استعلام
با توجه به اینکه در ماده 3قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389بر این امر تأکید شده است که قرارداد پیشفروش
ساختمان باید به صورت سند رسمی تنظیم شود و در ماده 23این قانون برای شخصی که پیشفروش را از طریق سند
رسمی انجام ندهد ،مجازات تعیین شده و در ماده 25قانون نیز برای مشاور املاک تنظیمکننده سند عادی پیشفروش
ساختمان مجازات تعیین شده است ،آیا تنظیم سند عادی پیشفروش ساختمان معتبر و دارای اثر قانونی است و قانون
پیشفروش ساختمان مصوب 1389در این خصوص آمره نیست یا آنکه در صورت تنظیم سند عادی پیشفروش ساختمان،
ذینفع باید ابتدا با طرح دعوا پیشفروشنده را به تنظیم سند رسمی پیشفروش ساختمان ملزم کند و پس از تنظیم سند
رسمی پیشفروش از آثار قانونی آن استفاده کند و یا آنکه اساساً قراردادهای عادی پیشفروش ساختمان فاقد هرگونه
اثر و اعتباری است و تعهدی را متوجه پیشفروشنده نمیکند؟
پاسخ اداره کل حقوقی
هرگاه قرارداد پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی و به طور عادی منعقد شود ،هر چند بر اساس ماده 10قانون
مدنی قراردادی معتبر است؛ اما با توجه به اینکه قانونگذار در ماده 3قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389مقرر
کرده است »قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2این قانون از
طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد«
و در ماده 4این قانون ،تنظیم این قرارداد را به ارائه مدارک خاصی منوط کرده است و در ماده 5برای تشویق تنظیم این
قراردادها به صورت رسمی تسهیلاتی قائل شده است و همچنین به موجب ماده 23همین قانون برای عدم تنظیم رسمی
آن ،ضمانت اجرای کیفری مقرر کرده و در ماده 24قانون یادشده ،مشاوران املاک را از تنظیم این قرارداد منع کرده است،
به نظر میرسد امتیازات خاص مقرر در این قانون برای قراردادهای پیشفروش ساختمان است که به صورت رسمی تنظیم
شده است و قراردادهای عادی را شامل نمیشود و اینگونه قراردادها در حد مقررات عام قانون مدنی معتبر و لازمالاجرا
است .از سوی دیگر با توجه به مواد قانونی فوقالذکر ،ذینفع میتواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی پیشفروش،
از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند.
دکتر احمد محمدی باردئی
مدیر کل حقوقی قوه قضاییه