ
به استعلام در مهلت مذکور مانع انجام عمل حقوقی« دانسته نشده است.
پاسخ اداره کل حقوقی
-1هرچند در تبصره 9ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403در خصوص
اراضی کشاورزی که تغییر کاربری غیر مجاز داده شده است ،تعیین تکلیف نشده است؛ اما وفق ماده 37آییننامه
تبصره 3ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1404/4/18هیأت وزیران در
این خصوص مقرر شده است» :در مورد اراضی کشاورزی که تغییر کاربری غیر مجاز در آن واقع است ،صرفاً
صدور سند مالکیت زمین بدون درج واژه اعیانی یا مستحدثات و با »قید کاربری کشاورزی« و درج عبارت
»ملک موضوع این سند ،دارای اعیانی غیر مجاز تعیین تکلیف شده است در سند صادره ،امکانپذیر است«.
-2در تبصره 9ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ، 1403دو فرض صدور
سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی برای شخص متقاضی این سند با رعایت قیود و ترتیبات مقرر در
شق نخست این تبصره و همچنین صدور سند مشاعی حدنگار در اراضی کشاورزی در چهار فرض و بند مستقل
پیش بینی شده است .بند نخست این تبصره ناظر به وجود مالکیت مشاعی و کمتر از نصاب بودن سهم مالک از
کل زمین کشاورزی است؛ مشروط بر آنکه عمل حقوقی راجع به تمام سهم مشاع و به طرفیت تنها یک شخص
باشد؛ در بندهای دوم و سوم این تبصره نیز فرض انعقاد عمل حقوقی از سوی مالکان متعدد مشاعی و با رعایت
دیگر قیود مندرج در این بندها؛ از جمله بیش از حد نصاب بودن تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین
کشاورزی پیشبینی شده است؛ بنابراین ،ایراد مطرح در استعلام مبنی بر عدم تعیین تکلیف در خصوص فرض
انجام عمل حقوقی به طرفیت دو یا چند شخص ،وارد نیست.
-3بین ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403و تبصره 10این ماده
تعارضی نیست؛ مدعیانی که ادعاهای خود را وفق ماده 10قانون یادشده در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی
به ثبت رسانیدهاند ،تا پیش از تعیین تکلیف قطعی ادعا و حداکثر تا هشت سال پس از راهاندازی این سامانه
میتوانند در سامانه یادشده اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون را با رعایت قیود و ترتیبات مذکور در تبصره
10این ماده انجام دهند.
-4تبصره 10ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ،1403ناظر به انجام
معاملات موضوع ماده یک قانون در خصوص اموال غیر منقول فاقد سند رسمی در سامانه موضوع ماده 10این
قانون است؛ به موجب این تبصره ،سامانه »باید بهگونهای طراحی شود که به طور صریح در زمان انجام عمل
حقوقی ،عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن به منتقل الیه اعلام و در سامانه درج شود«؛ مقصود از این
عبارت آن است که در سامانه قید شود که عدم تحقق معامله رسمی در خصوص مال غیر منقول موضوع معامله
و امکان ابطال این عمل حقوقی به منتقلالیه اعلام شود؛ بند چهار تبصره 10ماده 10قانون نیز ناظر به انجام
اعمال حقوقی یادشده است که عدم پاسخ حسب مورد از سوی وزارتخانههای جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی،
مانع انجام اعمال حقوقی از طریق این سامانه نیست و اصولاً موضوع امکان یا عدم امکان ثبت رسمی معاملات
در ماده 10و تبصره 10آن مطرح نیست؛ بنابراین ،بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است ،بین حکم تبصره
10ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403از حیث ضرورت درج عبارت
»عدم انتقال رسمی مالکیت« در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی و حکم بند 4این تبصره مبنی بر مانع نبودن
پاسخ به استعلام برای انجام عمل حقوقی ،تعارضی ملاحظه نمیشود.
دکتر محمدعلی شاه حیدری پور
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه