نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۱۱

نظر به اینکه به صراحت ماده 21قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1356در فرض لزوم انجام تغییرات اساسی در مورد اجاره ،مستأجر صرفاً میتواند مخارج آن را تا حداکثر معادل شش ماه اجارهبها به حساب موجر بگذارد و از سوی دیگر با لحاظ ناچیز بودن اجرتالمسمی در قراردادهای اجاره و تورم موجود در هزینههای لازم برای انجام تعمیرات ،این پرسش مطرح میشود که آیا محاکم محق به انجام کارشناسی )در مرحله دادرسی و یا مرحله اجرای احکام با اعمال ماده 47قانون اجرای احکام مدنی مصوب (1356برای به روزرسانی هزینههای مربوط به تعمیرات اساسی و اخذ آن از موجر هستند یا ملزم به همان مبلغ حداکثر اجارهبهای مندرج در ماده 21صدرالذکر میباشند؟

حکم مقرر در ماده 21قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356حکمی خاص و آمره است .قانونگذار در این ماده به منظور رفع ضرر از مستأجر به سبب عدم انجام تعمیرات کلی مورد اجاره توسط موجر برای مستأجر حق فسخ اجاره را پیشبینی کرده است و در صورت عدم استفاده از این حق ،مستأجر صرفاً میتواند مخارج تعمیرات کلی را حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبها به حساب موجر بگذارد؛ بر این اساس مستأجر نمیتواند به استناد حکم کلی ماده 486قانون مدنی ،اعمال ماده 47قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356و الزام موجر به انجام تعمیرات و یا انجام تعمیرات توسط خود و اخذ هزینههای مازاد بر معادل شش ماه اجارهبها از موجر را خواستار شود و دعوای مستأجر در این خصوص محکوم به رد است. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه