نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۷۲۹

مستأجر یک باب مغازه که پیش از لازمالاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376متصرف و مالک منافع آن بوده است ،در سال 1378با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل میکند و قرارداد اجارهای بین مالک و منتقلالیه منعقد میشود .با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقلالیه در سال ،1378آیا میتوان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376است؟

اولاً ،در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1356اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح »حق کسب یا پیشه یا تجارت« به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده ،ایجاد میشود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره ،حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت میکند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار میرود که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت میکند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی میشود ،مؤثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار میگیرد. ثانیاً ،در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356است و مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجارهای بین مالک و منتقلالیه منعقد شده است ،مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائممقام مستأجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال 1378مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356نمیباشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده 19قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستأجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائممقام مستأجر سابق دانسته است ،مؤید این دیدگاه است. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه