نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۸۷۳

یک باب ملک تجاری در تاریخ 1379/9/5توسط یکی از مالکان مشاعی اصالتاً از جانب خود و وکالتاً از سوی دیگر مالکان به شخص »الف« اجاره داده شده و سرقفلی آن نیز به مستأجر واگذار شده است؛ متعاقب ًا شخص دیگری )شخص ب( با وضعیت موجود سه دانگ ملک را از برخی مالکان مشاعی خریداری کرده است. در حال خریدار اخیرالذکر )شخص ب( دادخواستی مبنی بر تخلیه به طرفیت مستأجر )شخص الف( مطرح کرده است .با توجه به اینکه شخص »ب« صرفاً مالک سه دانگ از شش دانگ ملک تجاری است و یک و نیم دانگ آن متعلق به ورثه موجر است و مستأجر به دلیل اینکه فرزند موجر بوده و هماکنون به عنوان یکی از ورثه ،قسمتی از ملک را به عنوان سهمالارث مالک شده است و یک و نیم دانگ باقیمانده آن نیز متعلق به دیگر مالکان مشاعی است که هیچکدام تخلیه ملک را درخواست نکردهاند ،خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید: -1آیا دعوای تخلیه قابلیت استماع دارد؟ -2در صورت مثبت بودن پاسخ ،با توجه به تبصره 2ماده 6قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1376آیا دادگاه بدون تقدیم دادخواست مطالبه سرقفلی مجوزی برای تعیین سرقفلی دارد؟ -3با توجه به صراحت ماده 17آییننامه اجرایی قانون مذکور )اصلاحی (78/2/1913که بیان میدارد» :در غیر موارد مذکور در ماده 4قانون ،چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد میتواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق نمـاید این امر مانع اجـرای دستـور تخلیـه نمیباشد«؛ آیا میتوان بدون تعیین سرقفلی حکم به تخلیه صادر کرد؟ -4در صورت صدور حکم بر تخلیه ،با توجه به صراحت تبصره 2ماده 6قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376که مقرر نموده است مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد ،حکم تخلیه چگونه اجرا میشود؟ -5در صورتیکه صدور حکم به پرداخت سرقفلی را به ارائه دادخواست حقوقی موکول بدانیم ،با توجه به اینکه دیگر مالکان مشاعی دادخواستی جهت تخلیه ملک از سوی مستأجر و دارنده سرقفلی مطرح نکردهاند، آیا میتوان خواهان را به تمام قیمت عادله روز سرقفلی محکوم کرد؟ -6با توجه به اینکه خواهان تخلیه صرفاً مالک سه دانگ از ملک تجاری است ،آیا مستأجر و دارنده حق سرقفلی ،میبایست دادخواست مطالبه سرقفلی را صرفاً به طرفیت ایشان مطرح کند یا به طرفیت تمامی مالکان مشاعی؟

-1دعوای تخلیه ملک مشاع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1376به نسبت قدرالسهم خواهان قابل استماع است. -2با عنایت به تبصره 2ماده 6قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1376مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز توسط مستأجر ،نیازمند تقدیم دادخواست نیست. -3اولاً ،ماده 17آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 19/2/1378هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی منصرف از فرض سؤال است. ثانیاً ،در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1376با توجه به ذیل تبصره 2ماده 6این قانون ،هنگام تخلیه ،سرقفلی باید به قیمت عادله روز تخلیه پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی ،با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک همه عواملی که عرفاً مؤثر است ،باید لحاظ شود؛ به گونهای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود ،عرفاً به چه قیمتی واگذار میشود. ثالثاً ،هرگاه موجر دعوای تخلیه مطرح کرده باشد و دادگاه ضمن حکم تخلیه به استناد تبصره 2ماده 6قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1376تخلیه را به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز منوط کرده باشد، دادگاه در اینگونه موارد علیالاصول نباید مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین نماید؛ زیرا زمان قطعی شدن و اجرای حکم تخلیه در هنگام صدور رأی معلوم نیست و آنچه موجر مکلف به پرداخت آن است ،سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است و نه پیش از آن. 4و -5با توجه به پاسخ سؤال ،2در فرض سؤال که ملک مشاعی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376و محل کسب است و سرقفلی آن به مستأجر واگذار شده است ،وفق تبصره 2ماده 6قانون یادشده ،تخلیه ملک منوط به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه به مستأجر است) .با لحاظ عدم تعلق سرقفلی به آن بخش از حصه مستأجر که خود مالک آن است( و در فرض سؤال ،از آنجا که در نهایت کل ملک تخلیه میشود ،سرقفلی مستأجر به قیمت یادشده باید توسط خواهان به نحو کامل پرداخت شود و به نظر میرسد نمیتوان در این فرض ،خواهان تخلیه را صرفاً ملزم به پرداخت سرقفلی به نسبت قدرالسهم خود از ملک مشاعی دانست؛ زیرا چنین عقیدهای مستلزم تضییع حق مستأجر و طرح دعوای بعدی به طرفیت دیگر مالکان مشاعی برای مطالبه مابقی سرقفلی است .الغای خصوصیت از ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور موضوع ماده 4این قانون و تسری آن به سرقفلی مؤید این برداشت است .شایسته ذکر است خواهان تخلیه میتواند متعاقب پرداخت کامل سرقفلی ،به نسبت قدرالسهم دیگر مالکان مشاعی علیه آنان طرح دعوا کند. -6با توجه به پاسخهای فوق ،پاسخ به این سؤال منتفی است. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه