استعلام
با توجه به احکام مقرر در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389و قانون جهش تولید مسکن مصوب ،1400
خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید:
-1به موجب ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب ،1400مشاورین املاک ملزم به ثبت معاملات پیشخرید
و پیشفروش مسکن در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه )کد( رهگیری بدون اخذ هزینه
میباشند .از طرف دیگر ماده 24قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389مقرر میدارد :مشاوران املاک باید پس
از انجام مذاکرات مقدماتی ،طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی
دلالت نمایند و نمیتوانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش نمایند.
با توجه به این که در ماده 18یادشده مشاورین املاک به ثبت معاملات پیشخرید و پیشفروش مسکن ملزم شدهاند
و در ماده 24قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389مشاورین املاک مجاز به تنظیم قرارداد پیشفروش
ساختمان نمیباشند ،آیا بین این دو ماده قانونی ،در خصوص تنظیم قرارداد پیشخرید و پیشفروش ساختمان توسط
مشاورین املاک تعارض است؟
-2در صورتی که مشاورین املاک وفق ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب ،1400قرارداد پیشخرید و
پیشفروش ساختمان را ثبت کنند ،آیا مرتکب تخلف شدهاند؟
-3آیا قراردادی که بر مبنای ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400تنظیم و ثبت می شود ،دارای آثار
حقوقی قرارداد رسمی است؟ در غیر این صورت ،مشمول کدام مقرره قانونی است؟
-4آیا سند عادی تنظیمشده توسط مشاورین املاک )وفق ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب (1400
مشمول ضمانت اجرای قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389خواهد شد؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1اولاً ،قانونگذار در ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن،
ثبت تمامی معاملات املاک و مستغلات؛ اعم از خرید ،فروش ،پیشخرید ،پیشفروش ،رهن ،اجاره مسکن برای
متعاملین و بنگاههای مشاوران املاک توسط این بنگاهها و برای متعاملین خارج از این بنگاهها توسط خود متعاملین
در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه رهگیری بدون پرداخت هزینه را الزامی دانسته و حکم
مقرر در ماده 24قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389که مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیشفروش منع
و برای آن ضمانت اجرا پیشبینی کرده است ،در حدود تعارض در خصوص معاملات مسکن به صورت جزئی نسخ
کرده است.
ثانیاً ،در حال حاضر به موجب ماده 11قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب » 1403دلالان
معاملات املاک نمیتوانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند«؛ با
لحاظ همپوشانی برخی اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18قانون جهش تولید مسکن
مصوب 1400باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند ،معاملاتی که مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403نباشد ،باید در سامانه موضوع ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب
1400به ثبت برسد.
ثالثاً ،در ماده 3قانون ساماندهی بازار زمین ،مسکن و اجارهبها مصوب 1403که به عنوان تبصره 7الحاقی به ماده
169مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366با اصلاحات و الحاقات بعدی به تصویب رسیده است،
دستگاههای اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین ،املاک ،وضعیت مسکونی ،معاملاتی ،بهرهبرداری ،انشعابات،
اشتراک اینترنت و به طور کلی اطلاعات مـورد نیاز امـلاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور
شدهاند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده 54مکرر این قانون
از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شدهاند.
سامانه موضوع ماده 3یادشده ،متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403و ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400بوده و برای ثبت معاملات راجع به اموال
غیر منقول نبوده و صرفاً ثبت دادههای راجع به این املاک را شامل میشود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛
از جمله راجع به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده 3یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمیباشد؛ اما
حکم مقرر در ماده 5قانون ساماندهی بازار زمین ،مسکن و اجارهبها مصوب ) 1403تبصره 9الحاقی به ماده 169
مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366با اصلاحات و الحاقات بعدی( از حیث تکلیف وزارت راه و
شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور )بند یک تبصره (9و نیز تکلیف موجران املاک
مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور )چنانچه قرارداد
اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد( با راه اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403موضوعاً منتفی است.
-2با توجه به موارد مطروحه در بند یک ،پاسخ به این پرسش روشن است.
-3با لحاظ توضیحات پیش گفته ،هر چند قانونگذار به موجب ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400
مشاوران املاک را ملزم کرده است معاملات منعقده را در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور موسوم به سامانه
خودنویس به ثبت برسانند؛ اما این امر وصف رسمی به معاملات ثبت شده در این سامانه نمیدهد.
-4با عنایت به پاسخ ارائه شده در بند یک ،سند عادی تنظیم شده توسط مشاوران املاک و بنگاههای معاملات
ملکی که در اجرای ماده 18قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400در سامانه درج میشود ،از ضمانت اجرای
مذکور در ماده 24قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389با اصلاحات بعدی خارج است.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه