نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۳/۱۰۹۸

-1در صورتی که موجر برای ساخت اعیانی )ساختمان( به مستأجر اذن دهد ،با توجه به ماده 504قانون مدنی ،آیا پس از سپری شدن مدت عقد اجاره ،حق تقدم در انتخابهای مذکور در این ماده با موجر است؟ -2چنانچه در ساخت اعیانی مستأجر بر خلاف موازین آمره ساخت یعنی اخذ پروانه از شهرداری اعیانی احداث کند، آیا حق مندرج در ماده یادشده ،همچنان برای وی باقی است و یا آنکه چنین حقی مقید به رعایت دیگر مقررات؛ از جمله اخذ پروانه ساختمان است؟

-1در فرض سؤال که موجر برای ساخت اعیانی به مستأجر اذن داده است ،مطابق ماده 504قانون مدنی پس از سپری شدن مدت اجاره ،قلع و قمع بنای احداثی توسط مستأجر امکانپذیر نیست و بنا باقی میماند .در خصوص تصرف بنای احداثی ،هر چند ماده مذکور صراحتی ندارد؛ اما به طور معمول ،هنگامی که موجر اذن احداث بنا را به مستأجر میدهد، استمرار تصرف و بهرهبرد اری مستأجر از بنای احداثی نیز مورد توافق طرفین است )شرط بنایی(؛ مگر آنکه خلاف آن تصریح شده باشد و یا دادگاه با در نظر گرفتن مجموع اوضاع و احوال حاکم؛ از جمله نوع مستحدثات؛ مانند مسکونی و یا انباری بودن آن و نسبت میزان وسعت اعیانی احداثی نسبت به کل عرصه ،خلاف آن را احراز کند؛ بنابراین در فرض سؤال ،به صرف سپری شدن مدت اجاره ،موجر نمیتواند اعیانی را بدون رضایت مستأجر از تصرف او خارج کند و در صورت طرح دعوای خلع )تخلیه( ید مستأجر از بنای احداثی ،این دعوا به صرف سپری شدن مدت اجاره قابل پذیرش نیست و دادگاه باید با توجه به مراتب پیشگفته ،حسب مورد ،اتخاذ تصمیم کند. -2عدم رعایت نظامات مربوط به ساخت و ساز ،مشمول مقررات راجع به تخلفات ساختمانی است و ممکن است ضمانت اجرای آن ،رأی به تخریب بنا از سوی مرجع ذیربط باشد؛ اما اگر به هر دلیل رأی تخریب بنا صادر نشود، صرف عدم رعایت نظامات مذکور ،موجب سلب حق مستأجر به شرح مندرج در ماده 504قانون مدنی نمیباشد. دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه