نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۰۵

-1آیا مستأجر )که مالک منافع ملک است( میتواند علیه تصرف غیر قانونی متصرف دعوای خلع ید مطرح کند؟ -2آیا بین مستأجری که دارای حق سرقفلی بوده و رابطه قراردادی وی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر است ،با قراردادی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376است ،تفاوتی وجود دارد؟ -3در صورت مثبت بودن پاسخ ،آیا قرارداد اجاره باید رسمی باشد یا آنکه در صورت عادی بودن قرارداد، خواهان باید اثبات عقد اجاره یا اثبات حق سرقفلی را نیز خواستار شود؟ ارکان این دعوا ،کدام است؟ -4در صورت منفی بودن پاسخ ،ذیحق چگونه و با چه خواستهای میتواند حقوق خود را استیفا و به محاکم دادگستری که مرجع تظلمخواهی هستند ،مراجعه کند؟

-1با توجه به مواد 488و 489قانون مدنی و ماده 308همان قانون ،اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است ،خارج و عدوان ًا تصرف کند ،وی میتواند علیه متصرف دعوای خلع ید غاصبانه مطرح کند؛ بنابراین در فرض سؤال با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع عین مستأجره، مرجع قضایی مجاز به رسیدگی میباشد. -2در فرض مذکور بین مستأجری که وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت است و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376تفاوتی نیست و ملاک، احراز مالکیت خواهان بر منافع ملک است. -3با عنایت به ماده 62قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور مصوب ،1395در فرض سؤال وجود قرارداد اجاره رسمی ،شرط استماع دعوای مستأجر نمیباشد. -4با توجه به پاسخ بندهای قبلی ،پاسخ به این سؤال منتفی است دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه