نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۵۶

چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376و مستأجر دارای حق سرقفلی باشد ،آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره: الف -موجر میتواند به طرفیت مستأجر اجرتالمثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟ ب -آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافقشده از آثار حق سرقفلی است؟ ج -در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد ،آیا دادخواست تعدیل اجارهبها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376قابل استماع است؟ د -در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارائه فرمایید.

الف -در فرض سؤال ،چنانچه موجر بهرغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد ،موضوع مشمول بخش اخیر ماده 501قانون مدنی خواهد بود. ب -تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سؤال ،منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده 7قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1376به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت. ج -در فرض سؤال ،تعدیل اجارهبها صرفاً نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356و در محدوده ماده 4اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1376با توجه به آنچه در بند »الف« آورده شد ،موضوع ًا منتفی است. د -ارائه تعریفی جامع از سرقفلی آنگونه که در استعلام آمده است ،از وظایف این اداره کل خارج است .با این وصف در بند اولاً نظریه مشورتی شماره 729/1401/7مورخ 10/8/1401این اداره ،اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی ،تشریح و از هم تفکیک شدهاند که تصویر آن جهت بهرهبرداری به پیوست ارسال میشود. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه